Жилищный фонд Российской Федерации

Предметом жилищного права является целый комплекс отношений, в котором условно можно выделить два основных блока:

отношения собственности на жилые помещения и, соответственно, отношения по переходу собственности от одних лиц к другим (купля-продажа, обмен квартир, домов, находящихся у граждан на праве собственности);
отношения по поводу найма жилых помещений, где особое место занимают отношения по поводу найма квартир в государственном жилищном фонде.

Отношения первого рода следовало бы рассматривать в соответствующих главах, например в главе о собственности, о договоре купли-продажи, мены. Однако представляется целесообразным объединить все вопросы, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, в данной главе.

Объектом жилищных отношений является жилое помещение, т.е. помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах, отвечающие необходимым условиям проживания во все сезоны и обеспечивающие необходимые физиологические потребности (в них проведены свет, вода и др.).

Находящиеся на территории России жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд РФ. В него не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения. Законодательством установлено правило, согласно которому помещения жилого фонда могут быть использованы только для проживания граждан, а предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного характера запрещается. Таким образом, собственник жилого помещения не может сдать свою квартиру для оборудования в ней, например, офиса, мастерской и т.п.

Жилищный фонд РФ в зависимости от формы собственности на него можно разделить на несколько категорий.

1. Частный жилищный фонд. В его состав входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением унитарных предприятий и государственных учреждений). Основными способами приобретения права собственности гражданами и юридическими лицами на квартиру (дом) являются:

строительство жилого дома для себя с соблюдением соответствующих правовых норм (например, правил о землеотводе и др.);
приобретение квартиры (дома) по сделке купли-продажи, мены, дарения и др.;
приобретение права собственности по наследству;
приватизация жилого помещения. Важно помнить, что по закону гражданин может приватизировать только одну квартиру, поэтому не следует обменивать приватизированную квартиру на неприватизированную во избежание проблем с приобретением на нее права собственности;
приобретение права собственности на помещение членом жилищно-строительного кооператива, полностью внесшим паевой взнос за квартиру.

2. Муниципальный жилищный фонд. Образуется из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

3. Государственный жилищный фонд. Его составляют жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам РФ.