Жилищное право России

Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящен ряд статей главы 8 ЖК РФ. В Жилищном кодексе РФ установлен ряд специфических оснований и видов выселения, характерных только для нанимателей по договору социального найма и членов их семей (ст. 84, 89-91).

В соответствии со ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может быть осуществлено:

• с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
• с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
• без предоставления других жилых помещений.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случаях, предусмотренных в ст. 85 ЖК РФ, а также при передаче жилого помещения религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Основания, предусмотренные в п. 1, 3 и 4 ст. 85 ЖК РФ взаимосвязаны, так как критерии и порядок принятия решения предусмотрены одним нормативным правовым актом. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным определен постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, утвердившим Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение).

Этот вид выселения имеет своей целью улучшение жилищных условий граждан, проживающих в старых и аварийных домах, которые уже давно не соответствуют уровню современного благоустройства, не отвечают требованиям санитарных норм и безопасности проживания из-за ветхости несущих конструкций. Чаще всего снос дома обусловлен его физическим износом и истечением срока эксплуатации.

Признание дома подлежащим сносу осуществляет специальная межведомственная комиссия, создаваемая в этих целях, на основании оценки соответствия помещения и дома установленным в Положении требованиям. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием данного помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства, в порядке, установленном Положением.

Непригодными для проживания часто признаются жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Также жилой дом может стать непригодным для проживания вследствие естественного износа по истечении времени его эксплуатации, вследствие воздействия природных факторов (землетрясения, урагана, наводнения и т.п.) или из-за бесхозяйственного содержания дома (длительного непроведения капитального ремонта дома, несанкционированных переустройств и перепланировок).

Наймодатель по договору социального найма жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения, обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение. В силу п. 47 Положения на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических лиц, в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу.

Статья 87 ЖК РФ предусматривает еще одно условие выселения с предоставлением нанимателю другого благоустроенного жилого помещения на условиях договора социального найма — когда жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления с учетом соблюдения требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (в первую очередь ЖК РФ и Градостроительного кодекса РФ).

Перевод необходим для того, чтобы можно было использовать его как местонахождение (юридический адрес) юридического лица для осуществления некоторых видов его уставной деятельности в пределах, предусмотренных законом. На нижних этажах домов размещают аптеки, магазины, офисы, салоны продаж. В таких случаях обязанность предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение возлагается на наймодателя по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения.

В пункте 1.1 ст. 85 ЖК РФ в качестве основания для выселения предусмотрено освобождение жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Учитывая, что в этой ситуации для государства или органов местного самоуправления интерес представляет не само жилое помещение, а земельный участок, для установления конкретных оснований для такого изъятия в соответствии с ч. 1 ст. 279 части первой ГК РФ необходимо руководствоваться ст. 56.2 и 56.3 Земельного кодекса РФ.

Следует напомнить разъяснения ВС РФ о том, что при принятии решения об изъятии земельного участка по указанным основаниям необходимо установить невозможность удовлетворения государственных или муниципальных нужд без изымаемого участка¹Пункт 20 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»..

Однако обратите внимание на то, что в соответствии с п. 7 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ не могут изыматься земельные участки, которые уже находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых отсутствуют объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности (п. 1-3 ст. 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Необходимо отметить, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд наниматель жилого помещения имеет право на предоставление другого благоустроенного жилого помещения.

Жилищные правоотношения прекращаются с выселением нанимателя и членов его семьи, если после проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ), либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ). В этих ситуациях граждане подлежат выселению из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности», гражданам, выселяемым из такого жилого помещения, наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма с учетом ч. 8 ст. 5 указанного закона.

Договор социального найма в отношении жилого помещения, из которого наниматель выселяется, расторгается, а на вновь представленное благоустроенное жилое помещение оформляется новый договор социального найма.

Необходимо подчеркнуть, что любое жилое помещение, предоставляемое взамен ранее занимаемого выселяемым лицом, должно отвечать установленным санитарным, техническим, противопожарным, экологическим и тому подобным нормам, находиться в том же населенном пункте и обладать рядом обязательных признаков, которые определены ст. 89 ЖК РФ'.

Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте — городе, поселке, деревне. При этом должна учитываться благоустроенность государственного и муниципального жилищных фондов. На уровень благоустроенности в первую очередь влияет наличие коммунальной инфраструктуры (холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, центрального отопления, а также лифта, мусоропровода в подъезде).

Не допускается выселение из ветхого жилого помещения опять в ветхое жилое помещение или помещение, признанное не пригодным для проживания. Нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи, которые подлежат выселению с предоставлением благоустроенного жилого помещения по правилам ст. 85-88 ЖК РФ, должно предоставляться благоустроенное жилое помещение, даже если эти лица выселяются из жилого помещения, не являющегося благоустроенным.

Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. Если семья ранее занимала две комнаты в квартире коммунального заселения, то ей также должны предоставить не менее двух комнат в квартире коммунального заселения. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается.

В связи с этим следует отметить, что граждане часто заблуждаются в правовом характере возникших в связи с выселением жилищных отношений. Они считают, что при выселении им обязаны улучшить жилищные условия. Поэтому требуют, например, чтобы им предоставили жилое помещение большей площади, в соответствии с нормами предоставления, или отдельную квартиру, а не комнату в квартире коммунального заселения.

Встречаются ошибки в правильном понимании условий выселения и предоставления другого благоустроенного жилого помещения и со стороны органов местного самоуправления. При выселении по основаниям ст. 85 ЖК РФ происходит улучшение жилищных условий, поэтому в предоставлении другого благоустроенного жилого помещения лицам, которые не могут быть приняты на учет по улучшению жилищных условий (не являются малоимущими), отказывают, а также если выселяемые лица не состояли на учете, то они могут быть обеспечены другим жильем, только в порядке общей очереди. Органы местного самоуправления не учитывают, что при выселении должна применяться не ч. 1 ст. 57, а ст. 89 ЖК РФ, которая устанавливает совершенно другой порядок обеспечения жилыми помещениями, и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ о предоставлении жилых помещений вне очереди.

