Жилищное право России

Договор ренты как основание приобретения жилых помещений в частную собственность

Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставляя средства на его содержание в иной форме.

Договор ренты является возмездным, поскольку в обмен на передаваемое в собственность имущество требуется встречное предоставление в виде рентных платежей, которые могут иметь как денежную, так и натуральную форму (выполнение работы, оказание услуг, обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг и т.д.).

Договор ренты носит реальный характер и считается заключенным с момента передачи вещи, поскольку в п. 1 ст. 583 ГК РФ он сконструирован как реальный: получатель ренты «передает... в собственность имущество». Однако справедливости ради следует отметить, что вопрос о реальности, или консенсуальности, договора ренты в науке является дискуссионным. Данный договор односторонний, поскольку получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами.

Договор ренты обладает признаками алеаторности (рисковости), так как сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества.

Договор ренты является длящимся, поскольку заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и в течение всего периода действия договора требуется систематическое исполнение плательщиком ренты своих обязанностей. Договор пожизненного содержания с иждивением является фидуциарным, т.е. носит лично-доверительный характер.

Виды договора ренты:

• постоянная — предполагает возможность установления обязанности выплачивать ренту бессрочно;
• пожизненная — предполагает возможность установления обязанности выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты;
• пожизненное содержание с иждивением.

Сторонами договора ренты являются плательщик ренты — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода доход (ренту), и получатель ренты — лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода дохода (ренты).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, до 01.03.2013 подлежал также государственной регистрации. При этом в рамках договора ренты подлежат регистрации:

1. переход права собственности на недвижимость от получателя ренты к плательщику;
2. рента как обременение недвижимости;
3. ипотека в силу закона;
4. по заявлению получателя ренты — его право пользования переданным по договору жилым помещением (ст. 33, 34 ЖК РФ).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или безвозмездно (п. 1 ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить (или, наоборот, не должен) получателю ренты определенную договором сумму.

Согласно ст. 585 ГК РФ, если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а когда такое имущество передается безвозмездно, — правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты.

В случае платного отчуждения имущества под выплату ренту передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается безвозмездно, то передаточный акт не составляется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества.

Согласно ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Если плательщик ренты не исполняет своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ). За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

Постоянная рента имеет свою специфику, которая отличает ее других видов ренты:

1. по субъектному составу. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности;
2. постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты;
3. размер выплачиваемой постоянной ренты в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст. 590 ГК РФ, введено Федеральным законом от 30.11.2011 № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

4. возможен выкуп ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором (ст. 592 ГК РФ).

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК РФ).

Согласно ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Для пожизненной ренты характерны следующие особенности:

1. может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается;

2. предоставляется в виде денежной суммы, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем.

Размер ренты в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст. 597 ГК РФ, введено Федеральным законом от 30.11.2011 № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

3. сроки выплаты ренты определяются договором, при отсутствии в договоре такого условия пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца;
4. срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты;
5. основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя;
6. в период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Согласно ст. 600 ГК РФ плательщик ренты не имеет права на ее выкуп.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

• в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков;
• если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).

Договору пожизненного содержания с иждивением присущи следующие признаки:

1. в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.;
2. рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг и др. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. В договоре должна быть определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением;
3. стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (ст. 602 ГК РФ, введено Федеральным законом от 30.11.2011 № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Ранее стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не могла быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда с 01.01.2001 производится исходя из базовой суммы равной 100 руб.

При этом действительно имело место неоднозначное понимание и применение ч. 2 ст. 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 (размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц) и п. 2 ст. 602 (стоимость общего объема содержания в месяц в договоре пожизненного содержания с иждивением) ГК РФ в части определения суммы, в которой должны выплачиваться платежи по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленные в зависимости от минимального размера оплаты труда.

В правоприменительной практике не было обеспечено единообразное применение данного закона: в одних случаях суды исходили из того, что ч. 2 ст. 5 закона не предполагает отказа от увеличения размера платежей с увеличением минимального размера оплаты труда и, следовательно, выплата рентных платежей на основе базовой суммы в 100 руб. нарушает права получателей ренты; в других случаях вывод делался прямо противоположный, то есть рентные платежи должны исчисляться с учетом именно этой базовой суммы.

Так, в определении ВС РФ от 12.01.2010 № 5-В09-138¹Документ опубликован не был //СПС «КонсультантПлюс». указано, что в силу ст. 3 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» МРОТ применяется для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, а также для иных целей обязательного социального страхования. Применение МРОТ для других целей не допускается.

Таким образом, поскольку договор пожизненной ренты является гражданско-правовым обязательством, постольку исчисление платежей по нему должно производиться исходя из базовой суммы равной 100 руб.

Однако следует обратить внимание на оговорку ВС РФ, сделанную в мотивировочной части: решение принималось исходя из того, что спорные отношения возникли до июля 2009 г. Дата 01.07.2009 в п Конституционного Суда Российской Федерации от 27.1 1.2008 № 11-П²Постановление Конституционного Суда РФ от 27.1 1.2008 № 11-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной» // СЗ РФ. 2008. № 51. Ст. 6205., в котором положение ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» признано не соответствующим Конституции РФ и не подлежащим применению в той части, в какой оно находится во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2

ст. 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Поэтому в настоящее время по договорам пожизненного содержания с иждивением и договорам пожизненной ренты, заключенным после 01.07.2009, исчисление платежей, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, следует производить исходя из базовой суммы МРОТ, применяемой для трудовых отношений;

5. договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 602, 603 ГК РФ);
6. отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т.п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой;

7. обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты.