Жилищное право России

Особенности правового статуса жилищных и жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов

Управление многоквартирными домами жилищными кооперативами является одним из способов управления, предполагающих наличие институционального субъекта (юридического лица), осуществляющего управление. Жилищные или жилищно-строительные кооперативы призваны обеспечить общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ граждане для удовлетворения потребностей в жилье, а также для управления многоквартирным домом вправе объединяться в жилищные или жилищно-строительные кооперативы (далее — жилищные кооперативы). Вместе с тем до 05.12.2011 членами жилищных кооперативов могли быть и юридические лица. Следовательно, если кооперативы были созданы до указанной даты и продолжают действовать, то юридические лица могут сохранять в них членство. Также юридические лица могут быть собственниками помещений в многоквартирном доме, поэтому они также могут вступать в жилищные кооперативы для управления многоквартирным домом. Если провести сравнение положений законодательства в отношении участия юридических лиц в жилищных кооперативов, действовавшего до и после 05.12.2011, то отличие заключается в том, ранее юридические лица могли создавать и вступать в члены ЖСК как для строительства реконструкции и управления многоквартирным домом, то теперь только для управления многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы относятся к потребительским кооперативам, поэтому к ним применяются общие положения ГК РФ, определяющие правовой режим организации и деятельности потребительских кооперативов (ст. 50, ст. 123.1-123.3 ГК РФ). В то же время, учитывая, что жилищные кооперативы создаются для удовлетворения потребностей граждан в жилье и решения иных задач в жилищной сфере, их деятельность регламентируется также и нормами жилищного кодекса. Вместе с тем следует отметить, что если другие виды кооперативов создаются только для решения одной задачи, например, обеспечения граждан жилыми помещениями, то по отношению к рассматриваемым жилищным кооперативам ЖК РФ относит их к иным специализированным потребительским кооперативам, на которые действие правовых норм главы 11 ЖК РФ не распространяется. К таким специализированным кооперативам относится жилищный накопительный кооператив. Этот кооператив в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 215 создается в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях. Причем под приобретением понимается как строительство, так и покупка (ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 215). Вопросами управления и содержания жилого дома этот кооператив не занимается. Хотя в ст. 2 Закона РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» жилищно-строительные кооперативы также отнесены к специализированным потребительским кооперативам.

Действующее законодательство, регулирующее правовой статус жилищных кооперативов, позволяет их классифицировать в зависимости от целей создания на жилищно-строительные, жилищные и жилищные накопительные.

Если рассматривать с точки зрения поддержки их со стороны органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, то их можно классифицировать на самостоятельные (независимые) и патронажные (ч. 2 ст. 111 ЖК РФ), создаваемые при поддержке органов государственной власти или органов местного самоуправления, но для тех лиц, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и являются малоимущими или государственными или муниципальными служащими.

С учетом изложенного необходимо рассмотреть правовой статус жилищных кооперативов, чтобы определить их специфику по отношению к специализированным кооперативам.

Родовое (общее) понятие жилищных кооперативов дано в ч. 1 ст. 110 ЖК РФ, в соответствии с которым под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и в установленных случаях ЖК РФ, другими федеральными законами и юридических лиц для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Вместе с тем диспозиции ч. 2 и 3 ст. 110 ЖК РФ содержат отличительные признаки между жилищным и жилищно-строительным кооперативом. У этих кооперативов имеются некоторые отличия в целях их создания. Так, согласно ч. 2 ст. 110 ЖК РФ граждане объединяются в жилищный кооператив для приобретения, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома. По смыслу этой диспозиции члены кооператива не строят новый дом, они объединяются для того, чтобы приобрести уже построенный дом, или приобретают старый дом, требующий реконструкции, для последующего проживания в нем.

Согласно диспозиции ч. 3 ст. 110 ЖК РФ граждане объединяются в жилищно-строительный кооператив для строительства нового дома или приобретении дома, требующего реконструкции, чтобы после ее завершения в нем проживать и последующего содержания многоквартирного дома.