Иногда выселяют «очередников» на улучшение жилищных условий. В этом случае органы местного самоуправления могут, по возможности, предоставить жилое помещение большей площади и большее число комнат и одновременно снять с учета как лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если такой возможности нет, то органы местного самоуправления предоставляют жилое помещение аналогичное ранее занимаемому, но без снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям (имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со ст. 15ЖК РФ.

В-четвертых, жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин. Нельзя предоставлять гражданину помещение в сельской местности, если гражданин проживал в городе, даже если это сельский населенный пункт находится в непосредственной близи от города.

Если граждане, подлежащие выселению, не желают расторгать договоры социального найма, то орган исполнительной власти вправе подать в суд исковое заявление о расторжении такого договора и выселении в другое помещение (в судебном решении обязательно указывается, в какое именно помещение выселяется гражданин).

Также законодательно установлено выселение с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, то есть, когда гражданам предоставляется другое, в том числе неблагоустроенное, жилое помещение. В соответствии со ст. 90 и ч. 1 ст. 105 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (не менее 6 кв. м на человека) и которое должно находиться в том же населенном пункте.

При этом согласно ст. 90 ЖК РФ законодатель не обязывает наймодателя представлять взамен именно благоустроенное жилое помещение, поэтому оно не должно быть аналогичным ранее занимаемому жилому помещению.

Суды, установив уважительные причины образования задолженностей свыше 6 месяцев (задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработица, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи несовершеннолетних детей, инвалидов), отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора социального найма, но при этом удовлетворяют требования о погашении задолженностей, устанавливая срок для такого погашения. Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Прежде чем наймодатель обратится в суд с иском о выселении неплательщика за коммунальные услуги, поставщики коммунальных услуг могут обратиться в суд с просьбой об отключении в жилом помещении всех «благ цивилизации»: водоснабжения, отопления, электричества, газа, телефона.

Выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи может осуществляться и без предоставления другого жилого помещения. Статья 91 ЖК РФ предусматривает четыре основания для выселения лиц, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, без предоставления другого жилого помещения.

Выселение лиц иной категории (самовольно занявших жилое помещение, знакомых нанимателей жилого помещения, которым наниматель разрешил пожить в жилом помещении непродолжительное время, иных лиц) должно основываться на других нормах права (ч. 3 ст. 292, ст. 305 и 680 ГК РФ).

При рассмотрении исковых заявлений о выселении на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ в судебном заседании устанавливаются, какие конкретно нарушения, препятствующие осуществлению прав и нарушающие законные интересы других нанимателей данного или смежного жилых помещений (комнаты, квартиры) и проживающих с ними членов их семьи, допускает ответчик, либо факт бесхозяйственного обращения с жилым помещением (создание антисанитарных условий в жилом помещении, в том числе в местах общего пользования, в особенности в квартире коммунального заселения, неоднократное затопление жилого помещения или учинение пожара и непроведение после этого ремонта и др.).

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 2 ст. 35, ст. 91 ЖК РФ).

Использование жилого помещения не по назначению может заключаться в том, что в нем устраивают гостиницы, как для граждан, так и для животных, сдаются под офисное помещение, что причиняет одновременно неудобство для соседей по лестничной площадке, так как постоянно появляются новые лица, которые часто нарушают правила поведения в вечернее и ночное время.

Также могут выселяться без предоставления другого жилого помещения и граждане, договор социального найма которых расторгнут вследствие проведения незаконной перепланировки. Незаконная перепланировка квартиры — это перепланировка, при которой планируемые или выполненные работы противоречат СНиПам, СаНПиНам, постановлениям и другим правовым актам, а потому не подлежит оформлению.

Согласно законодательству РФ из жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ст. 31, п. 2 ст. 91 ЖК РФ, ст. 65 СК РФ). Невозможность совместного проживания граждан, лишенных родительских прав в отношении своих детей, должна быть обоснована конкретными обстоятельствами и подтверждена доказательствами. В частности, учинение скандалов, разжигание и поддержание конфликтов в семье, злоупотребление алкогольными напитками и наркотическими и психотропными веществами, создание антисанитарных условий, чинение ребенку препятствий в проживании и другие действия могут расцениваться как факторы, создающие предпосылки для невозможного совместного проживания граждан, лишенных родительских прав, вместе с несовершеннолетними.

Существенным фактом, подлежащим установлению судом при рассмотрении споров данной категории, является факт проживания ответчика по месту жительства ребенка, поскольку в последнее время истцы все чаще стали обращаться в суд с иском о выселении бывших супругов, давно не проживающих в спорном жилом помещении, тем самым не нарушающих жилищные права и законные интересы своих детей, в отношении которых они были лишены родительских прав.

Применительно к договору социального найма необходимо обратить внимание на имеющийся в ЖК РФ пробел применительно к такому основанию, как незаконное получение или предоставление жилого помещения по договору социального найма. В ранее действовавшем кодексе предусматривалась возможность признания в судебном порядке выданного ордера на жилое помещение не действительным, что влекло за собой выселение из жилого помещения. В связи с этим ВС РФ разъясняет, что нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления иска о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности оспоримой сделки.

В этом случае лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а если ранее занимаемое жилое помещение занято другими лицами, то им может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

По данным Судебного департамента при ВС РФ, за год судами было принято более 19 тыс. решений о выселении без предоставления другого жилого помещения²Куликов В. Решили, больше не жилец // Российская газета. 19 мая. 2015. № 105..