Жилищное право России

Права на жилое помещение членов кооператива до выплаты паевого взноса

Действующее жилищное законодательство предусматривает возможность вступления в жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы вне зависимости от отнесения таких лиц к категории нуждающихся в жилом помещении. В соответствии со ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц в целях удовлетворения потребности в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Таким образом, законодатель выделяет две цели создания жилищных кооперативов — удовлетворение потребности в жилье путем приобретения жилого помещения сначала в пользование, а затем и в собственность, и управление многоквартирным домом, так как созданный в многоквартирном доме кооператив является управляющей организацией, рассматриваемой как один из способов управления многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы отнесены законодателем к потребительским кооперативам, следовательно, по существующей классификации ГК РФ, жилищные кооперативы являются некоммерческими корпоративными организациями (п. 2 ст 123.1. ГК РФ).

Членство в жилищных кооперативах предусмотрено как для физических, так и для юридических лиц (за исключением жилищных накопительных кооперативов, в которых членство юридических лиц запрещено п. 1 ст. 5 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»). Законодатель устанавливает, что физические лица (как граждане РФ, так и иностранные граждане и лица без гражданства) вправе стать членами кооператива с 16 лет (ст. 26 ГК РФ). В отношении юридических лиц можно сказать, что они вправе становиться членами жилищных кооперативов, если это не запрещено законом, регулирующим деятельность такого юридического лица.

При изучении прав и обязанностей членов жилищных кооперативов на жилое помещение следует отметить, что на их содержание оказывает влияние такой фактор, как уплата паевого взноса. До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо. В соответствии со ст. 218 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ права члена кооператива, выплатившего полностью свой паевой взнос, в отличие от прав члена кооператива, уплатившего взнос не в полном объеме, следует рассматривать как права собственника соответствующего жилого помещения. Поэтому в данном разделе представлены права только тех членов кооператива, которые не полностью выплатили паевой взнос и не стали собственниками жилого помещения.

Права членов кооператива в отношении жилого помещения до выплаты паевого взноса можно рассматривать как ограниченные вещные права, так как право на жилое помещение возникает из такого юридического факта, как членство в кооперативе. Таким образом, основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Соответственно, в случае выхода или исключения из кооператива данные права прекращаются.

Объем прав членов кооператива в целом идентичен объему прав лиц, пользующихся жилым помещением в качестве нанимателя по договору социального найма (за исключением таких специфических прав, как право на замену жилого помещения, право на обмен и право на приватизацию). Для удобства рассмотрения совокупности прав члена кооператива в отношении жилого помещения выделим среди них:

• право пользования жилым помещением по его назначению (проживание в жилом помещении);
• право вселения в жилое помещение лиц в качестве членов семьи;
• право на заключение договоров, направленных на пользование жилым помещением другими лицами (аренда, наем и др.);
• право на вселение временных жильцов;
• право на раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай.

Право на пользование жилым помещением возникает с момента предоставления жилого помещения члену кооператива. Основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение является решение общего собрания кооператива о предоставлении члену кооператива жилого помещения в соответствии с паевым взносом (п. 1 ст. 124 ЖК РФ). Член кооператива вправе пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, предусмотренным п. 1 ст. 17 ЖК РФ.

Член кооператива вправе вселить в жилое помещение иных лиц в качестве членов семьи. Права членов семьи члена кооператива в отношении жилого помещения не являются самостоятельными, а носят производный характер от права члена кооператива. Это означает, когда член кооператива утрачивает право пользования жилым помещением, находящимся в собственности кооператива, члены его семьи также утрачивают право пользования жилым помещением.

В качестве особого случая прекращения членства в кооперативе рассматривается смерть члена кооператива. В этом случае наследники умершего члена кооператива имеют право вступить в кооператив. Однако законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым в кооператив может быть принят только один наследник (так как число членов кооператива не может превышать количество жилых помещений в многоквартирном доме). Данное правило не применяется в отношении жилищных накопительных кооперативов, поскольку подобное ограничение в Федеральном законе «О жилищных накопительных кооперативах» отсутствует.

В случае смерти члена жилищного или жилищно-строительного кооператива и перехода пая по наследству в ст. 131 ЖК РФ установлено преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива. Данное правило действует, если пай не был завещан одному наследнику, либо если наследник не имеет права вступить в кооператив (например, ему не исполнилось 16 лет). В таком случае лицо, обладающее преимущественным правом на вступление в кооператив, становится членом кооператива с обязанностью выплатить наследнику (или наследникам) причитающуюся им долю паенакопления. Данное положение основывается на том, что ЖК РФ не регулирует вопросы перехода пая к наследникам и преимущества в получении пая, а устанавливает только возможность вступить в кооператив преимущественно перед другими наследниками. Пай (паенакопление) представляет собой все фактически уплаченные платежи в счет паевого взноса члена кооператива и наследуется по правилам, установленным ГК РФ. Поэтому лицо, вступившее в кооператив, обязано выдать остальным наследникам соответствующую часть паенакопления по правилам наследственного законодательства.

В соответствии со ст. 131 ЖК РФ в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. Право на часть пая у супруга — члена кооператива возникает, если брак был заключен в период, когда член кооператива осуществлял платежи в счет паевого взноса. В зависимости от того, какая сумма была выплачена в период брака, будет определяться супружеская доля (половина уплаченных в период брака платежей). Остальная часть паенакопления представляет собой часть наследственной массы и должна распределяться в соответствии с правилами наследственного законодательства.

