Основы российского права

Понятие договора найма жилого помещения

В настоящее время в Российской Федерации в рамках договора найма жилых помещений сложились два типа отношений:

1. отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ;
2. отношения по социальному найму жилых помещений.

Собственником помещений, сдающихся в порядке социального найма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем — только граждане. Таким образом, договором социального найма регулируется использование помещения, которое было предоставлено (или предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в основном в ЖК РСФСР и предусматривающие дополнительные по сравнению с ГК РФ правила, в целом направленные на предоставление более льготного положения нанимателя по договору социального найма по сравнению с коммерческим нанимателем. Поэтому можно сказать, что отношения социального найма непосредственно направлены на реализацию конституционного права граждан на жилище.

Однако правовая природа обоих видов договоров найма жилого помещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применяются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

1. Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автоматически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации.
2. При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в прежнем объеме.
3. Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т.е. для проживания, а также обеспечивать сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт, не производить существенное переустройство и реконструкцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймодателя по договору входит осуществление капитального ремонта.
4. Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам на срок до 6 месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.
5. Наниматель по договору найма жилого помещения с согласия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.