Особенности управления многоквартирными домами товариществом собственников жилых помещений и специализированными потребительскими кооперативами
Распространенными способами управления многоквартирным домом является управление объединением собственников помещений в доме, в основном это ТСЖ, ЖК, ЖСК (далее — кооператив).
В предыдущих параграфах этой главы были даны определения и рассмотрены особенности организационных форм ТСЖ и кооперативов в жилищной сфере. В этом параграфе будет раскрыта их деятельность в сфере управления многоквартирными домами. В феврале 2015 г. в России было зарегистрировано около 64 тыс. ТСЖ1Дом ищет хозяина // Российская газета. 2015. 11 февр.. Однако в соответствии с Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» с 01.09.2014 к ТСЖ должны применяться положения о ТСН, предусмотренные ст. 123.12-123.14 ГК РФ. Эти изменения повлекли за собой правовую неопределенность в правовом положении ТСЖ. Так, в ст. 123.13 ГК РФ говорится, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам ТСН на праве общей долевой собственности. В то же время в ст. 290 ГК РФ, а также в ст. 135 ЖК РФ установлено, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в этом доме, и они в соответствии со ст. 291 ГК РФ и ст. 135 ЖК РФ создают ТСЖ для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и пользования общим имуществом. Это вызывает конфликт интересов между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственникам жилых помещений объединяться в ТСН невыгодно прежде всего из-за потери льгот. Так, ТСН не может применять льготы по налогу на добавленную стоимость при реализации коммунальных услуг, так как от этого освобождены именно ТСЖ, а не ТСН. Более того, ТСН юридически не может быть субъектом управления многоквартирного дома, так как в разделе VIII ЖК РФ такой способ управления отсутствует. Кроме этого, ТСН в отличие от ТСЖ не вправе открывать специализированные счета для накопления средств на капитальный ремонт своего дома, так как в силу ст. 175 и 176 ЖК РФ такие счета вправе открывать только субъекты управления многоквартирным домом. И последнее, согласно ст. 191 ЖК РФ меры государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта могут предоставляться только ТСЖ, специализированным потребительским кооперативам, созданным в соответствии с ЖК РФ, и управляющим организациям. Все это послужило основанием для разработки поправки в ГК РФ, согласно которой ТСЖ и ТСН будут признаны самостоятельными субъектами.
Целями создания и деятельности ТСЖ и кооперативов в управлении многоквартирным домом являются: совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания в многоквартирных домах, обеспечение предоставление коммунальных услуг. ТСЖ или специализированный потребительский кооператив в жилищной сфере вправе оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме как своими силами, так и привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
В случае осуществления управления многоквартирным домом собственными силами ТСЖ и кооперативы освобождены от обязанности получать лицензию на осуществление этого вида деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные ТСЖ или кооператив должны осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг.
Жилищное законодательство обязывает ТСЖ и кооперативы эффективно управлять общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечивая условия пользования своей долей собственности всем собственникам жилья. В соответствии с российским законодательством при управлении многоквартирным домом ТСЖ, кооперативы вправе заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг, а также иные договоры в интересах собственников помещений в доме.
К компетенции органов управления ТСЖ, кооперативов относится установление порядка внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и определение их размера, а также установление порядка внесения оплаты коммунальных услуг членами этих организационно-правовых объединений.
Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом представляет собой деятельность юридических лиц, направленную на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, которая осуществляется товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом самостоятельно или с привлечением специализированных организаций.
Управление жилищным, жилищно-строительным кооперативом отличается от управления ТСЖ тем, что члены кооперативов несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией предполагает осуществление этой деятельности специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию (ст. 192 ЖК РФ). Деятельность управляющей компании представляет собой вид предпринимательской деятельности. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее — постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75) в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.
Таким образом, управляющая компания — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.
Орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран один из ранее раскрытых способов управления этим домом. Также обязанность по проведению открытого конкурса возложена на орган местного самоуправления, если принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
Порядок проведения конкурса определен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. На первой стадии в качестве организатора конкурса выступает орган местного самоуправления.
Орган местного самоуправления вправе привлечь на основе договора юридическое лицо (далее — специализированная организация) для осуществления функций по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, размещение извещения о проведении конкурса, и иных связанных с обеспечением проведения конкурса функций. Выбор специализированной организации осуществляется органом местного самоуправления путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными федеральным законом.
