Договор купли-продажи недвижимости

Основная особенность данного договора, как видно из его названия, заключается в его предмете. Недвижимостью, согласно ГК, являются земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Однако особенности данного договора обусловлены не столько физической природой объектов, сколько их особым правовым режимом:

1) данные сделки должны быть облечены в письменную форму и зарегистрированы в соответствующем государственном органе;

2) при заключении данного вида договоров возможно возникновение коллизий в связи с относительно самостоятельным характером прав на земельный участок и строение, находящееся на нем. При этом возможны следующие ситуации:

если собственник земельного участка и находящейся на нем недвижимости совпадает в одном лице, то, как правило, не возникает никаких проблем — возможна продажа как дома с землей, так и отдельно дома (с предоставлением ограниченного права на земельный участок, необходимого для использования строения) или земли (с оставлением соответственно за продавцом ограниченного права на землю);
собственник дома при отсутствии у него права собственности на землю может продать принадлежащее ему строение в любое время без согласия на то собственника земли. При этом покупатель приобретает право пользования земельным участком на таких же условиях, что и продавец дома;
таким же образом может поменяться и собственник земельного участка. Однако необходимо помнить, что к приобретателю земельного участка переходит право собственности, обремененное правами третьего лица — собственника дома, построенного на данном участке. Так или иначе, за собственником строения, находящегося на чужом участке, в любом случае сохраняется право пользования земельным участком, необходимое для использования дома.

3) в договоре купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора, т.е. в том случае, если цена не указана, договор считается незаключенным;

4) кроме того, для недвижимого имущества в большей мере характерно наличие прав третьих лиц на это имущество, например права членов семьи собственника квартиры, проживающих вместе с ним. Поэтому существенным условием договора является предупреждение о правах третьих лиц в форме перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.