Органы управления и контроля товарищества собственников жилья

Для определения волеизъявления собственников помещений, согласования их интересов, оперативного принятия управленческих решений в ТСЖ создаются органы управления и контроля (ст. 144-150 ЖК РФ). Указанные органы, исходя из полномочий и характера деятельности, можно подразделить на высшие, исполнительно-распорядительные и контрольные.

В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ. Компетенция высшего органа управления (далее — общее собрание) определяется ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ).

Круг вопросов, входящих в компетенцию общего собрания, можно подразделить на статусно-уставные, организационно-экономические и организационные. К статусно-уставным относятся принятие решений по таким вопросам, как утверждение устава товарищества в новой редакции, внесение изменений в устав товарищества; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества и ряд других вопросов.

К вопросам, входящим в организационно-экономический блок компетенции общего собрания, относятся утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; утверждение порядка образования резервного и иных специальных фондов товарищества, определение цели использования этих фондов, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества и ряд других вопросов.

К организационным вопросам товарищества, в частности, можно отнести избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), председателя правления (если это предусмотрено уставом), досрочное прекращение их полномочий, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора); выбор способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) и др.

Необходимо учитывать, что членство в товариществе основано на принципе добровольного вступления, поэтому не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ, а есть вопросы, принять решение по которым правомочны собственники, а не только члены товарищества. Исходя из этого, когда необходимо решать вопросы, предусмотренные в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, требуется проводить общее собрание собственников помещений, а не собрание членов ТСЖ.

Общее собрание товарищества бывает годовым или внеочередным, когда созывается по инициативе собственника помещения, даже если он не является членом ТСЖ, так как в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ указывается на инициативу лица, а не члена ТСЖ, а ч. 1.1. ст. 146 ЖК РФ предлагает руководствоваться ст. 45-48 ЖК РФ при определении порядка проведения общего собрания. В ч. 4 ст. 45 «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» ЖК РФ установлен порядок созыва общего собрания собственником помещения, в связи с этим вывод о том, кто может быть инициатором созыва собрания, соответствует установленному общему порядку. Инициатором проведения общего собрания членов ТСЖ может быть и его правление (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).

Общее собрание членов ТСЖ проводится в порядке, установленном в ст. 45-48 ЖК РФ.

Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель, а при их отсутствии один из членов правления товарищества (ч. 5 ст. 146 ЖК РФ). В такой ситуации вопрос, связанный с определением члена правления, который будет вести общее собрание ТСЖ, может решаться как правлением товарищества, так и общим собранием путем голосования. Таким образом, применительно к ТСЖ жилищное законодательство императивно определило субъектный состав, имеющий право вести общее собрание, все иные лица таким правом не обладают.

По общему правилу решения общего собрания ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ). Однако решения по вопросам статусно-уставного блока (о реорганизации и ликвидации товарищества, назначении ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества) принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов товарищества, поэтому для правомочности проведения общего собрания для решения вопросов статусно-уставного блока (п. 2, 6 и 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ) должен быть и другой кворум присутствующих членов ТСЖ на этом собрании, так как присутствие более 50% членов ТСЖ не позволит при голосовании набрать не менее двух третей голосов от общего числа членов товарищества.

В уставе товарищества может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при организации и проведении общего собрания членов ТСЖ. В настоящее время создана государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства и определен адрес официального сайта этой системы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» — www.dom.gosuslugi.ru

Решение собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочной форме голосования, должно оформляться в соответствии с примерной формой решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования.

Решение общего собрания оформляется протоколом (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). За основу оформления протокола берется примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма). При проведении собрания в очной форме протокол подписывают председатель, секретарь собрания, члены счетной комиссии.

При заочной форме голосования протокол оформляется в соответствии с «Примерной формой протокола (оформления результатов) заочного голосования собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу». При заочном голосовании протокол подписывают председатель ТСЖ (его заместитель или член правления) и члены счетной комиссии.

