Жилищно-коммунальное строительство

Конституция РФ провозглашает право человека на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления создают условия для его осуществления. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах реализуют принадлежащие им жилищные права. Прежде всего они свободно выбирают жилые помещения для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях.

Для этого органы государственной власти и местного самоуправления:

содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере;
используют бюджетные средства и иные источники денежных средств для улучшения жилищных условий, в том числе путем предоставления субсидий для приобретения или строительства жилья;
предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
стимулируют жилищное строительство.

Объектом жилищных прав являются жилые помещения. Совокупность всех жилых помещений образует жилищный фонд Российской Федерации. В зависимости от формы собственности он подразделяется на частный (в собственности граждан и юридических лиц); государственный (в собственности Российской Федерации и субъектов РФ); муниципальный (собственность муниципальных образований).

По назначению и использованию жилищный фонд подразделяется на следующие категории:

социальный;
специализированный;
индивидуальный;
коммерческий.

Жилые помещения социального фонда предоставляются гражданам по договорам социального найма за счет государственного и муниципального жилищного фонда. Жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначаются для проживания отдельных категорий граждан также за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Индивидуальный жилищный фонд используется гражданами — частными собственниками жилья для своего проживания, проживания членов семьи и иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками жилья для проживания граждан на тех же условиях. Коммерческий жилищный фонд используется собственниками жилья для проживания граждан на условиях возмездного пользования, по иным договорам, для предоставления во владение или пользование.

Основные фонды жилищно-коммунального хозяйства подразделяются на две группы: 1) жилищный фонд: 2) коммунальные (технологические) фонды.

Жилищный фонд включает недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения им. К недвижимому имуществу относят земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные приусадебные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Технологические фонды включают в себя коммунальную инженерную инфраструктуру (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения, водозаборы и т.п.).

Балансовая оценка жилищно-коммунальной недвижимости составляет 4,1 трлн. руб., основные фонды коммунальных предприятий — 0,7 трлн. руб. Здесь функционирует около 50 тыс. предприятий, занято 4 млн. человек, в том числе на ведущих предприятиях — 1,5 млн. человек. Наметилась тенденция снижения численности занятых в ЖКХ в связи с развитием промышленности, увеличением числа рабочих мест с относительно высокими заработками в других сферах экономики.

На поддержание жилищно-коммунальной сферы расходуется почти 4% валового внутреннего продукта, до 30% общих расходов бюджетов территорий.

Жилищный фонд составляет более 2,9 трлн. м², что на 20% больше аналогичного показателя 1990 г., в том числе в муниципальной собственности находится менее 600 млн. м², при этом муниципальный фонд остался почти неизменным, а государственный сократился на 85%. Городское жилье составляет около 72%, сельское — 28%.

На государственное жилье приходится лишь окаю 5% жилищного фонда, на муниципальное — 20%. Около 60% общественного (государственного и муниципального) жилья приватизировано; включая продажу, это составляет почти 1,9 млрд. м². В 1995 г. ветхого и аварийного жилья было 37,7 млн. м², в 2003 г. — 91,3 млн. м². Более 800 млн. м² жилых зданий, построенных в 1950—70-е гг. методом индустриального типового крупнопанельного домостроения, не отвечает требованиям по причине морального и физического старения.

В соответствии с действующими нормами потребность в ежегодном капитальном ремонте жилищного фонда составляет 230 000 м², или 1,5% общего объема жилищного фонда. Ремонтируется всего лишь 20 000 м², или 9% от потребности.

В соответствии с существующими нормативами текущий ремонт должен осуществляться с периодичностью 3—5 лет, т.е. ежегодно должно ремонтироваться около 20% жилищного фонда. Ремонтируется же не более 5%.

С начала 1990-х гг. в стране фактически прекратилось перспективное планирование развития коммунальной инфраструктуры: электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и т.п.

Строительство объектов коммунального хозяйства ведется в незначительных объемах. Особенно низки темпы сооружений водопровода и канализации, ввод по ним ниже уровня 2002 г.

Городской жилищный фонд обеспечен водопроводом и централизованным отоплением на 87%, горячей водой — на 77%, на селе эти показатели соответственно составляют 41 и 19%. В домах без газа, электроплит, канализации, горячей воды живет 1/3 семей.

Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в 2,5—3 раза ниже, чем в Европе. К началу 2004 г. степень износа основных фондов коммунального хозяйства составила: по теплоснабжению — 63,8%, водоснабжению — 54, электрических сетей — 68, канализационных сетей — 62, очистных сооружений — 56%.

Обеспеченность жильем характеризуется рядом показателей, среди которых наиболее важными являются площадь жилья в расчете на одного жителя и средний размер квартиры. По уровню обеспеченности населения качественным жильем оценивается степень благосостояния общества. Хотя темпы предоставления жилья очередникам резко снизились, некоторые механизмы помощи в его приобретении после 1992 г. были введены:

выплаты гражданам субсидий на приобретение и строительство жилья;
предоставление определенным категориям граждан государственных жилищных сертификатов и жилищных кредитов.

В результате сократилось количество семей в очереди на получение жилья. Показатель обеспеченности жильем вырос за 1992—2002 гг. и в 2004 г. составил около 20 м на человека (это в 2—3 раза меньше, чем в Европе и США). Средний размер вновь построенных квартир повышается и составляет более 85 м- на одну квартиру (в 1990 г. - 59,1 м²)¹Средний размер квартиры возрос за счет ввода элитного житья, а чисто построенных квартир сократилось в 2 раза. Кроме того, в структуре вводимого жилья 70% приходится на индивидуальное строительство, включающее более габаритный жилые помещения..

