Страхование недвижимого имущества и сопутствующих рисков

Огневое страхование является наиболее распространенным видом имущественного страхования. Риски возгорания отметили в качестве главной угрозы более 60% опрошенных владельцев российских предприятий, а риски затопления — 25%.

Объектами страхования могут быть здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, оборудование, инвентарь, продукция, сырье, материалы, товары, топливо, домашнее имущество, экспонаты и другое имущество. Договор страхования может заключаться как на все имущество, так и на его часть.

Основными рисками при страховании от огня традиционно считаются пожар, удар молнии, взрыв, падение пилотируемого летательного объекта, его частей или перевозимого на нем груза.

Наибольшую долю в огневом страховании составляет страхование строений и домашнего имущества граждан (более 80% договоров и не менее 40% суммарной страховой премии).

Тарифы при огневом страховании обычно изменяются в диапазоне 0,01—2% страховой суммы и зависят от вида имущества, его стойкости к воздействию окружающей среды, наличия охраны, условий эксплуатации и других факторов. Постоянным страхователям при отсутствии страховых случаев предоставляются скидки до 30% суммы страховых взносов.

В последние годы страхование как частного (в том числе и домашнего), так и корпоративного имущества дополняется страхованием гражданской ответственности его владельца (физическое или юридическое лицо) за риски причинения вреда третьим лицам и окружающей среде и связи с пользованием этим имуществом. В отдельных случаях законом предусмотрено обязательное страхование гражданской ответственности владельца (автогражданская ответственность, ответственность предприятий, источников повышенной опасности и др.) вне зависимости от того, застраховано ли само имущество.

При страховании от кражи объектом страхования, как и при страховании от огня, является имущество юридических и физических лиц. В российской страховой практике страхование от крали обычно включают в огневое страхование.

Определение кражи фиксируется в уголовных кодексах. В разных странах существуют различные подходы к определению кражи, что связано с особенностями национального уголовного законодательства. Так, в Уголовном кодексе Италии понятие «кража» объединяет 24 преступления, среди которых кража со взломом, с проломом, с влезанием, с использованием поддельных ключей и отмычек, с тайным проникновением, с изворотливостью, с вырыванием вещи (где сила применяется к вещи, а не к личности) и т.д.

В странах Западной Европы в правилах страхования от краж под страховым событием обычно понимается насильственное и незаконное проникновение правонарушителя в помещение для совершения краж.

В Уголовном кодексе Российской Федерации (ст. 158) кража определена как тайное хищение чужого имущества.

В отечественной практике имущество юридических и физических лиц традиционно страхуется на условиях «с ответственностью за все риски». Эти условия страхования объединяют в одном полисе риски пожара, кражи, стихийных бедствий, всевозможных аварии и др., приводящие к гибели или частичной утрате имущества.

Специфическим и сравнительно новым видом страхования имущества является страхование прав собственности на недвижимость как составная часть страхования рисков ипотеки.

В качестве первого шага в решении современных проблем ипотечного кредитовании в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. Для этого был разработан пакет из 27 законопроектов: проекты федеральных законов «О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», «О внесении изменений и дополнении в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"», проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения ипотечных операций и др.

В результате в 2005 г. вступили в силу новые законы и новые редакции уже действующих кодексов и законов, регулирующие ипотеку:

Федеральный закон «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ;
Федеральный закон «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ;
Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.);
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г.);
Гражданский кодекс РФ. Часть первая (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ);
Налоговый кодекс РФ. Части первая и вторая (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г.);
Гражданский процессуальный кодекс РФ (в ред. Федерального закона от 29 декабри 2004 г.);
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 22 августа 2004 г.);
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 г.).

Одновременно вступили в действие:

постановление Правительства РФ «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям «ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»» от 27 декабря 2004 г. № 846;
постановление Правительства «Об утверждении Типовых правил доверительного управлении ипотечным покрытием» от 15 октябри 2004 г. № 562.

Жилищный кодекс РФ среди других новаций определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Важнейшим моментом Жилищного кодекса РФ является ст. 3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения».

Согласно ст. 1 Жилищного кодекса РФ жилищные права граждан могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если оно является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в новой редакции обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация это то имущества являются основанием для прекращения права пользовании ими залогодателем и любыми иными лицами, проживающими в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или паевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Статья 446 новой редакции Гражданского процессуального кодекса РФ исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина- должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Статья 3 новой редакции Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает

требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В отличие от обычного страхования имущества страхование права собственности (титульное страхование) является ретроспективным, относящимся к прошлому, поскольку до заключения страхового договора предусмотренные им страховые события могли уже фактически произойти, но еще не проявились и могут проявиться в течение срока действия договора.

Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты в связи с прекращением или ограничением прав собственности. Для титульного страхования необходима правильная идентификация рисков, связанных с потерей права собственности, которые могут приводить к прекращению или ограничению права собственника в результате выявления неучтенных собственников или лиц, имеющих по закону права на эту собственность.

Эти риски возникают при сделках:

купли-продажи недвижимости;
отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обязательством выкупа;
договора мены объектов недвижимости;
дарения или безвозмездной передачи;
наследования;
раздела семейного имущества при разводе;
внесения имущества в уставный капитал юридического лица и в других случаях.

Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собственности или ограничения прав пользования собственностью органами власти для государственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.

По данным компаний, торгующих недвижимостью, каждая сороковая сделка с недвижимостью (т.е. с вероятностью 2.5%) может быть оспорена в судебном порядке. На практике тариф при титульном страховании составляет 1—2% стоимости недвижимости при сроке страхования 5—10 лет. Чем больше собственников сменилось, тем выше тариф.

С развитием научно-технического прогресса, ростом капиталоемкости производства, удорожанием технологического оборудования, массового строительства возникла потребность в страховании от рисков возникновения ущерба из-за отказов в сложном производственном оборудовании и технологических комплексах. Этот вид страхования еще называют страхованием технических рисков, куда входит страхование:

строительно-монтажных работ;
машин в промышленной сфере от поломок;
передвижных установок;
электронного оборудования.

Страхование строительно-монтажных рисков комплексный вид страхования, предусматривающий защиту от рисков случайных поломок, повреждения и гибели строительных машин и оборудования, причинения вреда жизни и здоровью строителей и персонала, а также гражданской ответственности производителя работ. В большинстве развитых стран оно имеет обязательный характер. В нашей стране согласно нормативным документам Госстроя России при получении лицензии на строительно-монтажные работы лицензиату необходимо застраховать свою гражданскую ответственность.

Правила и условия страхования, а также расчет тарифов при страховании машин от поломок, передвижных установок и электронного оборудования во многом аналогичны страхованию других видов имущества, в частности страхованию автотранспортных средств. Главными его отличиями являются страхование рисков на этапе пуско-наладочных работ и необходимость привлечении технических специалистов для оценки рисков и предстраховой экспертизы страхуемого оборудования.

Страхование жилого фонда становится одним из наиболее значимых направлений развития имущественного страхования граждан и социальной политики государства.

Жилищное страхование можно определить как совокупность видов страхования имущественных интересов физических и юридических лиц, связанных с владением, пользованием, распоряжением жилым фондом от рисков его повреждения, уничтожения, утраты, а также расходов, связанных с риском возмещения вреда третьим лицам в результате пользования жилым фондом.

Согласно ст. 210 и 211 ГК РФ бремя содержания имущества и риск его случайной гибели лежат на собственнике имущества. По нормам Жилищного кодекса РФ в случае повреждения жилого помещения (квартиры), находящегося в частной собственности, имущественные потери должен компенсировать сам собственник этого жилого помещения, а в случае повреждения конструктивных элементов всего дома — владелец дома.

Состояние жилого фонда в стране крайне неоднородно и постепенно ухудшается. Так, в Москве жилье низкого качества (старое, «хрущевки») составляет 39%, типовое (панельные и «сталинские» дома) — 46, повышенного качества (кирпичные и монолитные) — 13, элитное — 2%.

Общий жилой фонд России составляет 2.8 млрд. м², или 20% всего воспроизводимого недвижимого имущества Его стоимость около 700 млрд. долл. при средней стоимости 250 долл. за 1 м². Более 290 млн. м² (11%) нуждаются в неотложном капитальном ремонте, переоборудовании коммунальных квартир для посемейного расселения, а 250 млн. м² (9%) в реконструкции. Около 20% городского жилого фонда не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет инженерного обеспечения. В неблагоустроенных квартирах в России проживают около 40 млн. человек.

Жилищное страхование развито во многих странах. Например в США страхование жилья по сбору премий находится на втором месте и уступает только автострахованию. Совокупная премия только в страховании домовладельцев в 1997 г. составила 29,1 млрд. долл. Основные причины этого частые ураганы и пожары. Рекордные выплаты были произведены после урагана «Эндрю» в 1992 г. — 2,9 млрд. долл. По количеству пожаров США занимает первое место в мире. В 1999 г. произошло более 1 млн. 823 тыс. пожаров (в 523 тыс. здании).

