Ответственность за незаконное переустройство и перепланирование жилья
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии установленных законом оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаст угрозу их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения принимает решение:
в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
В ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в порче жилых домов, жилых помещений, а равно порче их оборудования, самовольном переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений либо использовании их не по назначению (ч. 1 ст. 7.21), либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21).
Общие требования к гражданам по обеспечению сохранности жилых домов определены ст. 142 ЖК РФ, согласно которой граждане обязаны бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, поддерживать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.
В соответствии со ст. 128 ЖК РФ капитальный ремонт жилого дома квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения соответствующих муниципальных органов.
В ст. 7.22 предусмотрена ответственность за переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением. Общие требования к правилам ремонта жилых домов определены ст. 82 ЖК РФ. При производстве капитального ремонта жилого дома, когда ремонт не может быть произведен без выселения проживающих лиц, муниципальные органы обязаны предоставить указанным лицам другое жилое помещение.
При отказе проживающих лиц от переселения в это помещение муниципальные органы вправе требовать их переселения в судебном порядке. Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта должно отвечать санитарным и техническим требованиям. В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое его собственником (нанимателем) и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено, указанным лицам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.
Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию собственника (нанимателя) ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.
Перепланировка жилого помещения влечет изменение предмета жилищных отношений, а следовательно, изменение договора найма жилого помещения. В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса переустройство, перепланировка жилого помещения осуществляются с соблюдением требований законодательства Российской Федерации, в том числе технических регламентов, по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. все споры, которые связаны с отказом наймодателя, нанимателя либо совершеннолетних членов его семьи от переустройства или перепланировки жилого помещения, подсобных помещений в домах социального использования, разрешаются в судебном порядке.
Если наниматель либо совершеннолетние члены его семьи произвели самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения или подсобного помещения, данные лица обязаны за счет собственных средств понести все необходимые расходы на восстановление жилого помещения или подсобного помещения в прежнем состоянии.
Если жилое помещение было предоставлено по договору коммерческого найма, наниматель не вправе производить переустройство, реконструкцию, перепланировку жилого помещения без предварительного получения согласия самого наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК РФ). Нарушение данного правила влечет восстановление прежнего состояния за счет собственных средств нанимателя. Изложенные в настоящей статье обязанности носят общий характер для любой разновидности договора найма. Жилое помещение предоставляется для проживания, и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению.
Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт, повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.
Обязанность оплаты пользования жильем — важнейшая для нанимателя. Большинство централизованных коммунальных услуг (водопровод, канализация, центральное отопление, газ) оплачивается нанимателем сверх квартирной платы через балансодержателя дома (жилищно-эксплуатационную организацию), меньшая часть коммунальных услуг (электрическая энергия) оплачивается нанимателем непосредственно коммунальному предприятию.
Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 681 Гражданского кодекса переоборудование, перепланировка реконструкция жилого дома, в котором находится жилое помещение, переданное по договору коммерческого найма, если подобные действия могут существенно изменить условия пользования жилым помещением, производятся только после предварительного получения согласия нанимателя этого жилого помещения. Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора найма.
В найме жилья действует тот же принцип, что и вообще в имущественном найме (аренде): текущий ремонт нанятого помещения закреплен за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и его ячейки — помещения — за наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором найма жилого помещения. В отличие от соответствующей нормы жилищного законодательства. настоящая статья несколько ухудшает положение постоянно проживающих в помещении дома, которому предстоит переоборудование.
Согласие нанимателя на переоборудование дома требуется для наймодателя лишь тогда, когда переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (что вносит неопределенность в толкование формулировки закона о существенном изменении условий). Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не принимается во внимание, тогда как прежнее жилищное законодательство (исходя из равенства жилищных прав) учитывало их согласие или отказ от согласия на переоборудование.
Кроме того, в качестве критерия предстоящего переоборудования жилого помещения устанавливалась его цель — повышение благоустройства квартиры, что в ст. 681 ГК РФ отсутствует. Законодатель употреблял понятие «перепланировка жилого помещения» наряду с его переоборудованием, но определение данного термина также отсутствует, хотя он продолжает употребляться в иных правовых актах и технической документации.