Жилищное право России

Форма сделок, направленных на приобретение жилых помещений в частную собственность

В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Причем собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В частности, он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Собственники жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем при совершении гражданско-правовых сделок, к которым относятся сделки, направленные на приобретение жилых помещений в собственность, например, купля-продажа, мена, дарение, рента, завещание. Другие лица вправе приобрести жилое помещение в собственность, заключив одну из указанных сделок. Рассмотрим сделку, направленную на приобретение жилых помещений в частную собственность.

Договор купли-продажи жилых помещений является самой распространенной сделкой в гражданском праве, направленной на отчуждение жилого помещения. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить оговоренную денежную сумму (ст. 549 ГК РФ).

Ссылка на форму договора продажи недвижимости содержится в ст. 550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами. Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В настоящее время отсутствует правило обязательности нотариального оформления договора продажи недвижимого имущества. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ) в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации).

Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне связанные с этим убытки (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Помимо договора купли-продажи недвижимого имущества, Гражданский кодекс РФ содержит правило об оформлении еще одного документа — передаточного акта или иного документа о передаче, на основании которого осуществляется передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем (п. 1 ст. 556 ГК РФ). При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, это считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Договор мены жилого помещения достаточно распространен в жилищной сфере современной России. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. По договору мены собственник любого жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на другое жилище, а также на любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. К договору мены применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), в тех случаях, когда это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Договор мены заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, которых подписывается сторонами. Поэтому не допускается какая-либо иная форма этого договора, как например обмен телеграммами, письмами и т.д. Нарушение требования о простой письменной форме договора мены жилого помещения влечет в силу ст. 550 ГК РФ его недействительность. С момента подписания договора у каждой стороны возникают права и обязанности по передаче жилого помещения друг другу.

Закон не предусматривает обязательного правила о нотариальном удостоверении договора мены жилого помещения, однако стороны вправе по своему желанию договор мены нотариально удостоверить. Переход права собственности на недвижимость по договору мены к покупателю в силу закона подлежит государственной регистрации.

Передача жилого помещения оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, который подтверждает передачу жилого помещения продавцом и принятие его покупателем. Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания документа о передаче жилого помещения, это считается отказом от исполнения договора.

В силу ст. 572 ГК РФ договор дарения жилого помещения, это договор, в соответствии с которым собственник безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне жилое помещение.

Договор дарения является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение собственности. Применяется он и в жилищной сфере. Существенным отличием договора дарения жилого помещения от договора купли-продажи и договора мены жилого помещения является его безвозмездность. Сторона, которая передает жилое помещение, не получает взамен никакого вознаграждения.

Дарение является договором, так как всегда требует согласия другой стороны — одаряемого на принятие дара. Как правило, такое согласие выражается в форме принятия дара. Договор дарения жилого помещения совершается в простой письменной форме путем составления одного документа (ст. 161 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных соглашением сторон, стороны вправе нотариально удостоверить договор дарения (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Нотариальное удостоверение договора дарения жилого помещения обеспечивает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Такое удостоверение осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате.

Следует отметить, что с 01.03.2013 в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации договора дарения жилого помещения отменено. Поэтому договоры дарения жилого помещения вступают в силу с момента их подписания, а не регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности по договору дарения жилого помещения в силу обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 4 Закона о государственной регистрации, ст. 131 ГК РФ).

В главе 33 ГК РФ предусмотрено право собственника произвести отчуждение своего имущества под выплату ренты или за пожизненное содержание с иждивением. По такому договору собственник (получатель ренты) имеет право передать другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а последний в обмен на предоставленное имущество обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту по выбору сторон как бессрочно (постоянная рента), так и на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).

Форма договора ренты установлена ст. 584 ГК РФ. Согласно указанной статье договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Однако, правила о государственной регистрации отдельных сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в частности, в ст. 584 ГК РФ с 01.03.2013 не применяются к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Государственной регистрации подлежит только переход права собственности по договору ренты в силу обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 4 Закона о государственной регистрации, ст. 131 ГК РФ).

Договор ренты жилого помещения совершается в простой письменной форме путем составления одного документа (ст. 161 ГК РФ). Следует отметить, что несоблюдение простой письменной формы лишает возможности в случае спора в будущем ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает стороны права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1119 ГК РФ завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, это право ограничивается только правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). Основанием для наследования жилого помещения является завещание. Завещание представляет собой одностороннюю сделку, которая создает права и обязанности после открытия наследства.

Правила наследования жилых помещений по завещанию определены в главе 62 «Наследование по завещанию» ГК РФ. Оформление завещание должно отвечать требованиям законодательства, в частности, оно должно быть составлено в письменной форме, а также удостоверено нотариусом.

Однако закон допускает удостоверение завещания другими лицами в случаях, оговоренных в п. 7 ст. 1125, ст. 1127 и п. 2 ст. 1128 ГК РФ. Составление завещания в простой письменной форме допускается только при наступлении чрезвычайных обстоятельств, в которых оказался гражданин. Если правила Гражданского кодекса о письменной форме завещания не соблюдены, такое завещание является недействительным.

В завещании в обязательном порядке должны быть указаны место и дата его удостоверения. Гражданский кодекс РФ предоставляет гражданам право вносить неограниченное количество изменений в завещание, вплоть до его отмены. Если в завещание внесено изменение, или оно отменено с соблюдением установленного для таких случаев порядка, ранее совершенное завещание утрачивает силу. Следует отметить, что в соответствии с принципом свободы завещания граждане вправе завещать свое имущество, в том числе жилое помещение, любым лицам. Однако свобода завещания не абсолютна. Это касается ограничения свободы завещания правилами об обязательной доле в наследстве, которая предусмотрена в ст. 1149 ГК РФ.

При составлении и нотариальном удостоверении завещания по желанию завещателя может присутствовать такое лицо, как свидетель. Если завещание составляется и удостоверяется в присутствии свидетеля, оно должно быть им подписано и на завещании должны быть указаны фамилия, имя, отчество и место жительства свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим его личность. Нотариус обязан предупредить свидетеля, а также гражданина, подписывающего завещание вместо завещателя, о необходимости соблюдать тайну завещания (ст. 1123 ГК РФ).

При удостоверении завещания нотариус обязан разъяснить завещателю содержание статьи 1149ГК РФ о праве на обязательную долю в наследстве и сделать об этом на завещании соответствующую надпись.

Если право совершения нотариальных действий предоставлено законом должностным лицам органов местного самоуправления и должностным лицам консульских учреждений Российской Федерации, завещание может быть удостоверено вместо нотариуса соответствующим должностным лицом с соблюдением правил ГК РФ о форме завещания, порядке его нотариального удостоверения и тайне завещания.

Договор участия в долевом строительстве жилья регламентирован Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Требования к форме договора определены в п. 3 ст. 3 указанного закона. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства регламентирована ст. 25.1. Закона о государственной регистрации.

Для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Требования к форме договора ипотеки определены ст. 10 указанного закона. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа. Причем этот договор подлежит обязательной государственной регистрации. В случае отсутствия каких-либо данных в договоре ипотеки, определенных ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, и такой договор считается ничтожным.

Закон допускает нотариальное удостоверение договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом случае в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявитель представляет нотариально засвидетельствованную копию такого договора.