Порядок проведения жилищного контроля (надзора)

Порядок проведения регионального государственного жилищного надзора устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с учетом требований, установленных Постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 № 493 (ред. от 29.10.2014) «О государственном жилищном надзоре».

К полномочиям главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации относятся:

координация деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля;
осуществление контроля за организацией и осуществлением органами государственного жилищного надзора и органами муниципального жилищного контроля государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
составление протоколов об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 19.6.2 КоАП РФ (нарушение лицензионной комиссией субъекта Российской Федерации требований законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами).

Следует отметить, что необоснованное принятие решения о выдаче лицензии или об отказе в выдаче лицензии членами лицензионной комиссии, созданной в соответствии с требованиями ЖК РФ, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 50 тыс. до 100 тыс. руб.;

обеспечение согласования назначения на должность или освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора.

В пределах своей компетенции главный государственный жилищный инспектор:

дает обязательные для исполнения указания по вопросам организации государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
обеспечивает подготовку методических рекомендаций по осуществлению государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
осуществляет сбор и анализ информации о реализации на территории субъектов Российской Федерации мероприятий государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
запрашивает у органов государственного жилищного надзора, органов муниципального жилищного контроля и лицензионных комиссий информацию, необходимую для реализации своих полномочий, в том числе сведения о принятых решениях;
обеспечивает подготовку и внесение в установленном порядке на рассмотрение Правительством РФ вопросов, относящихся к компетенции главного государственного жилищного инспектора, в том числе проектов нормативных правовых актов; осуществляет рассмотрение обращений высших должностных лиц субъектов Российской Федерации (руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) по вопросам, относящимся к сфере государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля, деятельности лицензионных комиссий, и информирование указанных лиц о принятых решениях; дает юридическим лицам и гражданам разъяснения по вопросам государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
направляет высшим должностным лицам субъектов Российской Федерации рекомендации по организации работы органов государственного жилищного надзора, предложения по кандидатурам, рекомендуемым к включению в состав лицензионных комиссий, предложения об устранении нарушений, выявленных в работе органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля, о применении в отношении руководителей органов государственного жилищного надзора мер дисциплинарной и иной ответственности;
проводит координационные и согласительные совещания и принимает в них участие;
принимает решения о проведении проверок деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля по осуществлению государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля и проводит такие проверки;
направляет обязательные для исполнения органами государственного жилищного надзора и органами муниципального жилищного контроля предписания об устранении выявленных нарушений при осуществлении государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля; обеспечивает рассмотрение документов, представленных высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации в целях согласования назначения на должность или освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора;
проводит собеседование (тестирование) с кандидатом на должность руководителя органа государственного жилищного надзора или руководителем государственного жилищного надзора (в случае согласования освобождения от должности) при рассмотрении документов, представленных высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации в целях согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора;
представляет Министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ рекомендации о согласовании назначения на должность или освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора или об отказе в соответствующем согласовании.

Главный государственный жилищный инспектор назначается на должность и освобождается от должности Правительством РФ по предложению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Правовой статус должностных лиц органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля определен в ч. 5 ст. 20 ЖК РФ:

Государственные жилищные инспекторы и муниципальные жилищные инспекторы имеют право:

запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;
посещать территорию и расположенные на ней многоквартирные дома, наемные дома социального использования, помещения общего пользования в многоквартирных домах:
- с согласия собственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые помещения и проводить их обследования,
- проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю,
- проверять соблюдение наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований, требований к представлению документов, подтверждающих сведения, необходимые для учета в муниципальном реестре наемных домов социального использования,
- проверять соответствие устава ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, а также внесенных в него изменений требованиям законодательства,
- по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность: принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ; избрания правления, председателя правления ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива; принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации; утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения; заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждения условий данных договоров;
- выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований (в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям);
- составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;
- направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.

При этом орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями:

о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований Жилищного кодекса РФ;
ликвидации ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или кооператива, внесенных в его устав изменений требованиям Жилищного кодекса РФ либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;
признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований ЖК РФ (о выборе управляющей организации, об утверждении условий соответствующего договора и о его заключении);
защите прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований.
признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным ЖК РФ.

Органы государственного жилищного надзора осуществляют прием и учет представляемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями уведомлений о начале деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

Как следует из ч. 7 ст. 20 ЖК РФ, предусматривается ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений.

В пункте 3 Положения о государственном жилищном надзоре, утвержденного постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 № 493 (ред. от 29.10.2014), содержится указание на средства государственного жилищного надзора. Очевидно, что нормы данного положения прямым образом соотносятся с нормами Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

К средствам осуществления государственного жилищного надзора уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации следует отнести организацию и проведение проверок органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, принятие мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, а также систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований, анализ и прогнозирование состояния исполнения обязательных требований при осуществлении субъектами жилищных правоотношений своей деятельности.

Предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований.

Проверки классифицируются на плановые и внеплановые. Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение одного года со дня:

начала осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с представленным в орган государственного жилищного надзора уведомлением о начале указанной деятельности;
постановки на учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования первого наемного дома социального использования, наймодателем жилых помещений в котором является лицо, деятельность которого подлежит проверке;
окончания проведения последней плановой проверки.

Общие основания для проведения внеплановой проверки указаны в ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», а именно:

истечение срока исполнения юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований и (или) требований, установленных муниципальными правовыми актами;
поступление в органы государственного контроля (надзора), органы муниципального контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о следующих фактах:
- возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера,
- причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также возникновение чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера,
- нарушение прав потребителей (в случае обращения граждан, права которых нарушены);
приказ (распоряжение) руководителя органа государственного контроля (надзора), изданный в соответствии с поручениями Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и на основании требования прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.

Согласно ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ среди оснований для проведения внеплановой проверки также указывается поступление в орган жилищного надзора (контроля) обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, указывающих на факты нарушения требований к порядку создания ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, уставу этих объединений и порядку внесения изменений в их уставы, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации, о фактах нарушения в области применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, о фактах нарушения наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований и т.д.

Вместе с тем внеплановая проверка проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении внеплановой проверки. Проверки деятельности региональных операторов проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок их проведения не ограничивается. Они проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.

Важно отметить, что при осуществлении жилищного надзора должен соблюдаться разумный баланс публичных и частных интересов, поскольку жилищная сфера является не только экономическим базисом, но и важной составляющей реализации жилищных прав граждан. Необходимо в большем объеме предоставлять гражданам функции по контролю, развивать общественный контроль, упрощать процедуры административной и судебной защиты прав граждан в жилищной сфере.