Жилищное право России

Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, является договор социального найма жилого помещения. По договору социального найма гражданам Российской Федерации предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ).

Согласной. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Особенности договора социального найма:

1. договор двусторонний, консенсуальный (права и обязанности сторон возникают с момента соглашения сторон по существенным пунктам), возмездный, за исключением случая, предусмотренного ч. 9 ст. 156 ЖК РФ, когда граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
2. предметом договора согласно ст. 62 ЖК РФ является изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме;

3. предмет договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);
4. в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения — орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления;
5. в качестве нанимателя могут выступать только физические лица, причем исключительно граждане Российской Федерации. Так, согласно ч. 5 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное;
6. проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;
7. наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме;
8. плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется в соответствии с едиными тарифами;
9. договор социального найма носит бессрочный характер, то есть заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения органа местного самоуправления или государственной власти о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Государственной регистрации договор не подлежит.

В договоре социального найма определяются права и обязанности сторон. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 02.05.2005 № 315.

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основании указанной статьи переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.