Жилищное право России

Понятие и особенности товарищества собственников жилья, порядок создания товарищества собственников жилья

Объединение граждан для совместного управления своими делами в такую организационно-правовую форму, как «товарищество», известно цивилистике достаточно давно. Данная форма объединения граждан ведет свою историю от института societas (договор товарищества), существовавшего еще в римском праве, которое не признавалось юридическим лицом.

Применительно к организационно-правовой форме объединения граждан в жилищной сфере возможность создания товарищества была предусмотрена в Законе РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В законе собственникам приватизированных жилых помещений предоставлялось право создавать товарищества. После этого возможность создания товарищества была предусмотрена в Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», в ст. 1 и ч. 1 ст. 8 которого под термином «кондоминиум» понималось товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере. И одновременно под этим же термином понималось недвижимое имущество, которое являлось объектом общего пользования многоквартирного дома и относилось к общей собственности. Во исполнение данного закона в Указе Президента РФ от 23.10.1993 № 2275 было утверждено Временное положение о кондоминиуме. В отличие от законодательных актов Временное положение более подробно регламентировало правовое положение объединений собственников жилых помещений. Потом был принят Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

В действующем законодательстве предусмотрены два вида товариществ в жилищной сфере: товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ) и товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН) (ст. 123.12-123.14 ч. 1 ГК РФ). Первоначально предполагалось, что следует отказаться от ТСЖ и полностью перейти к организационно-правовой форме ТСН. Основание было одно: в жилых домах имеются нежилые помещения, поэтому их собственники по формальным основаниям не могут являться членами ТСЖ. Кроме этого, имеются постройки на участках для садоводства и огородничества, не отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем, они не пригодны для постоянного проживания, поэтому собственники этих строений не могут объединяться в ТСЖ, а объединяться в ТСН могут. В связи с этим можно признать, что ТСН является родовым понятием, включающим такие разновидности, как ТСЖ и иные товарищества (садоводческие, огороднические или дачные), деятельность которых регулируется Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ). В действующей редакции Жилищного кодекса закреплено, что ТСЖ является видом товариществ собственников недвижимости.

Обращает на себя внимание то обстоятельство, что ТСЖ в статье 50 ГК РФ указано отдельно (п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ) от потребительских кооперативов (п. 1 ч. 3 ст. 50 ГК РФ), к которым отнесены жилищные (далее — ЖК) и жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК), что позволяет говорить о самостоятельной организационно-правовой форме товариществ.

В связи с этим необходимо уяснить, чем отличаются ТСЖ от ЖК и ЖСК:

1. в ТСЖ отсутствуют паевые отношения, так как в них объединяются собственники жилых помещений, то есть лица, которые уже приобрели жилое помещение по различным основаниям. Это следует и из самого названия товарищества — товарищества собственников. В кооперативах члены не являются собственниками жилых помещений до погашения пая. Средства паевого фонда (формируется за счет паевых взносов) являются средствами юридического лица (ЖК или ЖСК) и имеют строго целевое назначение: они предназначены для оплаты строительства нового дома (ЖСК) или приобретения нового или капитально отремонтированного дома (ЖК). Таким образом, пока пай полностью не выплачен, жилое помещение является собственностью юридического лица — кооператива;
2. у членов ТСЖ отсутствует обязанность покрывать образовавшиеся у товарищества убытки за счет дополнительных взносов. У ЖК такая обязанность предусмотрена (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ);
3. ТСЖ по общему правилу не является собственником помещений, земельного участка, на котором расположен жилой дом. Кооперативы являются собственниками недвижимого имущества;
4. у них разные цели создания. ТСЖ создается для управления многоквартирным домом и обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом, а ЖК — для обеспечения своих членов жилыми помещениями и управления многоквартирным домом;
5. члены ТСЖ в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы.

Отличительными чертами ТСЖ от ТСН является то, что ТСЖ объединяет собственников индивидуальных жилых домов и собственников помещений в многоквартирном доме, а ТСН объединяет собственников жилых и нежилых помещений как в многоквартирном доме, так и собственников земельных участков, жилых строений и сооружений (ст. 123.12 ГК РФ, ч. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 19 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ). Хотя согласно ст. 291 ГК РФ ТСЖ образуют собственники квартир. Представляется, что положение, закрепленное в ГК РФ, более точно характеризует отличительную черту ТСЖ от ТСН, чем ст. 135 ЖК РФ.

