Гражданско-правовая ответственность в жилищном праве
В то же время в вопросах охраны вещных прав ЖК РФ основывается на гражданском законодательстве. В этом случае право собственности на жилое помещение рассматривается как неотъемлемый объект права на вещь, и защита вещных прав (права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления) осуществляется в соответствии с главой 20 ч. I ГК РФ (ст. 301-306). Именно в связи с этим в качестве основного способа защиты жилищное право рассматривает выселение лица, утратившего правовые основания на пользование жилым помещением. Иск о выселении в традиционной структуре защиты жилищных прав в своей основе содержит требование об освобождении помещения лицом, занимающим данное помещение без установленных оснований, что определяет условие виндикационного иска — истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Именно поэтому жилищное законодательство предоставляет приоритет нормам гражданского права в вопросе решения проблем реализации собственниками своих прав в отношении жилых помещений.
В статье 11 ЖК РФ, в которой перечислены способы защиты жилищных прав, в качестве одного из них определено восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Восстановление права можно рассматривать как универсальное средство защиты имущественных прав. Поэтому в ситуации самовольного занятия помещения иным лицом собственник вправе воспользоваться негаторным иском. В основе такого иска находится средство защиты, указанное в абзаце 3 ст. 12 ГК РФ: «восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения».
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Согласно ст. 305 ГК РФ указанные права принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве оперативного управления.
В данном случае лицо, самовольно занявшее жилое помещение, не препятствует осуществлению собственником иных составных частей права собственности, т.е. право распоряжения и право владения. Утрачивается лишь право пользования, которое выражается в отсутствии свободного доступа к помещению его законного владельца.
Нарушение прав собственника заключается именно в отсутствии доступа в помещение, поскольку каких-либо иных юридически значимых препятствий для правообладателя не установлено. Юридическое значение имеет сам факт нахождения лица в жилом помещении без установленных на то оснований.
Предмет оснований для предъявления исковых требований формулируется как нарушение собственником его субъективных прав в виде лишения пользования и владения жилым помещением, что применительно к содержанию негаторного способа определяется как защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения. Такие нарушения проявляются в препятствии лицом, незаконно вселившемся в помещение, осуществления соответствующих полномочий со стороны законного владельца. В этом случае правомочие владения подлежит защите независимо от основания притязаний со стороны самоуправно вселившегося лица.
Кроме того, составными элементами требования являются освобождение жилого помещения от ответчика и запрет пользоваться данным помещением, что определяет резолютивную часть содержания требований собственника.
Гражданско-правовая ответственность наступает за использование жилья не по назначению, порчу и разрушение жилищного фонда, несвоевременное внесение квартирной платы и платы за коммунальные услуги, бесхозяйственное содержание жилого помещения и другие правонарушения, причиняющие имущественный вред третьим лицам.
Ответственность наступает по правилам, предусмотренным гражданским законодательством. За правонарушения в жилищной сфере большинство гражданско-правовых санкций носят компенсационный характер (ст. 15 ГК РФ), хотя в отдельных случаях применяются штрафные и конфискационные санкции (ст. 91 ЖК РФ).
Ответственность за имущественные правонарушения норм жилищного права подразделяется на договорную и внедоговорную. Внедоговорная ответственность применяется только в прямо предусмотренных законом случаях. В зависимости от числа обязанных лиц ответственность за правонарушения в сфере жилищного законодательства может быть долевой, солидарной и субсидиарной. Обособленным видом гражданской ответственности в сфере жилищного права является регрессная ответственность.