Земельное право

Особые права и обязанности, обусловленные особенностями земельных участков

Изменениями, внесенными в Гражданский и Земельный кодексы РФ, а также в иное российское законодательство, уточнен правовой режим земельных участков, а значит, и общие земельные права и обязанности субъектов земельных правоотношений конкретизированы особыми, специальными правами и обязанностями.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В силу данного правила, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).

Исходя из конституционного статуса земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ), граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262 ГК РФ).

Отменив положения ч. 2 ст. 6 ЗК РФ, позволяющей устанавливать границы земельного участка на подзаконном уровне, вновь введенная глава 11.1 данного Кодекса установила, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, что ставит заслон произволу региональных и муниципальных властей и порождению многочисленных земельных споров.

По-новому установлена и процедура образования земельных участков. В частности, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).

Земельные же участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, за исключением случаев, указанных в законе (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).

В целях устранения причин и условий при образовании земельных участков, последнее допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, указанных законом (п. 4 ст. 1 1.2 ЗК РФ).

Образование же земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в нраве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ).

В целях предотвращения коллизии публичных и частных интересов, а также возможных злоупотреблений со стороны субъектов земельных правоотношений, п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ допускает возможность образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Если образование земельных участков осуществляется из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, то лицо, с которым заключен такой договор, обязано осуществлять такое образование участка в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (п. 7 ст. 11.2 ЗК РФ).

Конфликты интересов субъектов земельных отношений должны разрешаться в рамках закона, а поэтому споры об образованны земельных участков рассматриваются в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ).

Поскольку образование земельных участков из земельных участков неизбежно затрагивает интересы множества субъектов правоотношений, ст. 11.9 ЗК РФ предусмотрен ряд требований к образуемым и измененным земельным участкам:

• предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;
• предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами;
• границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
• не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
• не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
• образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования. установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Процесс образования земельных участков из других земельных участков может осуществляться четырьмя основными способами: разделом, выделом, объединением и перераспределением данных участков. Рассмотрим их по отдельности.

Раздел земельного участка (ст. 11.4 ЗК РФ), при котором образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Если осуществляется раздел земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Выдел земельного участка (ст. 11.5 ЗК РФ) осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков, но земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Объединение земельных участков (ст. 11.6 ЗК РФ). При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

При этом не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Перераспределение земельных участков (ст. 11.7 ЗК РФ). При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

• перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
• образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 ЗК РФ (изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд).

Особые требования установлены законом к правам и обязанностям по эксплуатации земельных участков их собственниками, если эти участки по своему целевому назначению обладают статусом средства производства или пространственного базиса. В частности, земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда этот участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет. если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ).

Судьбоносное значение земель для человечества обязывает государство установить жесткие требования к эксплуатации земельных участков. Поэтому земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки (ст. 285 ГК РФ).

Основания и порядок прекращения прав на земельные участки исследуются в следующей главе.