Согласно ст. 291 ГК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Решение о создании ТСЖ собственники жилых помещений принимают на своем общем собрании, которое может быть годовым или внеочередным (ст. 45 ЖК РФ). Собрание правомочно принимать решение, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Однако если ТСЖ создается собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, то решение принимается на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в каждом доме.

Создание ТСЖ возможно при условии, что за решение, о его создании, проголосовали собственники помещений (или их представители) в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136ЖКРФ). Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.

В силу ст. 135 ЖК РФ ТСЖ может быть создано в результате объединения: 1) собственников помещений в многоквартирном доме; 2) собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на смежных земельных участках (имеют общую границу) и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах; 3) собственников нескольких жилых домов (индивидуальный жилищный фонд), дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.

Собственник помещения, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить другим собственникам о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. При этом за это решение должны проголосовать собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Одновременно на общем собрании принимается устав ТСЖ. Наличие типового устава упрощает процесс создания ТСЖ, поскольку будут исключены споры собственников по поводу содержания устава, а также случаи отказа в регистрации товарищества из-за несоответствия положений устава требованиям законодательства. Следует отметить, что законодательство не предусматривает каких-либо специальных требований к его содержанию, поэтому могут применяться общие положения, установленные в ст. 52 ГК РФ. Вместе с тем отдельные статьи ЖК РФ предусматривают положения, которые должны включаться в устав. В частности, в ч. 1 ст. 145 ЖК РФ закреплено, что в уставе устанавливается порядок созыва общего собрания ТСЖ. Также в уставе устанавливаются правомочия общего собрания членов ТСЖ (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ).

На собрании собственников жилых помещений должен вестись протокол, который подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавших за принятие такого решения. Однако протокол может быть подписан секретарем собрания и председателем собрания, если к нему будет приложен реестр собственников помещений, принявших участие и голосовавших на общем собрании по вопросам повестки собрания, который является неотъемлемой частью протокола общего собрания, так как в ч. 5 ст. 136 ЖК РФ установлено, что при государственной регистрации ТСЖ должны быть представлены сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья.

ТСЖ, являющееся юридическим лицом (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ), приобретает правоспособность с момента государственной регистрации. На сегодняшний день государственная регистрация ТСЖ не осуществляется (однако ранее зарегистрированные ТСЖ продолжают действовать), а регистрации подлежат только ТСН в общем порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», так как товарищество не относится к формам некоммерческих организаций, предусмотренных в главе II Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

В собственности ТСЖ может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Средства ТСЖ состоят:

1. из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества. Частью 5 ст. 156 ЖК РФ установлено, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также оплатой коммунальных услуг. В том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ. В то же время не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ;
2. доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества. Товарищество в соответствии с ч. 2 ст. 152 ЖК РФ может заниматься определенными видами хозяйственной деятельности;
3. субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий и прочих поступлений.

В силу ч. 3 ст. 152 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов (коммунальные услуги, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома; проведение профилактических и ремонтных работ, необходимых для поддержания в надлежащем состоянии многоквартирного дома) или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Если в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, имеются жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, то ТСЖ не вправе получать с них платежи за содержание и ремонт жилого дома, так как ТСЖ не относятся к управляющим организациям в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные главой 14 ЖК РФ и уставом товарищества. На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

На основании изложенного можно предложить следующее понятие ТСЖ — это юридическое лицо некоммерческого вида, создаваемое собственниками помещений в многоквартирном доме или нескольких домах, как индивидуальных, так и многоквартирных, для совместного управления общим имуществом собственников помещений в таких домах, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества и предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных или индивидуальных жилых домах.

ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. ТСЖ, созданное на основании объединения двух или более многоквартирных домов, может быть, в последующем, реорганизовано в форме разделения, при условии, что в одном многоквартирном доме будет только одно товарищество и решение о разделении принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа членов товарищества, присутствующих на его общем собрании. Следует обратить внимание, что этому общему собранию должно предшествовать общее собрание собственников каждого многоквартирного дома и на этих собраниях за решение о разделении проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Такое решение действительно в течение двух лет.

Еще один вид реорганизации ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлен в форме выделения при соблюдении тех же условий при принятии решения, как это уже было рассмотрено, при реорганизации в форме разделения.

ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания членов ТСЖ или по решению суда (ст. 51 ГК РФ).

В соответствии со ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Для представления и защиты общих интересов членов ТСЖ при управлении многоквартирными домами два и более товарищества могут заключать договоры о создании объединения (ассоциации, союза) товариществ собственников жилья. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с главой V «Управление некоммерческой организацией» Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».