Жилищное право России

Основания прекращения жилищных правоотношений

Жилищные правоотношения могут носить разный временной характер. Они бывают не ограниченными во времени и носить длящийся характер, как, например, договор социального найма, заключаемый без указания срока. А могут быть и краткосрочными, например, при вселении временных жильцов, срок проживания которых не может быть более 6 месяцев. Но независимо от продолжительности этих отношений рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми жилищное и гражданское законодательство связывают их прекращение. Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия.

События подразделяются на абсолютные и относительные, поэтому прекращение жилищных правоотношений может не зависеть от воли и сознания людей (абсолютные события) или зависеть от третьих лиц, которые не состоят в жилищных правоотношениях (относительные события). Примером абсолютных событий могут быть смерть одинокого нанимателя жилого помещения по договору социального найма, а также природные явления, связанные с наводнениями, лесными пожарами, результатами которых является уничтожение жилищного фонда или приведение его в не пригодное для проживания состояние, что является основанием для прекращения жилищных правоотношений по поводу уничтоженных или поврежденных жилых помещений. Относительными событиями являются чрезвычайные ситуации техногенного характера, вызванные нарушением правил безопасности ремонтными или строительными бригадами при проведении ремонтных работ газового оборудования в домах или при установке натяжных потолков с использованием баллонного сжиженного газа, что также иногда приводит к разрушению жилых помещений, которые в дальнейшем признаются не пригодными для проживания.

Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер. Так, если в договоре поднайма жилого помещения срок не определен, то договор считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ), а период проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев (ч. 2 ст. 80 ЖК РФ).

Гораздо чаще прекращение жилищных правоотношений обусловлено действиями субъектов либо третьих лиц, или правовыми актами соответствующих органов местного самоуправления или органов государственной власти. Также прекращение отношений происходит и на основании правоприменительных актов судебных органов. Не исключено и сочетание указанных юридических фактов. Например, требуется решение суда, когда граждане не согласны с вариантами отселения при принятии решения об отводе земельного участка для государственных или муниципальных нужд и сносе В связи с этим жилого дома.

Действия субъектов жилищного правоотношения, которые влекут его прекращение, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Правомерные действия в свою очередь могут быть как односторонними, например при расторжении договора социального найма по инициативе нанимателя (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ), так и двусторонними, в частности при расторжении договора социального найма по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ).

Правомерным действием является увольнение работника по собственному желанию, но если ему было предоставлено место в общежитии или служебное жилое помещение, то это влечет за собой прекращение жилищных правоотношений, связанных с проживанием в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (ч. 3 ст. 104 и ч. 2 ст. 105 ЖК РФ). К неправомерным действиям, влекущим прекращение жилищных правоотношений, относится выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма в связи с неоднократным нарушением прав и законных интересов соседей (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Также действия как правопрекращающие юридические факты подразделяются на юридические акты и юридические поступки. К юридическим актам можно отнести действия, связанные с приватизацией жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или найма специализированного жилого помещения (служебного). В этом случае прекращаются жилищные отношения, связанные с договором социального найма жилого помещения или найма специализированного жилого помещения, и начинаются отношения, связанные с правом собственности на жилое помещение.

К юридическому поступку можно отнести выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, так как независимо от их желания договор социального найма считается расторгнутым со дня их выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов. Например, по решению органа местного самоуправления или органа исполнительной власти дом, в котором граждане проживают, подлежит сносу или переводу в нежилой, а жители отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. В этой ситуации для освобождения дома от проживающих в нем лиц необходимо предъявить иск, указав основания для выселения и жилые помещения, предоставляемые выселяемым лицам.

Прекращение жилищного правоотношения может сопровождаться или и не сопровождаться выселением граждан.

Действующее жилищное и гражданское законодательство по-разному регулируют последствия прекращения жилищных правоотношений. Так, согласно гражданскому законодательству в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ (часть вторая)).

