Правовое положение членов товарищества собственников жилья
Круг членов ТСЖ ограничен, так как ими могут являться только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или собственники жилых домов.
В связи с этим во многих ТСЖ в уставах закреплено положение, что если жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей совместной или долевой собственности, то вступить в члены ТСЖ может каждый из собственников или один из них, но в любом случае они считаются одним собственником и имеют один голос, или этот голос распределяется между собственниками пропорционально праву на долю в жилом помещении.
Анализ точек зрений на решение данной ситуации позволяет констатировать, что законодатель, определяя субъектный состав членов ТСЖ, сузил его, неудачно применив понятие собственника жилого помещения. Вполне очевидно, исходя из сложившейся практики, членом ТСЖ может быть не только собственник жилого помещения, но и собственник доли жилого помещения.
Членство в ТСЖ основано на добровольном волеизъявлении собственников помещений, оформленном в виде заявления о вступлении в ТСЖ. Если такое заявление подано, то собственник помещения должен быть принят в ТСЖ, так как основания для отказа в принятие в члены ТСЖ законодательно не установлены. В связи с этим, установление в уставах дополнительных условий для принятия в члены ТСЖ (такие, как внесение вступительного взноса, рассмотрение вопроса на общем собрании членов товарищества или на правлении товарищества) является незаконным.
На отношения по вступлению в члены ТСЖ распространяется ст. 165.1 ГК РФ, которая восприняла так называемый принцип строгой доставки, или теорию доставки, согласно которым любые извещения и заявления приобретают какое-либо юридическое значение только при условии их получения. Таким образом, факт приобретения помещения в многоквартирном доме не делает автоматически его собственника членом ТСЖ. Если это положение сравнивать с другими странами, то в законодательстве иностранных государств предусматривается обязательное членство в объединениях собственников помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах). Например, в США при покупке помещения его собственник автоматически становится членом ассоциации собственников помещений и должен следовать ее правилам
Добровольность членства предполагает лишь свободу принятия решения об участии в организации, но не избавляет собственника помещения в многоквартирном доме (жилого и нежилого), не являющегося членом ТСЖ, от исполнения решений товарищества, касающихся вопросов эксплуатации и ремонта общего имущества многоквартирного дома и несения необходимых расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией жилого дома и придомовой территории.
Вместе с тем товарищество не вправе нарушать права собственников помещений в многоквартирном доме, отказавшихся от вступления в члены ТСЖ, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества или вводя для таких собственников дополнительные обязанности по содержанию общего имущества или повышенные размеры платежей на эти цели.
В случае возникновения споров по вопросам определения размеров платежей на содержание многоквартирного дома и по другим вопросам, связанным с управлением таким домом, собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, вправе их решать в судебном порядке (ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ).
Из положений главы 18 ГК РФ, а также глав 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами ТСЖ могут быть следующие лица: физические лица — собственники помещений в многоквартирных домах и объектов недвижимости общего пользования. Так как собственниками жилых помещений могут быть недееспособные лица (малолетние, лица, признанные в судебном порядке недееспособными), либо ограниченно дееспособные, то их интересы будут представлять законные представители. В случаях, установленных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов ТСЖ производится с согласия органов опеки и попечительства; юридические лица, которые являются собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, а также объектов общего пользования; органы местного самоуправления, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежит на праве собственности. В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06. 10. 2003 г. № 131-Ф31Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, относятся к вопросам местного значения городского округа. Вступление в члены ТСЖ собственника муниципальных жилых и нежилых помещений осуществляется по общим правилам. Важное значение будет иметь наделение надлежащим образом полномочиями представителя органа местного самоуправления на подачу заявления о вступлении в члены ТСЖ и в дальнейшем на участие в его собраниях.
Ранее говорилось об обязанности правления ТСЖ вести реестр членов товарищества (п. 7 ст. 148 ЖК РФ), что позволяет идентифицировать членов товарищества и осуществлять с ними связь, а также знать о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ).
Все члены ТСЖ обладают довольно широким круг прав и коррелирующих им обязанностей. Основные права закреплены в ЖК РФ (ст. 143.1 ЖК РФ) и могут быть расширены в уставах товарищества. Так, члены ТСЖ вправе получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и объеме, которые установлены ЖК РФ2В разделе, посвященном ТСЖ, о содержании данного права ничего не говорится, поэтому по аналогии используется раздел VIII ЖК РФ, посвященный управлению многоквартирными домами. В соответствии с ч. 10 ст. 161 этого раздела утверждены стандарты раскрытия информации в постановлении Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». и уставом товарищества.
ЖК РФ не регламентирует порядок ознакомления членов ТСЖ с рядом документов, в частности, нет корреспондирующей обязанности для других субъектов соответствующих отношений, например, для правления ТСЖ или председателя товарищества. Такой порядок представления документов должен быть прописан в уставе товарищества, так как в п. 9 ст. 148 ЖК РФ установлено, что правление выполняет иные обязанности, вытекающие из устава товарищества собственников жилья.
Перечень прав членов ТСЖ, предусмотренный в ст. 143.1 ЖК РФ не является исчерпывающим, поэтому основные права определяются в уставах ТСЖ и вытекают из положений ЖК РФ и ГК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 123.13 общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам ТСЖ на праве общей долевой собственности и доля в праве общей собственности на это имущество следует судьбе права собственности на помещения в многоквартирном доме. В то же время ст. 250 ГК РФ устанавливает право преимущественной покупки участника долевой собственности. Поэтому собственник помещения в многоквартирном доме, отчуждая свое помещение, одновременно отчуждает и право на долю в общем имуществе этого дома, что предполагает преимущественное право других членов ТСЖ на приобретение этой доли и помещения. Кстати, в других странах такое преимущественное право предусмотрено, и собственник отчуждаемого помещения обязан первоначально предложить свое помещение членам ассоциации собственников жилого дома и только после их отказа вправе продавать помещение другим лицам3Например, в США если собственник намерен продать или сдать в аренду свою квартиру, ассоциация собственников имеет преимущественное право на тех же основаниях, на каких это могут сделать любые третьи лица..
Реализуя свои права, член ТСЖ одновременно должен исполнять и определенные обязанности, к которым можно отнести соблюдение требований жилищного законодательства и устава товарищества, санитарных, противопожарных норм и правил содержания помещения в многоквартирном доме, жилого дома, придомовой территории, участие пропорционально размеру доли в праве на общее имущество многоквартирного дома в расходах, необходимых для содержания, эксплуатации и капитального ремонта многоквартирного дома, и др.