Если супруг не имел права на паенакопление (в период существования брака паевые платежи не производились, или между супругами был заключен брачный договор, или супруг отказался от вступления в кооператив), то преимущественное право на вступление в кооператива переходит к наследнику члена жилищного кооператива, имеющему право на часть пая и проживающему совместно с наследодателем. Следует отметить, что в данной категории лиц рассматриваются наследники, призываемые к наследству, а не все лица, которые вообще могут являться наследниками умершего члена кооператива. Обычно в данном случае речь идет о наследниках первой очереди (если таковые имеются). Не стоит забывать и том, что если супруг умершего, например, не имел права на паенакопление и не мог по этому основанию вступить в кооператив, то его также следует рассматривать в качестве претендента по второму основанию, предусмотренному в ст. 131 ЖК РФ.

В следующей очереди в качестве претендентов на вступление в кооператив рассматриваются лица из числа наследников члена жилищного кооператива, не проживавших совместно с наследодателем. Данные лица вправе претендовать на вступление в кооператив только при отсутствии супруга и наследников, проживающих совместно с наследодателем.

При отсутствии наследников, желающих вступить в кооператив, право на вступление переходит к члену семьи, проживавшему совместно с наследодателем и не являющимся его наследником. Данное лицо не имеет права на паенакопление, так как не призывается к наследству, оно обязано внести паевой взнос в размере фактически уплаченном наследодателем. В данном случае кооператив выдает паенакопление наследникам кооператива, которые не могут или не желают вступать в кооператив.

При наличии нескольких лиц, желающих вступить в кооператив, и невозможности достигнуть между ними соглашения, спор решается в судебном порядке. При рассмотрении спора будет иметь значение материальное положение лица, желающего вступить в кооператив (для того, чтобы у него имелась возможность в дальнейшем вносить платежи), а также его обеспеченность другими жилыми помещениями.

Вопрос о преимущественном праве на вступление в кооператив представляется достаточно важным, так как в зависимости от того, кто станет членом кооператива, определяется и будущий собственник жилого помещения. Лицо, вступившее в кооператив вместо умершего члена кооператива, принимает на себя его права и обязанности в кооперативе, обязано осуществлять дальнейшие платежи в счет паевого взноса и после полной выплаты становится собственником жилого помещения.

Как уже отмечалось, положения ст. 131 ЖК РФ действуют, если пай не был завещан, если наследник пая не может или не хочет вступить в кооператив, а также при условии, если право собственности на квартиру не перешло от кооператива к наследодателю. В последнем случае наследование осуществляется по правилам наследственного права, ведь в состав наследства включается не пай (паенакопление), а жилое помещение.

Если никто из перечисленных в ст. 131 ЖК РФ не реализует свое право на вступление в кооператив, кооператив обязан выдать пай (паенакопление) наследникам умершего члена кооператива. Кооператив вправе принять нового участника из состава своих членов либо стороннее лицо (если никто из членов кооператива не претендует на освободившееся жилое помещение).

Пай члена кооператива представляет собой имущественное право участника корпоративного юридического лица. Вследствие этого право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и иным лицам, например супругу (как общая собственность). Лица, имеющие право на пай, не становятся участниками кооператива, поскольку законодатель предусматривает, что количество членов кооператива не может быть больше, чем количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Такие члены семьи члена кооператива имеют те же права, что и лица, не обладающие правом на пай, однако в случае утраты родственных отношений с членом кооператива они вправе претендовать на раздел жилого помещения по правилам, установленным в ст. 127 ЖК РФ.

Право на раздел жилого помещения может быть реализовано, если каждому из лиц, имеющих право на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. В таком случае можно говорить о появлении вместо одного жилого помещения нескольких самостоятельных объектов жилищных прав. Таким образом, п. 1 ст. 112 ЖК РФ о соответствии членов жилищного кооператива количеству жилых помещений не нарушается.

Член жилищного кооператива вправе вселять в жилое помещение других лиц в качестве членов семьи без согласия кооператива. Лица, вселенные в качестве членов семьи члена кооператива в жилое помещение, не обладают таким правом (вселение лиц без согласия члена кооператива не допускается), за исключением несовершеннолетних детей, вселяемых к родителям.

Право на заключение договоров, направленных на пользование жилым помещением, как возмездных (аренда, наем), так и безвозмездных (безвозмездное пользование), возможно только с согласия кооператива (ст. 128 ЖК РФ). В соответствии со ст. 128 ЖК РФ на заключение договора потребуется согласие лиц, вселенных в качестве членов семьи члена кооператива. При заключении договора один экземпляр передается кооперативу (как собственнику жилого помещения).

Аналогично реализуется право на вселение временных жильцов. Вселение временных жильцов в жилое помещение, находящееся в собственности кооператива, осуществляется членом кооператива с согласия совместно проживающих с ним членов семьи и уведомлением кооператива. Законодатель не предусматривает основания для отказа в реализации данного права со стороны кооператива. Вселение временных жильцов осуществляется на основании правил, предусмотренных ст. 80 ЖК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ и ст. 129 ЖК РФ при полной уплате паевого взноса членом кооператива право собственности на жилое помещение переходит от кооператива к члену кооператива. Основанием для возникновения права собственности на жилое помещение является полная выплата членом кооператива паевого взноса, о чем ему должен быть выдан соответствующий документ в правлении кооператива. На основании данного документа член кооператива вправе получить свидетельство о собственности на жилое помещение. Стоит отметить, что момент возникновения права собственности на жилое помещение, перешедшее от кооператива к члену кооператива, полностью выплатившему паевой взнос, связан не с моментом регистрации права собственности такого члена кооператива, а с моментом полной выплаты паевого взноса.

Поскольку с момента полной выплаты паевого взноса член кооператива становится собственником жилого помещения, к правам обязанностям данного лица в отношении жилого помещения, а также к правам и обязанностям лиц, вселенных в жилое помещение в качестве членов семьи члена кооператива, будут применяться положения раздела II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ЖК РФ.