Как видим, законодатель, разделяя жилищные кооперативы на виды, в то же время четко не определяет их отличительных признаков. Поэтому можно согласиться с имеющейся в юридической литературе точкой зрения, что лучше отказаться от деления жилищных кооперативов на виды или снять с жилищного кооператива такую функцию, как реконструкция жилого дома, так как реконструкция по сути предполагает перестройку или восстановление постройки¹Вишневская И.С. Роль жилищных кооперативов в решении жилищной проблемы // Журнал российского права. 2009. № 7., что фактически отождествляет жилищный кооператив с жилищно-строительным кооперативом. Для разрешения данной неопределенности достаточно сослаться на опыт советского периода времени, когда жилищные кооперативы создавались только для приобретения новых или капитально отремонтированных жилых домов и их последующей эксплуатации.

Первоначально рассмотрим общие положения, объединяющие два вида жилищных кооперативов.

Жилищный кооператив организуется собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать такой кооператив, а применительно к вопросу управления многоквартирными домами, ими являются только собственники жилых помещений в таких домах. В данном параграфе не рассматривается вопрос об организации жилищных кооперативов лицами, желающими улучшить свои жилищные условия, так как это другой порядок организации, другой субъектный состав и другие этапы создания жилищных кооперативов.

Так, ЖСК может создаваться из граждан, к которым могут относиться лица, замещающие должности федеральной государственной гражданской службы, проходят военную службу и (или) которые работают в федеральных государственных органах, на федеральных государственных унитарных предприятиях, в федеральных государственных учреждениях, государственных научных центрах и федеральных государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования. Особенности таких кооперативов также не будут учитываться при рассмотрении общих положений создания и деятельности жилищных кооперативов.

Из всех стадий, связанных с созданием и деятельностью жилищных кооперативов, в этой главе учебника будет рассмотрена стадия пользования помещениями в кооперативном доме и управления многоквартирным домом.

Гражданское и жилищное законодательство устанавливает, что членами жилищных кооперативов могут быть граждане, достигшие возраста 16 лет (ст. 26 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 111 ЖК РФ).

Ранее уже отмечалось, что юридическое лицо может быть членом жилищного кооператива (п. 3 ч. 1 ст. 111 ЖК РФ). Если ранее гражданин мог быть членом только одного жилищного кооператива, то по действующему законодательству такие ограничения не установлены, поэтому допускается возможность быть одновременно членами нескольких жилищных кооперативов.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти. Следовательно, собрание учредителей кооператива будет иметь юридическое значение, если на нем будет присутствовать не менее пяти собственников помещений или их долей в многоквартирном доме. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в создаваемый кооператив. Следует обратить внимание, что в ч. 4 ст. 112 в отличие от ч. 1 ст. 117 ЖК РФ не упоминается о квалифицированном количестве голосов при принятии решения во время голосования, следовательно, за решение о создании жилищного кооператива должны проголосовать все учредители этого кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Жилищный кооператив считается созданным с момента его государственной регистрации (ст. 114 ЖК РФ), поэтому учредители становятся его членами после такой регистрации (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ). Устав жилищного кооператива может содержать сведения, не противоречащие ЖК РФ и гражданскому законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязательства через свои органы. К органам жилищного кооператива относятся органы управления и контроля. В соответствии со ст. 115, 116 ЖК РФ к органам управления жилищного кооператива относятся:

1. высшие органы: общее собрание членов жилищного кооператива или конференция уполномоченных, если число участников общего собрания членов более пятидесяти и это предусмотрено уставом кооператива. Норма представительства для участии в собрании уполномоченных (конференция) устанавливается уставом жилищного кооператива;
2. исполнительные органы: правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Порядок созыва общего собрания и его компетенция определяются уставом (ст. 116 ЖК РФ). Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком собрании. Однако, при принятии решения по уставным вопросам (указанным в уставе жилищного кооператива), требуется квалифицированное большинство голосов — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком собрании.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами жилищного кооператива, общее собрание членов кооператива не может принимать решения по общему имуществу, так как решения по ним принимаются на общем собрании собственников (ст. 44-48 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами жилищного кооператива, созданном в таком доме, вправе присутствовать на общем собрании членов кооператива, без права голосования. Такие собственники вправе в судебном порядке оспаривать решения общего собрания, если оно нарушает их права, в том числе по процедурным вопросам.

