Основы российского права

Договор социального найма жилого помещения

Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основании. Договором социального найма регулируется использование помещений, которые были предоставлены (или предоставляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

Таким образом, собственником помещений, заселяемых по договору социального найма, является государственное или муниципальное образование. В число нанимателей по договору социального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципального фонда в порядке социального найма в последующем.

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма (бесплатно или за доступную плату) имеют не все, а лишь некоторые категории особо нуждающихся граждан: имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установленного соответствующим органом субъекта РФ (в Москве это 10—15 м²); проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некоторыми формами хронических заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые помещения предоставляются таким гражданам в порядке очередности. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м² жилой площади), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые категории граждан имеют право на дополнительную жилую площадь. На основании решения о предоставлении жилого помещения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ордера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним и пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, проживающих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в некоторых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помещения. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается, и никакие другие лица не смогут претендовать на данное жилое помещение.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фонда, своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории.

Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совместно с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом.

1. Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Право пользования означает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозможно без права владения, которое также возникает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для любого права на жилое помещение: пользователь должен использовать помещение по целевому назначению, т.е. для проживания, а не для промышленных нужд.

1. Право вселять в установленном порядке в нанятое помещение других граждан на правах членов семьи.
2. Право сохранять за собой нанятое помещение при временном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не должно превышать шесть месяцев. Помещение сохраняется за нанимателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру работы; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в лечебно-профилактическое учреждение и др. Признание лица утратившим право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохранение жилой площади за нанимателем.
3. Право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о норме жилой площади и согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора.
4. Право вселять временных жильцов.
5. Право обменять нанятое жилое помещение на другое помещение или имущество. С юридической точки зрения обмен жилыми помещениями представляет собой соглашение о взаимной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член кооператива и собственник жилого помещения. Предметом обмена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимателем при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в судебном порядке. Согласия собственника при обмене помещения в домах муниципального фонда не требуется.
6. Право на изменение договора найма при сохранении самого правоотношения. Во-первых, право на заключение с наймодателем отдельного договора найма имеет совершеннолетний член семьи нанимателя. Во-вторых, граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения одного договора найма на все занимаемые ими жилые помещения. В-третьих, в договоре найма фигура нанимателя может быть представлена и другим членом семьи.

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согласия членов семьи может в любое время расторгнуть договор найма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселение может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предоставляемое помещение может быть как благоустроенным, так и неблагоустроенным.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения. Оно может быть произведено, если:

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2. дом (жилое помещение) грозит обвалом;
3. дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в. нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Оно может быть осуществлено в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, а также граждан, не оплачивающих жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев. При выселении по данным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимаемого.

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения. Оно производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.