В свою очередь, по общему правилу, установленному в ЖК РФ, в случае прекращения права пользования жилым помещением гражданин обязан освободить занимаемое жилое помещение. Если в срок, установленный собственником жилого помещения, гражданин его не освобождает, то он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ст. 35 ЖК РФ). Также наниматель выселяется только в судебном порядке при отказе освободить занимаемое жилое помещение, если прекратилось право пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда (ст. 103 ЖК РФ).

И, наоборот, при прекращении жилищного правоотношения в связи со смертью одиноко проживавшего гражданина выселения не произойдет, так как выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилищное правоотношение прекращается в одностороннем порядке по инициативе нанимателя или в двустороннем порядке по соглашению нанимателя и наймодателя. В этом случае происходит освобождение жилого помещения. Таким образом, прекращение жилищного правоотношения может сопровождаться применением мер принудительного характера к нанимателю жилого помещения и членам его семьи, так и без применения этих мер, если последствия прекращения этих отношений исполняются нанимателем добровольно.

В двадцать пятой статье Всеобщей декларации прав человека закреплен один из принципов жилищного права, заключающийся в том, что каждый гражданин имеет право на жилье, что отражено в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, в которой установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Но из этого следует и другое положение, что если основания для выселения предусмотрены законом, то это уже будет не произвольное, а правомерное выселение.

В отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, предусматривающего право выселения во внесудебном порядке (административном), в действующем законодательстве выселение допускается лишь по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, и только по решению суда.

Однако выселение не всегда можно рассматривать как санкцию и тем более как меру юридической ответственности. Например, если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению и таким же благоустроенным, то возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке, и в случае удовлетворения такого иска граждане подлежат выселению. Здесь отсутствуют основания для утверждения, что к гражданам применены меры ответственности. В то же время если гражданин выселяется в связи с порчей или разрушением жилого помещения или невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры жилищно-правовой ответственности.

В юридической литературе высказано мнение, что если состоялось решение суда о выселении гражданина, то при освобождении помещения имеется в виду именно выселение гражданина, хотя бы он и подчинился решению суда и для освобождения помещения не пришлось прибегать к помощи судебного пристава¹Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011. С. 87.. Однако данное положение сформулировано без учета ст. 35 ЖК РФ, в которой установлено, что гражданин на основании решения суда обязан освободить занимаемое жилое помещение. Если он не освобождает указанное жилое помещение, то подлежит выселению по требованию собственника этого помещения.

Если жилищные отношения прекратились на основании юридического поступка гражданина, то в этом случае не будет выселения и освобождения жилого помещения, так как данное основание предполагает, что гражданин уже выехал в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Главным принципом охраны права пользования жилым помещением является норма об одновременном предоставлении другого благоустроенного жилого помещения гражданам, выселяемым из жилых помещений. Исключение составляют случаи выселения правонарушителей по основаниям, перечисленным в ст. 91 ЖК РФ.

На основании изложенного можно дать определение понятию «выселение». Выселение — это принудительное освобождение помещения (жилого либо нежилого) на основании решения суда от жильца и членов его семьи, проживающих в нем. Выселение представляет собой меру государственного принуждения для защиты прав собственника, владельца либо иного правообладателя помещения от нежелательных жильцов, пресечение незаконного пользования недвижимостью. Также выселение может быть направлено на защиту жизни и здоровья граждан, если оно связано с признанием жилого помещения аварийным.

В соответствии с ч. 3 ст. 45 ГПК РФ в дела о выселении вступает прокурор для дачи заключения. Согласно п. 4 приказа Генерального прокурора РФ от 02.12.2003 № 51 «Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве» прокурор обязан принимать участие в первую очередь в рассмотрении дел о выселении без предоставления другого жилого помещения.

Целью выселения является освобождение жилого помещения. Но могут быть и такие цели, как: недопущение несчастных случаев (например, при аварийности жилья); восстановление социальной справедливости (например, в случае самовольного захвата жилья); восстановление нарушенных прав третьих лиц (например, в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей); восполнение доходной части бюджета (например, в случае выселения за систематическое невнесение платы за пользование жилым помещением государственного или муниципального жилищного фонда) и т.п.

Далее рассмотрим основания и порядок выселения граждан в связи с прекращением жилищных правоотношений.