В целях организации выполнения принятых решений и осуществления управления текущей деятельностью кооператива, общее собрание (конференция) членов кооператива избирает исполнительный орган — правление жилищного кооператива. Уставом кооператива определяются количественный состав и срок деятельности правления.

Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливается уставом и внутренними документами кооператива (положением о правлении, регламентом деятельности правления или иным документом кооператива).

Согласно п. 3 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Решения, принятые правлением, в пределах своей компетенции обязательны к исполнению всеми членами кооператива, а также лицами, состоящими с кооперативом в трудовых правоотношениях. Правление жилищного кооператива вправе осуществлять полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания членов кооператива.

Правление созывается председателем правления, периодичность созыва определяется уставом, положением или регламентом деятельности правления. Решения правления могут быть отменены общим собранием членов кооператива или конференцией. Правление подотчетно общему собранию членов кооператива, которое вправе заслушивать отчет о деятельности правления.

Руководит деятельностью членов правления кооператива председатель, который избирается на заседании правления на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ст. 119 ЖК РФ). Председатель правления наделен определенными полномочиями. Прежде всего, он вправе без доверенности действовать от имени кооператива, в том числе представлять его интересы и совершать сделки (ч. 2 п. 2 ст. 119 ЖК РФ). Из ст. 174 ГК РФ следует, что если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения.

В Жилищном кодексе РФ не определен круг обязанностей председателя правления, поэтому примерный перечень этих обязанностей может быть определен на основе анализа норм жилищного права, регламентирующих общественные отношения по поводу содержания и управления многоквартирного дома.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. Здесь следует отметить, что к деятельности председателя правления ТСЖ подобных требований законодатель не предъявляет. Разумно предположить, что председатель должен обладать необходимыми знаниями для исполнения соответствующих обязанностей по его должности.

На председателя правления жилищного кооператива по требованию членов кооператива может быть возложена обязанность возместить убытки, причиненные им кооперативу (п. 3 ст. 53 ГК РФ). Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива избирается ревизионная комиссия или ревизор, если кооператив небольшой. Ревизионная комиссия (ревизор) является контрольным органом кооператива (далее — комиссия), избирается общим собранием членов кооператива (конференцией) на срок не более чем 3 года (ст. 120 ЖК РФ). Количество членов комиссии определяется уставом кооператива. Члены комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления кооператива.

Комиссия из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) наделена соответствующими полномочиями.

Комиссия (ревизор) вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы комиссии (ревизора) определяется уставом кооператива и локальными актами о деятельности комиссии (ревизора).

К членам кооператива, входящим в органы управления и контрольные органы жилищного кооператива (председатель правления, члены правления, члены ревизионной комиссии (ревизор), главный бухгалтер (бухгалтер)) предъявляются определенные требования, несоответствие которым является препятствием для занятия указанных должностей. В частности, не могут занимать перечисленные должности граждане имеющие судимость за умышленные преступления; в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказания в виде дисквалификации и другие ограничения.

Гражданин или юридическое лицо могут стать членами действующего жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива. Для этого лица, желающие стать членами кооператива, должны подать заявление о приеме в члены кооператива в правление жилищного кооператива. Такое заявление подлежит рассмотрению в течение месяца правлением жилищного кооператива, которое принимает решение о приеме, после чего это решение быть утверждено общим собранием членов кооператива (конференции). Однако гражданин или юридическое лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Таким образом, момент приобретения статуса члена кооператива определяется двумя юридическими фактами: решение общего собрания (конференции) об утверждении решения правления о принятии в члены кооператива и уплата вступительного взноса. Размер вступительного взноса определяется собранием учредителей и в дальнейшем может быть изменен решением общего собрания членов кооператива (конференции).

В жилищном кодексе встречаются два понятия: вступительный взнос (ч. 2 ст. 121 ЖК РФ) и паевой взнос (ч. 1 ст. 124 ЖК РФ). Иногда в уставах кооперативов указываются организационные взносы и отчисление в иные специальные фонды. Каждый из взносов имеет свое назначение. Вступительный взнос — это часть стоимости помещения (часть паевого взноса), которое вступающий в кооператив желает приобрести. Паевой взнос — это стоимость помещения, которое приобретает член кооператива.

