Жилищное право России

Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним

В соответствии со ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Законом о государственной регистрации и ЖК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Следует отметить, что в соответствии с Законом о государственной регистрации именно государственная регистрация является единственным законодательным подтверждения зарегистрированного права.

Регистрация осуществляется согласно ст. 131 ГК РФ о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая возникновение, переход, ограничение и прекращение, подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав производится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, ГК РФ, Закон о государственной регистрации, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты России.

Регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. После государственной регистрации права на жилое помещение новые собственники приобретают право собственности и имеют возможность распоряжаться жилыми помещениями.

Порядок государственной регистрации прав и отказа в регистрации устанавливается Законом о государственной регистрации, а также Правилами ведения ЕГРП¹Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 (ред. от 26.03.2015) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме» (зарегистрировано в Минюсте России 10.07.2014 № 33054) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. № 46. 17.11.2014..

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Непосредственно функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Требование о государственной регистрации сделок с жилыми помещениями не является абсолютным для любых видов сделок с жилыми помещениями, под регистрацию не подпадают права, возникающие из договора коммерческого, социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ).

В отношении наиболее распространенных договоров — купли- продажи и мены недвижимости действует правило, закрепленное в ст. 551 ГК РФ, в соответствии с которой предусматривается регистрация только перехода права собственности, регистрировать договор не нужно, он является действительным с момента его подписания. Однако до недавнего времени обязанность регистрации договоров купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ) распространялась как на договор, так и на переход права собственности, но не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013 (Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В отношении договора дарения недвижимого имущества и договора ренты, предусматривающего отчуждение жилья, требование о государственной регистрации договора утратило силу. Регистрации подлежит только переход права собственности. Такие правила были установлены и применительно к договору аренды недвижимости (ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания, сооружения (ст. 651 ГК РФ), договора аренды недвижимости и для договора аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

Однако для отдельных сделок предусматривается отдельная регистрация как сделки, так и перехода права собственности. К договорам, при заключении которых необходима их регистрация, относится договор участия в долевом строительстве жилья (п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») и договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

На практике зачастую одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд в соответствии со ст. 165 ГК РФ, а суд, изучив все необходимые обстоятельства, может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Непосредственно порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится в главе III Закона о государственной регистрации. Указанный раздел включает информацию о содержании единого государственного реестра прав, его конкретных разделов, порядок внесения соответствующих записей.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен в ст. 13 названного закона.

1. Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, их регистрация.
2. Правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления, предусмотренных законодательством РФ.
3. Внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Закон о государственной регистрации предусматривает сроки проведения такой процедуры — в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Что касается государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, то она проводится в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня. Важно, что отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на жилое помещение удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения в документе специальной регистрационной надписи о содержании сделки и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

Форма свидетельства о государственной регистрации прав и форма специальной регистрационной надписи, состав включаемых в них сведений и требования к их заполнению, а также требования к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Основанием для проведения государственной регистрации жилого помещения в соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации является заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав на жилое помещение, определены в ст. 18 Закона о государственной регистрации. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законодательством РФ, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Глава IV Закона о государственной регистрации посвящена вопросам государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В статье 23 указанного закона определена специфика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах. Эта специфика проявляется в том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статья 23.1 Закона о государственной регистрации определяет особенности государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на помещения в наемном доме, на являющийся наемным жилой дом.

Государственная регистрация ипотеки установлена ст. 29 Закона о государственной регистрации и производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

Помимо Закона о государственной регистрации специфика регистрации отдельных видов сделок отражена в отдельных федеральных законах и иных нормативных правовых актах, в частности, Земельном кодексе РФ, федеральных законах «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и договор ипотеки» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)», различных ведомственных документах и инструкциях.

Процедура государственной регистрации осуществляется не безвозмездно. В главе 25.3 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) установлена государственная пошлина за совершение такого действия. В соответствии сост. 333.33 НК РФ государственная пошлина уплачивается:

• за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества: для физических лиц — 2000 руб.; для организаций — 22 000 руб.;
• внесение изменений в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним: для физических лиц — 350 руб.; для организаций — 1000 руб.;
• государственную регистрацию ипотеки, включая внесение в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество: для физических лиц — 1000 руб.; для организаций — 4000 руб.;
• внесение изменений в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с соглашением об изменении или о расторжении договора об ипотеке: для физических лиц — 200 руб.; для организаций — 600 руб.