Земельное право

Принципы земельного права

Если предмет земельного права определяет границы земельно-правового вмешательства, а метод земельного права характеризует приемы данного вмешательства, то принципы отрасли права представляют собой конструктивную основу земельно-правового регулирования, предназначенную для следующего.

1. Определения направлений данного регулирования. В частности, принципы земельного права определяют приоритетное положение охраны земли, жизни и здоровье человека, выделяя в них приоритет сохранения особо ценных земель (п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.6 ст. I ЗК РФ), соответственно и конструирование земельного законодательства осуществляется в направлении реализации этих приоритетов.

2. Установления ограничителей в данном регулировании. Так, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 1.5 ст. 1 ЗК РФ) не допускает оборота данных объектов в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, принцип платности землепользования (п. 1.7 ст. 1 ЗК РФ) запрещает бесплатную эксплуатацию земель, если иное не предусмотрено законом, а принцип категоризации земель (п. 1.8 ст. 1 ЗК РФ) — использование земель вопреки их установленному целевому назначению.

Фактически сущность отрасли земельного права раскрывается в его принципах, характеризующих основные внутренние связи общественных отношений, регулируемых нормами этой отрасли права, а потому данная тема является наиглавнейшей при изучении дисциплины «Земельное право».

Под принципами земельного права понимаются выраженные в нормах права, регулирующих земельные отношения, нормативно-руководящие идеи, положения, которые определяют содержание отрасли земельного права, придают целостность и единство правовым нормам, объединенным по предмету и методу правового регулирования в земельное право.

Государство регулирует земельные отношения и как властная политическая организация (суверен), и как собственник земли. При этом юрисдикционная власть государства (империум) выше, чем его полномочия, вытекающие из титула собственника земли. Эти основные начала, урегулированные нормами права, в первую очередь Конституцией РФ, становятся правовыми принципами.

Конституция Российской Федерации как Основной закон страны является базой развития всех отраслей российского права, в том числе земельного. Отсюда содержание отрасли земельного права определяют прежде всего конституционные принципы — общие для всех отраслей права.

Сущность отрасли земельного права определяют три группы правовых принципов:

• общие правовые, закрепленные в Конституции РФ;
• отраслевые принципы отрасли земельного права;
• специфические принципы институтов земельного права, которые объединяют правовые нормы, регулирующие общественные отношения, присущие тому или иному институту земельного права (например, принципы нового института земельного права об обороте земель сельскохозяйственного назначения)

К общим (конституционным) принципам можно отнести.

Принцип равноправного многообразия форм собственности на землю и другие природные ресурсы (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 9 Конституции РФ). Например, подлежит признанию недействительным решение суда, мотивированное приоритетом права муниципальной собственности над правом частной собственности на земельный участок.

Принцип гарантированности права частной собственности на землю (п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 36 Конституции РФ). Так, недопустимо изъятие земельного участка, принадлежащего на праве частной собственности гражданину, в пользу общественной организации или других частных лиц.

Принцип свободы владения, пользования и распоряжения землей, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). Например, будет незаконным постановление органов государственной власти, обязывающее фермеров выращивать в пользу больных жителей данного района специально предусмотренные лекарственные растения, поскольку это незаконное вмешательство в свободу хозяйствования.

Принцип верховенства федеральных законов при регулировании земельных отношений (п. 3 ст. 36, ст. 76. 90, п. 6 ст. 125 Конституции РФ). Так, только федеральными законами могут быть установлены ограничения прав собственников земельных участков (п. 1.2 ст. 9 ЗК РФ), а в случае принятия субъектом РФ закона, входящего, в противоречие с федеральным законом, действует федеральный закон (п. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Принцип ограничения прав граждан на землю только на основании федерального закона в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства (ст. 55 Конституции РФ). В частности, ст. 27 ЗК РФ предусматривает такие ограничения оборотоспособности земельных участков, как изъятие из оборота, ограничение в обороте и специальное регулирование оборота.

Принцип разграничения полномочий Российской Федерации и ее субъектов при регулировании земельных отношений (ст. 72 и 76 Конституции РФ). Например, если субъект РФ осуществил в рамках своих полномочий изъятие земельного участка для своих нужд (п. 1 ст. 10 ЗК РФ), то требования Федерации об отмене этого изъятия будут отклонены судом (п. 6 ст. 76 Конституции РФ), т.е. разграничение полномочий между Федерацией и ее субъектами гарантировано законом к соблюдению этого разграничения.