При осуществлении функций по проведению конкурса специализированная организация действует от имени организатора конкурса и при этом права и обязанности возникают у организатора конкурса. Соответствующие многоквартирные дома (дома, не выбравшие способ управления) формируются в лоты и выставляются на конкурс.
На второй стадии формируется конкурсная комиссия. Орган местного самоуправления, не менее чем за пять рабочих дней до размещения извещения о проведении конкурса, распорядительным документом утверждает состав, председателя и порядок работы конкурсной комиссии. В состав конкурсной комиссии должно входить не менее пяти человек, в том числе и должностные лица органа местного самоуправления, являющегося организатором конкурса.
Конкурсная комиссия правомочна, если на заседании присутствуют более 50% общего числа ее членов. Каждый член конкурсной комиссии имеет 1 голос. Решения конкурсной комиссии принимаются простым большинством голосов членов конкурсной комиссии, принявших участие в ее заседании. При равенстве голосов решение принимается председателем конкурсной комиссии.
На третьей стадии происходит объявление о проведении конкурса.
Данный этап заключается в размещении информации о проведении конкурса на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru
Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация также вправе опубликовать информацию о проведении конкурса в любых средствах массовой информации, в том числе в электронных средствах массовой информации. При этом такое опубликование и размещение не может заменить размещение на официальном сайте Российской Федерации. Срок опубликования извещения — менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.
На четвертой стадии происходит прием и рассмотрение заявок на участие в конкурсе. Прием заявок на участие в конкурсе рассматривает организатор конкурса, который также их регистрирует и по требованию претендента выдает расписку о получении заявки. Конверты с заявками претендентов вскрываются на первом заседании конкурсной комиссии, после чего все члены комиссии подписывают протокол вскрытия конвертов, который размещается на официальном сайте в день его подписания. Конкурсная комиссия оценивает заявки на участие в конкурсе и самих претендентов на соответствие требованиям, установленным постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 и конкурсной документацией. Претенденты или их представители вправе присутствовать при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе.
На пятой стадии проводится конкурс и определяется победитель. На последнем заседании конкурсная комиссия проводит конкурс, в котором могут участвовать только те лица, которые были признаны участниками конкурса в соответствии с протоколом вскрытия конвертов. Единственным критерием оценки участников конкурса является объем дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В ходе конкурса участники соревнуются между собой по наибольшему по стоимости объему работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.
После определения участником достаточного количества работ и услуг он признается победителем конкурса. Если участник конкурса, сделавший наилучшее предложение, отказался набрать необходимое количество работ и услуг, то конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг.
На шестой стадии собственники жилых помещений в многоквартирном доме уведомляются о результатах конкурса. В течение 10 дней с даты утверждения протокола орган местного самоуправления должен оповестить собственников помещений многоквартирного дома о результатах конкурса и об условиях договора управления домом. Уведомление происходит путем размещения текста протокола конкурса в удобных для ознакомления местах путем размещения на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте.
На последней, седьмой стадии происходит заключение договора управления. Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса должен представить подписанный им проект договора управления многоквартирным домом организатору конкурса, а также обеспечение исполнения обязательств. Кроме этого, победитель конкурса обязан в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола на официальном сайте направить подписанные им проекты договоров собственникам помещений в многоквартирном доме для их подписания в порядке, установленном в ст. 445 ГК РФ. На собственников помещений возлагается обязанность подписать договор и представить его управляющей организации, которая стала победителем конкурса, по адресу, оговоренному сторонами в установленные сроки.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ.
Контроль за соблюдением правил размещения информации и ее содержанием осуществляет жилищная инспекция.
В случае заключения договора управления многоквартирным домом ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений предоставляются управляющей организацией, в других случаях — лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.
С 2013 года общее правило о выборе управляющей организации применяется и для нового многоквартирного дома2Федеральный закон от 05.04.2013 № 38-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».. Если раньше застройщик «навязывал» свою управляющую организацию покупателям жилых помещений в домах-новостройках, то теперь в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления должен разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее 40 дней со дня размещения такого извещения провести открытый конкурс. В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Такое нововведение даст положительные результаты, так как независимые от застройщика управляющие организации не примут дом с недоделками.
Действия (бездействие) органа местного самоуправления по непроведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в установленном законодательством порядке и случаях содержат в себе нарушение ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».