В США полисы страхования жилья имеют высокую унификацию по рискам и основаны на базовом полисе страхования жилого помещения и личного имущества его владельца от 11 типов рисков: пожар, удар молнии, повреждение от бури или града, взрыва, вследствие бунтов или народных волнений, падения самолета, наезда транспортного средства, ущерба от дыма, вандализма или злонамеренных действий, воровства, на случай повреждения конструктивных материалов строения, стекол, извержения вулкана. К базовому полису добавляются еще несколько видов полисов, последовательно расширяющих перечень рисков, а также специальных пат псов, предназначенных для квартиросъемщиков и для домов, представляющих историческую или архитектурную ценность.

В основу страхового тарифа при страховании строений в США положена идея образцового с точки зрения противопожарных условий города и образцового строения. К реальным строениям обычно делаются надбавки за уклонения от образцов. При страховании на большую сумму делаются скидки. Например, при страховании на сумму до 2 млн. долл. тариф равен 0.4%, а на сумму до 50 млн. долл. - 0.1%.

В Канаде широко применяются три типа страхования жилья: только от огня, от огня и других опасностей, от всех рисков. В Швейцарии распространено страхование от пожаров, кражи со взломом, ограбления, затопления, повреждения остекления. В последнее время все более распространяется страхование от повреждений водой. Впервые страхование от убытков при пользовании водопроводами возникло в Германии в 1886 г.

В некоторых европейских странах страхование муниципального жилого фонда производится за счет соответствующего бюджета.

В России в настоящее время в стандартный набор страхования жилья включают пожары, заливы, взрывы, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц, падение летательных аппаратов, наезд транспортных средств. На страхование не принимается ветхое и аварийное жилье, а в отдельных случаях и жилье с износом до 60%.

В Москве с 1995 г. введена программа льготного страхования жилья. В настоящее время с учетом Приложения к постановлению Правительства г. Москвы от 5 августа 2008 г. № 700-ПП «О совершенствовании системы страхования в городе Москве жилых помещений» установлены новые стоимостные параметры для целей страхования по основному и альтернативному предложению. По основному предложению страховая стоимость жилого помещения установлена из расчета 20 000 руб. за 1 м² общей площади жилого помещения. В качестве альтернативного предложения страхователям для обеспечения более высокого уровня возмещения ущерба (только при расчетах без использования единого платежного документа) установлена стоимость жилого помещения из расчета 30 000 руб. за 1 м² общей площади жилого помещения.

Объем ответственности Правительства г. Москвы по возмещению ущерба, причиненного застрахованным жилым помещениям, установлен в размере: 30% стоимости жилого помещения из расчета 20 000 руб. за 1 м² общей площади жилого помещения (по основному предложению); 20% установленной стоимости жилого помещения из расчета 30 000 руб. за 1 м² общей площади жилого помещения (по альтернативному предложению).

Объем ответствен пост и страховой компании по договорам страхования жилых помещений установлен в размере: 70% установленной страховой стоимости принимаемого на страхование жилого помещения из расчета 20 000 руб. за 1 ² общей площади жилого помещения; 80% установленной страховой стоимости принимаемого на страхование жилого помещения из расчета 30 000 руб. за 1 ² общей площади жилого помещения.

Ставка ежемесячной оплаты по договорам страхования жилых помещений составляет сумму, не превышающую: 1 руб. 05 коп. за 1 м: стоимостью 20 000 руб., и 1 руб. 80 коп. за 1 ² стоимостью 30 000 руб.

Страховая сумма установлена в размере 70% по основному предложению и 80% по альтернативному предложению от стоимости жилого помещения, рассчитанной исходя из стоимости 1 ² общей площади жилого помещения.

Система страхования жилья при поддержке муниципальных органов власти, подобная московской модели, но без участия бюджетных средств в возмещении ущерба, действует в ряде регионов и отдельных городах.

В дополнение к муниципальным программам в Москве и других городах широко применяется добровольное страхование отделки квартир по действительной стоимости с тарифами от 0,5 до 1%. Договоры заключаются страховыми агентами или работниками ЖЭУ, почтовых и других служб.

По данным опроса, проводимого страховщиками, российские домовладельцы, живущие в крупных городах, больше всего боятся краж (36%) и пожаров (34%).

Страхование жилья в России имеет перспективы дальнейшего развития в условиях рыночных отношений.