Основные формы жилищного финансирования

Специалисты фонда «Институт экономики города» выделяют следующие формы жилищного финансирования:

финансирование приобретения жилья;
финансирование строительства жилья, в том числе государственного (муниципального) арендного;
государственная поддержка в обеспечении жильем семей с невысоким уровнем доходов, т.е. с доходами, недостаточными для получения в банках ипотечного кредита на ры- ночн ых условиях.

Разработка и внедрение эффективных механизмов жилищного финансирования по трем данным направлениям является основой формирования современной системы создания жилищного рынка и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов. Доступное жилье имеет следующий экономический смысл: такое жилье по своей цене и качеству должно соответствовать платежеспособному спросу людей. Кроме того, как отмечают эксперты фонда «Институт экономики города», между человеком с его доходами должны быть такие институты, которые позволяют приобрести это жилье без помощи государства.

В большинстве стран мира преобладающим способом решения жилищной проблемы стало приобретение гражданами жилья с привлечением средств ипотечного жилищного кредита. Ипотечное жилищное кредитование превратилось в важнейшую сферу экономической деятельности, в которой определяющую роль играют банки, финансовые организации, ипотечные агентства и фонды. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

Роль государства в развитии ипотечного жилищного кредитования сводится к выполнению им двух основных функций:

регулирование ипотечного рынка путем формирования законодательных и организационно-экономических основ, обеспечивающих благоприятные условия для развития ипотечного жилищного кредитования, привлечения средств частных инвесторов в жилищную сферу;
формирование условий и программ, нацеленных на повышение доступности ипотечных жилищных кредитов, содействие определенным категориям граждан в приобретении жилья (прежде всего тем, чьих доходов недостаточно для получения рыночных банковских ипотечных кредитов).

В большинстве зарубежных стран государство активно участвует в решении жилищных проблем своих граждан.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности. Ключевыми параметрами для кредитования являются:

сумма кредита;
срок погашения;
процентная ставка.

Беря кредит, клиент обязуется использовать полученный кредит на определенные цели, предусмотренные соглашением сторон, своевременно погашать полученную ссуду вместе с процентами и предоставить возможность контроля за использованием средств.

Для строительства жилья строительная компания может использовать строительный кредит, а покупатель жилья - ипотечный кредит.

Суть ипотечного кредитования состоит в том, что заемщик выдает кредитору (банку) залоговое обязательство, подтверждающее право банка получить в собственность заложенную недвижимость при невыполнении заемщиком платежного обязательства в установленные сроки (возврат кредита плюс проценты).

Следует подчеркнуть, что использование ипотечного кредита требует наличия развитых форм инфраструктурных организаций (ипотечные и инвестиционные банки, агентства по оценке недвижимости, страховые компании и т.д.), а также четкой системы правового обеспечения и процедуры оформления.

Как было уже сказано, ипотека подразумевает залог имущества, т.е. заемщик выдает кредитору залоговое обязательство: кредитор становится залогодержателем. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В закладной указываются:

имя должника;
сумма обязательства, обеспеченного ипотекой;
денежная оценка имущества, по которому предполагается ипотека;
срок уплаты сумм обязательства и др.

Ипотека жилых домов и квартир возможна лишь в том случае, если эта квартира или жилой дом находятся в частной собственности, если же это государственная или муниципальная собственность, то ипотека невозможна.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Ключевую роль в сфере ипотечного кредитования играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья. Региональные органы имеют в своем распоряжении разнообразные инструменты для поддержки ипотечного жилищного кредитования. В Омской области законом № 417-03 «0 государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования» определены следующие:

финансирование из регионального бюджета строительства жилья или приобретение жилья для отдельных категорий граждан, работающих в организациях бюджетной сферы и признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий;
предоставление налоговых льгот участникам ипотечного жилищного кредитования (заимствования);
предоставление инвестиций в уставные (складочные) капиталы организаций - участников ипотечного жилищного кредитования (заимствования);
предоставление государственных гарантий;
приобретение в собственность Омской области ценных бумаг и имущественных прав участников ипотечного жилищного кредитования (заимствования);
проведение конкурсов среди организаций на право участия в реализации форм поддержки;
приобретение жилья и его передача гражданам, участвующим в ипотечном жилищном кредитовании;
разработка стандартов ипотечного кредитования (величина процентной ставки ипотечного жилищного кредитования для организаций, реализующих формы поддержки населению, срок реализации, доля первоначального взноса).

Строительство жилых домов и их приобретение в государственную или муниципальную собственность с последующей сдачей в аренду - еще одно из направлений решения жилищной проблемы. Эти жилые помещения нельзя приватизировать, сдавать или обменять. Могут ограничивать время предоставления (например, молодым семьям - на срок до 5 лет, затем они должны будут решить жилищные проблемы).

Большинство исследователей считает, что альтернативы ипотеке нет. Ряд других считают, что альтернатива — строительно-сберегательные кассы. Но система стройсберкасс - это уменьшение первоначального взноса по ипотеке, когда, например, 20 % стоимости жилья копится в стройсберкассе и там же население получает кредит еще на 20 %, а дальше на оставшиеся 60% все равно берется ипотечный кредит. Стройсберкассы помогают скопить на ремонт жилья, на небольшое улучшение жилищных условий. Купить же квартиру за счет стройсберкасс пока ни в одной стране мира не удалось, для этого в данной системе надо копить 10-20 лет.

Другой формой финансирования приобретения жилья являются программы субсидирования для населения с невысоким уровнем доходов. Существует много схем государственного финансирования жилищного кредитования.

Например, государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты). Это сокращает необходимый размер кредита. При такой системе финансирования приобретения жилья гражданами на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходится примерно 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) - в среднем 20-50%, оставшаяся часть - на ипотечный кредит.

Таким образом повышается доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулируется платежеспособный спрос на жилье. Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категории граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

В настоящее время наиболее распространенными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости являются следующие:

выпуск ценных бумаг (частных и муниципальных) для привлечения инвесторов и финансирования строительства (чаще всего это выпуск и размещение жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа);
краткосрочное банковское кредитование;
долевое участие в различных вариантах: 100%-я единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья.

Как отмечает Т.В. Соколова, конкретные формы участия государства в решении жилищной проблемы многообразны и хорошо отработаны мировой практикой:

регулирование стандартов строящихся домов и разрешений на эксплуатацию уже занятых;
контроль за квартирной платой в частном секторе и обеспечение срока проживания некоторым категориям жильцов;
строительство, владение и управление собственными зданиями;
субсидирование расходов квартиросъемщиков как в государственном, так и в частном секторе;
субсидирование улучшения жилья частными и государственными владельцами;
субсидирование приобретения жилья через налоговую систему.

Таким образом, выбор форм жилищного финансирования должен быть основан на конъюнктуре рынка жилья и сбалансирован. Если государство отдает приоритет формам приобретения жилья через инструменты субсидирования, сертификаты и снижает ипотечные ставки, происходит резкий рост спроса на жилье. В краткосрочной перспективе предложение жилья ответить адекватно на рост спроса не может и на рынке происходит рост цен на жилье. Поэтому формы, направленные на расширение спроса, должны быть сбалансированы поддержкой застройщиков. Кроме того, в интересах государства развивать и такой институт, как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). ЖСК позволят снизить прибыль застройщиков и сократить число посредников между застройщиком и покупателем жилья, что отразится на стоимости квадратного метра жилья.