Решение общего собрания собственников ТСЖ, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным не только для членов ТСЖ, которые не участвовали в голосовании, но и для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрания членов ТСЖ, обладая возможностью рассматривать любые вопросы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома, деятельностью ТСЖ, вместе с тем не вправе решать вопросы, относящиеся к субъективным правам собственников помещений.

Исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества, которое осуществляет повседневную (текущую) работу ТСЖ, а также организует выполнение принятых общим собранием ТСЖ решений.

Правление ТСЖ избирается общим собранием товарищества из числа членов товарищества. Вместе с тем не все члены ТСЖ могут быть избраны в состав правления. В частности, не могут являться членами правления лица:

с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
являющееся членом ревизионной комиссии (ревизор) товарищества;
работающий в ТСЖ по трудовому договору.

Перечисленные ограничения для избрания в состав правления позволят не допустить использования своего положения в целях, противоречащих интересам членов ТСЖ. Срок деятельности правления определяется уставом ТСЖ, но он не может превышать двух лет.

Правление принимает решения по вопросам, которые не относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, а также общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Правление ТСЖ подотчетно общему собранию членов товарищества. Заседание правления созывается его председателем. Периодичность заседаний определяется в уставе ТСЖ. Формой работы правления является заседание. Правления считается правомочным принимать решения, если на его заседании присутствует не менее пятидесяти процентов общего числа членов правления товарищества.

Решения правления принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании. Однако уставом товарищества может быть предусмотрено большее число голосов для принятия решения. Решения правления оформляются протоколом заседания и подписываются председателем правления товарищества и секретарем заседания правления.

Правление обладает остаточной компетенцией. С одной стороны, в ст. 147 ЖК РФ закреплено, что правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, но кроме тех, решение которых не отнесено к ведению общего собрания членов ТСЖ. Более детально права правления могут быть закреплены в уставе ТСЖ, в частности, в нем могут быть указаны сделки, которые вправе заключать председатель правления, только после их одобрения правлением.

Что касается обязанностей правления, то они сформулированы в ст. 148 ЖК РФ.

В ЖК РФ не содержится требований о внесении указанных обязанностей в устав ТСЖ, поэтому отсутствие хотя бы одной из перечисленных в ст. 148 ЖК РФ обязанностей в уставе ТСЖ не освобождает правление от ее выполнения.

К органам управления ТСЖ не относится председатель правления (ст. 144 ЖК РФ), в отличие от потребительских кооперативов (ст. 115 ЖК РФ), хотя он наделен полномочиями организационного и властного характера, в связи с этим вполне обоснованно в юридической литературе его относят к единоличному исполнительному органу¹Крюкова Е.С. Товарищество собственников жилья // Цивилист. 2012. № 2. С. 55-60. управления товарищества. Достаточно сослаться на его право действовать без доверенности от имени товарищества (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ), чтобы констатировать, что он относится к органам ТСЖ (ст. 53 ГК РФ).

Председатель правления товарищества может избираться правлением ТСЖ из состава членов правления или на общем собрании ТСЖ из состава членов ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества. Срок действия его полномочий (срок его избрания) устанавливается уставом товарищества. Представляется, что если он избирается правлением, то тогда срок его полномочий не может превышать срок избрания правления, так как иной порядок будет нарушать право вновь избранного правления выбирать из своего состава председателя.

В отличие от правления его председатель является постоянно действующим органом и на него возложена обязанность обеспечивать выполнение решений правления. Полномочия председателя правления закреплены в ст. 149 ЖК РФ.

Контролирующим органом товарищества является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.

Для создания условий независимости работы этой комиссии в ч. 1 ст. 150 ЖК РФ установлен запрет на включение в ее состав членов правления товарищества. Если в состав ревизионной комиссии входит более одного ревизора, то они избирают председателя этой комиссии.

Компетенция ревизионной комиссии (ревизора) закреплена в ч. 3 ст. 150 ЖК РФ.