Договор мены как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимого имущества в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит нормам главы 31 ГК РФ и существу мены.
Форма договора мены жилых помещений простая письменная. Договор мены жилых помещений, заключенный после 01.03.2013, не подлежит государственной регистрации1Пункт 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.. При этом переход права собственности к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации (ст. 131, 223, 251, 551, 570 ГК РФ).
Статья 570 ГК РФ предусматривает, что право собственности должно переходить к сторонам договора мены одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества обеими сторонами (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект, как правило, необходимо представить два передаточных акта — на недвижимость, право на которую регистрируется, и на недвижимость, передаваемую взамен.
При этом согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации прав на объект (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Таким образом, имеет место правовая коллизия, которая была разрешена в разъяснениях высшей судебной инстанции. Согласно п. 11 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.09.2002 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость.
Установленное п. 1 ст. 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (п. 2 ст. 223 ГК РФ), применяются, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.
При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.
Статья 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к ст. 570 ГК РФ является специальной, поэтому для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.
К существенным условиям договора мены недвижимости относятся предмет договора — объекты недвижимости, и цена обмениваемого имущества.
Согласно ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. При этом должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными, либо стороны могут установить различную цену.
Когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна уплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности по передаче товара, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. В этом случае на основании разницы определяется доплата.