Права и обязанности товарищества собственников жилья в сфере управления многоквартирным домом

В целях удовлетворения потребностей своих членов в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг товарищество вправе вступать в многочисленные имущественные отношения с юридическими и физическими лицами (ст. 137 ЖК РФ).

Если не нарушаются права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. В этой части полномочий следует обратить внимание на то, что это допускается, если не нарушаются права и законные интересы собственников. В связи с этим в научной литературе высказано предложение, что согласно ст. 247 ГК РФ требуется согласие собственников помещений, которое необходимо оформлять письменно¹Перепелкина Н.В. Товарищество собственников жилья: создание и деятельность // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. № 7. С. 92-99.;
в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если это невозможно без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, то должно быть получено согласие всех собственников помещений.

Кроме этого, ТСЖ вправе требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов при неисполнении собственниками помещений своих обязанностей по участию

в общих расходах. Если неисполнение собственниками помещений указанной обязанности причинило ТСЖ убытки, то товарищество вправе потребовать в судебном порядке полного возмещения этих убытков.

Кроме прав, на ТСЖ возлагаются и обязанности, установленные в ст. 138 и других статьях ЖК РФ. Одна из таких обязанностей заключается в том, чтобы обеспечивать всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на имущество в доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Также ТСЖ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. В научной литературе в связи с этим высказана мысль, что ТСЖ по данной категории дел вправе вступать в судебные процессы в качестве законного представителя собственников помещений²Иванова Л.А., Субботина Е.В. ТСЖ: проблемы законодательства и жилищной культуры // Семейное и жилищное право. 2009. № 6. С. 31-37; Каширин А., Балабуев И. Спорное строительство // ЭЖ-Юрист. 2009. № 13..

В обязанности ТСЖ входит ведение реестра членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы государственного жилищного надзора. В то же время необходимо отметить, что ТСЖ не обязано представлять (выдавать) своим членам, а также лицам, не являющимся членами товарищества, на основании их обращений копии реестра членов товарищества³Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.10.2014 по делу № А56-56789/2013..

Также ТСЖ обязано представлять в органы государственного жилищного надзора в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Большая часть прав и обязанностей ТСЖ связана с управлением многоквартирным домом, обеспечением надлежащих условий для проживания в доме. Причем управление, обслуживание, эксплуатация общего имущества многоквартирного дома, а также выполнение работ для собственников помещений и предоставление им услуг могут осуществляться как собственными силами ТСЖ, так и силами привлеченной управляющей организации.

Если ТСЖ непосредственно управляет многоквартирным домом, то оно нанимает по договору соответствующих специалистов, которые занимаются обслуживанием жилых и нежилых помещений, мест общего пользования, а также придомовой территории. Режим работы обслуживающего персонала определяется правилами внутреннего распорядка. Оплата труда осуществляется в соответствии с положением об оплате их труда. Если ТСЖ не осуществляет управление многоквартирным домом, то заключает с управляющей организацией договор на обслуживание дома. В соответствии с таким договором управляющая организация обязуется проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, уборку этого имущества и придомовой территории, обслуживать систему центрального отопления, водоснабжения. Также может поручить управляющей компании организовывать обслуживание лифтового хозяйства и вывоз бытового мусора.

ТСЖ может заключать отдельные договоры с организациями по обслуживанию и эксплуатации газового и лифтового оборудования.