Паевой взнос является имущественным (денежным), равным в общей сумме строительной или покупной стоимости помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос вносится членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива (ст. 125 ЖК РФ). Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам (например, супругам, нескольким наследникам умершего члена кооператива) либо юридическим лицам. В юридической литературе обоснованно высказана точка зрения, что общее число лиц, которым может принадлежать доля на пай, может быть ограничено только возможностью раздела соответствующего жилого помещения, как предусмотрено в ч. 1 ст. 127 ЖК РФ, таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение²Литовки В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 2005; Шилохвост О.Ю Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (критический анализ) // Журнал российского права. 2005. № 8..

Если паевые взносы вносились не одним из супругов, а родственниками, проживающими совместно (например, родные сестры), то лицо, претендующее на часть пая, должно иметь документы, подтверждающие факт и размер своего участия в погашении паевого взноса. В свою очередь, если вступительный паевой взнос вносился одним из супругов, за счет жилищной субсидии, предоставленной ему по специальной программе субъекта Российской Федерации, то данная сумма, в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ относится к общей совместной собственности супругов. В то же время несовершеннолетний ребенок, который учитывается при определении размера субсидии, не приобретает право на часть пая родителей.

При этом член жилищного кооператива вправе внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и стать собственником занимаемого жилого помещения (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Подтверждается приобретение права собственности на жилое помещение справкой, выданной кооперативом, о полной выплате паевого взноса.

Право собственности на квартиру возникает непосредственно у члена кооператива, выплатившего пай в полном размере, тогда как право долевой собственности возникает при наличии договоренности с членом кооператива о создании общей долевой собственности на пай и внесение своих средств в счет оплаты пая именно с этой целью.

Таким образом, жилищный кооператив является собственником всего многоквартирного жилого дома в целом до момента полной выплаты паевого взноса одним из его членов. После этого возникает право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Согласно ст. 124 ЖК РФ лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания членов кооператива (конференции), предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Такое решение общего собрания членов кооператива (конференции) является основанием вселения в жилые помещения в домах кооператива. Здесь следует обратить внимание на то, что если в члены кооператива вступает юридическое лицо, то ему предоставляется жилое помещение, а не помещение нежилого фонда.

С членом кооператива могут проживать члены его семьи, чьи права будут производными от прав члена кооператива, являющегося пайщиком или собственником жилого помещения. Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, вправе требовать раздела жилого помещения. Бывший супруг вправе разделить паевые взносы и жилое помещение. Раздел жилого помещения допускается только при условии, что каждому из лиц, имеющих право на часть пая, может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещении в изолированные жилые помещения. Если спор о разделе жилого помещения будет рассматриваться в судебном порядке, то обязанность по переустройству и (или) переоборудованию жилого помещения может быть возложена на одну или обе стороны.

При невозможности разделить жилое помещение с члена кооператива может быть взыскана денежная компенсация в пользу бывшего супруга или другого члена семьи, за которым будет признано право на часть паенакопления, но при условии, если они согласятся освободить жилое помещение.

По сравнению с Жилищным кодексом РСФСР, который предусматривал возможность раздела жилого помещения только между членом кооператива и его бывшим супругом, в ст. 127 ЖК РФ определен раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай.

Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает основания для выселения проживающих с ним лиц. Такое выселение допускается по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством.

Членство в жилищном кооперативе прекращается по основаниям, предусмотренным ст. 130ЖКРФ.

В случае смерти члена кооператива его наследники имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива (ст. 131 ЖК РФ), причем после 01.03.2002 на основании ст. 1177 ГК РФ наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива. Вместе с тем в ч. 2 этой статьи содержится бланкетная норма об очередности среди нескольких наследников при решении потребительским кооперативом вопроса о том, кто из них может быть принят в члены такого кооператива. В жилищном законодательстве очередность среди наследников, имеющих право на вступление в кооператив, установлена в ст. 131 ЖК РФ.

В заключение отметим, что ранее планировалось, что жилищные кооперативы постепенно будут освобождены от функции управления многоквартирными домами. В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежали до 01.01.2007 преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Однако данную статью отменили с 01.09.2006, поэтому данная организационно-правовая форма граждан и юридических лиц для удовлетворения граждан в потребности в жилых помещениях и управления многоквартирными домами остается актуальной.