Жилищное право России

Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и выселении нанимателя и членов его семьи

Новое основание для прекращения жилищных правоотношений и, соответственно, новый вид выселения из жилых помещений жилищного фонда социального использования предусмотрен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

В соответствии со ст. 91.12 ЖК РФ при расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

На наш взгляд, следует отметить достаточно жесткий подход законодателя к регламентации как вопросов выселения из жилого помещения жилищного фонда социального использования, так и других аспектов, касающихся этого нового вида договора найма, недавно введенного в ЖК РФ.

Вполне очевидно, что при расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования по соглашению сторон договора и освобождении жилого помещения нанимателем и членами его семьи не требуется решение суда о выселении. В связи с этим диспозиция ст. 91.12 ЖК РФ требует уточнения с учетом оснований расторжения договора и исполнения последствий такого прекращения жилищных правоотношений.

Также не требуется выселения нанимателя жилого помещения:

1. если договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
2. если договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя (ст. 91.10 ЖК РФ);
3. если договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (ст. 91.10 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть прекращен по истечении срока договора, который не может быть менее одного года и быть больше десяти лет (ч. 1 ст. 91.6 ЖК РФ).

По соглашению сторон жилищные правоотношения по поводу пользования жилым помещением жилищного фонда социального использования могут быть прекращены до истечения срока договора (ч. 1 ст. 91.10). Однако условия данного основания для прекращения жилищных правоотношений следует понимать не буквально, как это закреплено в указанной части рассматриваемой статьи, а с учетом других положений ЖК РФ, так как если у нанимателя жилого помещения есть члены семьи, то требуется их согласие (ч. 2, 4 ст. 69, ч. 2 ст. 91.8 и ч. 2 ст. 91.10 ЖК РФ).

По инициативе нанимателя жилого помещения, с согласия членов его семьи, отношения могут быть прекращены в одностороннем порядке, но при условии, что об этом он предупредил наймодателя в письменной форме не менее чем за три месяца до даты расторжения договора (ст. 91.10 ЖК РФ).

Также жилищные правоотношения, связанные с пользованием жилого помещения рассматриваемого вида жилищного фонда, могут быть прекращены в связи с неисполнением возложенных обязанностей на нанимателя жилого помещения и членов его семьи, а также при изменении условий их материального и жилищного обеспечения (ч. Зет. 91.10 ЖК РФ).

Если наниматель оплатил наем жилого помещения, но не платил за коммунальные услуги, то нет оснований для расторжения договора найма. И, соответственно, когда наниматель оплатил коммунальные услуги, но несвоевременно вносит плату за наем жилого помещения, также нет оснований для расторжения договора найма. В рассматриваемой статье употреблен союз «и», который является соединительным, что позволяет сделать вывод, что по п. 1 ч. 3 ст. 91.10 договор найма может быть расторгнут если наниматель одновременно не вовремя или не полностью вносит плату и за наем жилого помещения, и за коммунальные услуги.

Употребление законодателем союза «и» и во втором основании, предусмотренном в ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ, опять предполагает, что для расторжения договора найма необходимы одновременно два условия, т.е. наличие задолженности не только за наем жилого помещения, но и за коммунальные услуги.

Четвертое основание предусматривает, что у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи (т.е. члены семьи должны иметь постоянную регистрацию в жилом помещении, занимаемом нанимателем по договору найма жилого помещения фонда социального использования) отсутствуют другие жилые помещения на территории того же муниципального образования (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территориях этих городов), которыми они вправе пользоваться (на основании договоров социального найма, найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, безвозмездного пользования, а также членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе, права собственности), если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления (применительно к тому населенному пункту, в котором проживает наниматель по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования). Однако это положение не применяется, если договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования был заключен сроком на один год на основании ч. 2 ст. 91.9 ЖК РФ, т.е. наниматель не соответствовал требованиям, установленным для субъектов данного вида договора.

Пятое основание связано с разрушением или повреждением жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 4 ч. 3 ст. 91.10 и п. 2 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), а шестое — систематическим нарушением прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом многоквартирном доме (в п. 4 ч. 3 ст. 91.10 дана ссылка на п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, что предполагает аналогию закона. Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть только квартира или дом (ст. 91.5 ЖК РФ, условия Типового договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования), поэтому авторами учебника предлагается к рассмотрению данная редакция названного основания).

Еще одно основание связано с использованием жилого помещения не по назначению (п. 4 ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ и п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), содержание которого аналогично ранее рассмотренному основанию по договору социального найма. В отличие от прекращения правоотношений, связанных с договором социального найма в отношении некоторой категории лиц и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, когда не допускается выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения или жилого помещения, в ст. 91.12 ЖК РФ содержится императивная норма, не предусматривающая предоставления другого жилого помещения.