Общие (конституционные) принципы земельного права являются основой становления отраслевых принципов земельного права.

В ст. 1 Земельного кодекса РФ сформулированы следующие отраслевые принципы.

Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека. Согласно этому принципу регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Конституция РФ (ст. 9) придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный кодекс РФ и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса.

Для всех обладателей земли (собственников, землепользователей. землевладельцев, арендаторов) данный принцип устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как недвижимое имущество. При этом нормы Гражданского кодекса РФ о недвижимом имуществе применяются только те, которые не противоречат Земельному кодексу РФ. Это правило касается и объекта права собственности, и иных вещных прав на землю.

Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Это означает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде.

В соответствии с данным принципом нормы земельного права устанавливают такой правопорядок, согласно которому каждый правообладатель земли, организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране в зависимости от особенностей земель и хозяйственной деятельности. Это находит свое отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса РФ.

Приоритет охраны жизни и здоровья человека. При осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Этот принцип логично вытекает из первого и второго, но в отличие от них прямо указывает на совершение действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией его соблюдения служит обращение ко всем землепользователям об обязанности нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.

Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и формах, которые установлены законодательством.

Земельный кодекс РФ в отличие от ранее действующего законодательства значительно расширяет эти права. Суть данного принципа состоит в том, что граждане и общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений экологического содержания. При этом органы государственной власти и местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить такое участие.

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, в п. 5 ст. 1 ЗК РФ провозглашено общеизвестное положение гражданского права: «принадлежность следует судьбе главной вещи». В данном случае земельный участок часто рассматривается как «главная вещь», а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т.д.), является его принадлежностью. Однако ст. 35 ЗК РФ имеет в виду противоположную ситуацию, когда приобретение здания или сооружения влечет за собой право на соответствующий земельный участок.

Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территории. Изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

Реализация принципа сохранения особо ценных земель и территорий обеспечивается не только ст. 27, 30, 31, 32, 79, 94, 101 ЗК РФ, но и Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 г. № ЗЗ-ФЗ.

Платность использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В ст. 65 ЗК РФ под одним общим названием «Платность использования земли» понимаются земельный налог и арендная плата за землю. Земельный налог есть властное предписание государства. Арендная плата — предмет свободной договоренности стран, заключающих договор аренды земельного участка.

Деление земель по целевому назначению на категории. Согласно данному принципу правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Принадлежность земель к той или иной категории (в ст. 7 ЗК РФ указано, что их семь) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Данный принцип — необходимое условие земельного строя страны. Правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами. В настоящее время оно осуществляется нормами ст. 16 ЗК РФ.

Дифференцированный подход к установлению правового режима земель. При определении правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, так как без этого закон оказался бы безликим, неопределенным, а порядок использования и охраны земель был бы недифференцированным.

Сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

В ч. 2 ст. 36 Конституции РФ устанавливается, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем в общественных интересах в ст. 36 вводится ограничение хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы ими не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц. Кроме того, Земельный кодекс РФ в ряде статей обеспечивает сочетание интересов общества и законных интересов граждан: при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой — гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст. 60-63).

Земельный кодекс РФ содержит значительное количество бланкетных (отсылочных) норм. Поэтому большое значение имеет принцип разграничения действия норм гражданского и норм земельного законодательства при регулировании земельных отношений.

Суть этого разграничения состоит в том, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а земельное законодательство устанавливает специальные нормы регулирования земельных отношений. Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе РФ или в каком-либо другом нормативном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая норма гражданского законодательства не может применяться.

Подводя итог изложенному, следует сказать, что федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, но при условии, что они не войдут в противоречие с перечисленными (п. 2 ст. 1 ЗК РФ).

Принципиальная конструкция земельного права — это средство правового регулирования, которое не может гарантировать того, что земельные отношения сложатся именно так, как это предусмотрено в данной конструкции.

Планируемое — всегда идеально, исполняемое же неизбежно искажается объективными обстоятельствами. Подобно тому, как артиллеристы делают при стрельбе поправку на силу ветра, государственному органу или должностному лицу необходимо знать механизм действия правовых норм, чтобы суметь вовремя предусмотреть возможные препятствия и с их учетом правильно построить свою правоприменительную деятельность. Для этого необходимо знать основные виды земельных правоотношений, поскольку суть правоотношения — норма права в действии.