Жилищное право России

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений

Непосредственное управление домом заключается в том, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме самостоятельно осуществляют деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создания специализированных потребительских кооперативов.

Собственники помещений в многоквартирном доме не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций — собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. С финансовой точки зрения данный способ управления является малозатратным, но это касается только расходов на управление домом, другие расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Реальная эффективность непосредственного управления лучше проявляется в условиях небольшого количества собственников помещений в многоквартирном доме (не более 16). Небольшое количество собственников жилых помещений могут выступать в качестве одной стороны заключаемых договоров. Преимущества такого способа управления особенного проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 16 квартир.

Одним из недостатков такого способа управления является отсутствие права на получение бюджетных средств на проведение капитального ремонта. Возможно, это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства, и отсутствием ответственного лица, который мог бы отчитаться за расходование бюджетных средств.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, органами управления являются общее собрание собственников помещений в доме и совет многоквартирного дома (далее — Совет). Поэтому все вопросы, касающиеся управления многоквартирным домом решаются на общем собрании и часть вопросов отнесена к компетенции Совета.

Один из собственников помещений в многоквартирном доме должен подготовить проект перечня услуг и работ и представить другим собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью в доме.

Собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все или большинство собственников.

Лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами. Также, указанные лица несут ответственность перед собственниками жилых помещений, соответствии с установленными Правительством РФ Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

При обслуживании любого дома возможны непредвиденные аварии, то необходимы соответствующие аварийные службы. Поэтому при заключении договоров с организациями, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в них должны быть включены положения об осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания.

Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбираются всеми собственниками помещений в доме или их большинством, участвующими в непосредственном управлении, на общем собрании собственников. Перед выбором подрядной организации собственники определяют потребность в поведении работ, направленных на содержание и ремонт дома, в частности, они должны определить, например какие мероприятия по ремонту и по содержанию общего имущества они будут проводить в текущем году.

Однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами может осуществляться по-разному. Возможны три способа разделения обязанностей, представления интересов между собственниками:

1. все обязанности распределяются между собственниками помещений и выполняются ими на добровольной основе, в том числе и представительство в отношении с третьими лицами;
2. решением общего собрания уполномочивается один из собственников жилых помещений на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в том числе с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами;
3. на основании решения общего решения собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещений, но имеющее доверенность от всех либо большинства собственников жилых помещений.

В учебной литературе высказана вполне правильная точка зрения, что этап реализации непосредственного управления многоквартирным домом заканчивается с момента заключения договоров с подрядными организациями, оказывающими услуги по содержанию и выполняющими работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В случае если собственники помещений не выбрали подрядную организацию из списка предложенных на голосование, им дается возможность выбрать подрядные организации на конкурсной основе. Для этого участники общего собрания определяют повестку дня следующего собрания, на котором будет определен порядок и условия проведения конкурса по выбору подрядных организаций и состав конкурсной комиссии.

Этап выбора подрядчиков завершается этапом заключения договоров.

Договоры с подрядчиками, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, должны заключаться в следующем порядке.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении. При утверждении условий заключения договора на общем собрании возможно присутствие представителя от выбранной подрядной организации. После утверждения условий и оформления протокола общего собрания договор оказания услуг и оформления протокола общего собрания договор на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме составляется подрядной организацией с учетом условий, утвержденных на общем собрании.
2. Все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика.
3. Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, намеренный оказывать соответствующие услуги и выполнять работы, подписывает договор на стороне подрядчика.
4. Договор вступает в силу и стороны приступают к исполнению взаимных обязанностей.

Размер платы каждого собственника за предоставленные по договору подряда услуги определяется расчетным путем. Вся сумма договора должна быть распределена между всеми собственниками помещений, заключившими договор подряда, пропорционально их доле в праве общей долевой собственности. От собственников не участвующих в заключении договора подряда, подрядчики не вправе требовать каких-либо платежей, но собственники помещений, участвующие в договорных отношениях с подрядчиком, вправе требовать от них возмещения части средств, выплаченных подрядчику.

Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. В данном случае не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений. Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени.

Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, плату за коммунальные услуги вносят на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Таким образом, непосредственное управление многоквартирным домом представляет собой деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленную на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества на основании решений общего собрания собственников и заключения договора с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, когда одной из сторон договора являются все или большинство собственников, при условии, что вопросы предоставления коммунальных услуг собственники решают самостоятельно, заключая договоры от своего имени.