Договор управления многоквартирным домом

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Выявим некоторые особенности субъектного состава данного договора. Во-первых, для заключения данного договора управляющая организация должна иметь соответствующую лицензию, а, во-вторых, для договора законодателем установлена обязательная письменная или электронная форма.

Договор управления многоквартирным домом является особым видом договора (отличным от договора возмездного оказания услуг). Как указал Высший Арбитражный суд РФ (далее — ВАС РФ), системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, которые установлены в ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также определены в соглашении сторон. Следует отметить, что ВАС РФ придерживается политики отмены решения нижестоящих судов, которые руководствовались нормами о возмездном оказании услуг¹Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1027/10 по делу № А11-10018/2008..

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, либо застройщиком²Управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам (см. постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») деятельности по управлению многоквартирными домами, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Для договора управления согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенными являются следующие условия:

предмет договора, включая перечень общего имущества многоквартирного дома, его площадь, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту;
цена (тариф);
сроки (периодичность) выполнения работ и оказания услуг;
порядок осуществления контроля.

В случае признания договора управления незаключенным к возникшим отношениям сторон применяются правила о неосновательном обогащении.

Динамичное развитие законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, вызывает необходимость быстрого реагирования соответствующих министерств и ведомств. В связи с этим 31.07.2014 был подписан приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 411/пр³Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»., в соответствии с которым в целях оказания управляющей организацией услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, а также осуществления иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в договор управления многоквартирным домом рекомендуется включать следующие примерные условия:

о сторонах договора управления;
месте исполнения договора управления с указанием адреса многоквартирного дома и состава общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
предмете договора управления (состав выполняемых по договору управления работ, оказываемых услуг и (или) видах деятельности, отнесенных законодательством Российской Федерации к сфере управления многоквартирными домами (в том числе перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень коммунальных услуг, предоставление которых собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме обеспечивается в рамках договора управления, перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, соответствующих правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, стандартам управления многоквартирным домом, перечень услуг (работ) по капитальному ремонту, которые могут оказываться и выполняться управляющей организацией или иной подрядной организацией)⁴Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».. Правительством РФ утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме⁵Ручкина Г.Ф., Ключникова Я.А. Договоры в сфере жилищно-коммунального хозяйства: правовой аспект // Юрист. 2014. № 1.;
дате начала оказания и (или) выполнения работ (услуг) и видов деятельности, периодичности и сроках их выполнения, сроках сдачи-приемки работ (услуг);
порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе порядок взаимодействия с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом или застройщиком многоквартирного жилого дома по вопросам управления многоквартирным домом;
порядке выполнения работ и (или) оказания услуг по управлению многоквартирным домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, а также о порядке изменения соответствующего перечня работ и услуг, включая информацию об инициаторе таких изменений, форме подготовки предложений о внесении изменений и порядке их рассмотрения и утверждения, а также порядке оплаты работ и услуг по управлению многоквартирным домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в случае, если вносятся изменения в указанные перечни работ и услуг;
порядке организации выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
цене договора управления, порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт общего имущества, в том числе сверх минимального взноса или дополнительного взноса, и порядке внесения соответствующей платы и взносов, и порядке их изменения.
порядке информационного взаимодействия между управляющей организацией и собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме.
порядке рассмотрения управляющей организацией жалоб и претензий собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, включая срок рассмотрения и ответственность управляющей организации.
порядке предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления за предыдущий год.

В рассмотренном приказе указаны и другие условия договора, мы обозначили те, с которыми наиболее часто сталкивается судебная практика.

В пункте 5 ст. 162 ЖК РФ устанавливает сроки действия договора управления многоквартирным домом. По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более 5 лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Законодатель также предусмотрел право собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Необходимо отметить, что выбор новой управляющей организации сам по себе ещё не влечет прекращение договора с организацией, выбранной ранее. Такая проблема получила широкое распространение в судебной практике. Например, в решении Арбитражного суда Санкт-Петербурга было отмечено, что истцом был представлен протокол общего собрания, в котором был поднят вопрос о выборе новой управляющей организации, однако вопрос о прекращении договора с предыдущей организацией в повестку дня включен не был. Поэтому из этого не следует, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией'. В таком случае необходимо проведение нового общего собрания с соответствующей повесткой дня.

Также по общему правилу, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размешает указанный отчет в системе (в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»). Ежегодный отчет должен содержать сведения:

о соответствии в течение отчетного периода перечня, объемов и качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;
видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);
случаях нарушения условий договора управления в течение отчетного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода управляющей организацией;
произведенных расчетах с организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения (или другим договорам);
случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации (число нарушений, даты нарушений, число связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения), а также иные сведения, предусмотренные договором управления многоквартирным домом.

Итак, рассмотрев вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, осуществляемым управляющей организацией, можно констатировать, что данный вид управления многоквартирным домом является на сегодняшний день наиболее распространённым и эффективным.

Совершенствование действующего законодательства направлено в первую очередь на развитие конкурентной среды в сфере жилищно-коммунального хозяйства, что, в свою очередь, будет способствовать появлению высококвалифицированных управляющих организаций и, как следствие, повышению качества услуг, оказываемых в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.