Темпы ввода жилья после 1990 г. начали резко снижаться. Общий жилищный фонд начиная с 1991 г. увеличивался всего на 1,5% в год. В США темп воспроизводства жилья составляет 3%, в Европе — 10%. Среднегодовой ввод жилья по сравнению с советским периодом сократился в 2 раза. В 2005 г. введено 40 млн. м², это меньше на 33%. Ввод в расчете на жителя — 0,28 м², в Казахстане, например, — 1 м². При этом около 50% жилья вводится на селе (коттеджи, дачи), не затрагивая потребности массового спроса. Стоимость такого жилья ниже, чем в многоквартирных домах, ввиду незначительных затрат на инфраструктуру. Однако оно не увязывается с развитием производственного сектора и не может иметь широкой перспективы²Рынок жилья заставляет иначе подходить к оценке ряда традиционных показателей. Так, показатели строительства и ввода жилья измеряется в м2. Прежде данные показатели отражали обеспеченность жильем. Теперь их нужно корректировать с учетом численности семей, получающих отдельные квартиры..

В России только за 1970—1980 гг. население увеличилось на 8,5 млн. чел., построено 146 городов. За 1991—1995 гг. введено в эксплуатацию (в значительной мере на заделах советского периода) 220 млн. м² жилья, а за 1996— 2000 гг. — лишь 160 млн. м², из них более 50% составляют элитные дома и коттеджи. При этом исчезли 13 тыс. деревень, в городах свернуты работы по ремонту и реконструкции жилых домов.

В стране 28 млн. семей, или 60% их общего количества, хотели бы улучшить жилищные условия, из них: 14,3 млн. проживает в неблагоустроенных квартирах, аварийных и ветхих домах; 10 млн. семей живет в панельных домах постройки 1950—60 гг., срок эксплуатации которых давно истек. Общая потребность в жилье, по данным Росстроя, составляет 1570 млн. м², что означает увеличение имеющегося жилищного фонда на 46%. Для удовлетворения потребности необходимо довести ввод до уровня 1990 г., т.е. удвоить, и поддерживать его на протяжении 20 лет.

Время для решения жилищной проблемы государством во многом упущено. Но модно стало бросать тень на советскую власть, что она популистски обещала квартиру каждому и к определенному сроку, но своих обещаний не выполнила. Так ли это?

В 1986 г. принята государственная программа СССР «Жилье-2000». которой предусматривалось в течение 15 лет предоставить каждой семье отдельную квартиру или жилой дом. За 1986— 1990 гг. построено 343,4 млн. м жилья, в последующие 10 лет планировалось ввести 1 млрд. м², что реально подкреплялось опережающим развитием производственной базы строительства и мощностей строительных организаций.

Благодаря массовому жилищному строительству повысился жилищный стандарт, квартира на семью стала массовым явлением независимо от толщины кошелька. Страна была близка к решению задачи обеспечения каждой семьи отдельной квартирой. Помешала это сделать смена общественно-политического строя.

СССР практически решил жилищную проблему. России передано 4,5 млн. очередников, т.е. 10% семей, правда, не выполнено обещание предоставить всем нуждающимся квартиру к 2000 г., но эта претензия уже к новой России, которая функционирует с 1992 г.

В СССР жилье на 80% строилось за счет бюджетных средств. Государство как бы покупало жилье у строителей и передавало его нуждающимся бесплатно. Источником финансирования были общественные фонды потребления, которые представляли собой часть продукта для себя, т.е. часть заработка на руки не выдавалась, а направлялась в эти фонды. Именно благодаря общественным фондам жилье, образование, здравоохранение и т.д. были для населения бесплатными и доступными.

В апреле 2005 г. после еще большего обострения жилищной проблемы на Президиуме Госсовета рассмотрен проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Поставлена задача, чтобы к 2010 г. каждый третий мог купить квартиру, в том числе с помощью ипотеки. Возможность получения социального жилья отодвигается на более длительный срок. Для этого надо построить около 400 млн. м² и довести ежегодный ввод жилья до 80 млн. м².

Таким образом, советские масштабы строительства и ввода жилья в эксплуатацию урезаны спустя 20 лет: годовой объем — со 130-140 млн. м² до 80 млн. м².

Теперь государство предоставляет бесплатное жилье гражданам, признанным по закону малоимущими, и некоторым другим категориям нуждающихся. Все остальные для решения жилищных проблем приглашаются на рынок жилья.

Концепцию рыночного обеспечения жильем разделяют все ветви власти. Она сводится к тому, что жилья надо строить столько, сколько его могут купить, пусть это определяют спрос и предложение. При этом административно цены на жилье регулировать не нужно, но следует ввести повышенный налог на имущество, чтобы ограничивать покупки двух-трех и более квартир. Застройщики и инвесторы могут создавать ассоциации для защиты своих интересов.

Формирующийся в отсутствие государственного регулирования рынок жилья приобретает специфические, порой парадоксальные, черты, что вовсе не способствует удовлетворению спроса на жилье. Платежеспособный спрос весьма велик в крупных городах и толкает цены на жилье высоко вверх при практически стабильном объеме ввода квадратных метров. Как появляется такой спрос при невысоких в целом доходах населения?

Прежде всего, это результат глубокого социального расслоения. Одни способны заплатить за жилье любые деньги, чем и пользуются строители, сдерживая его предложение. Для других оно стало финансовым инструментом, способом удачного вложения капитала (доход во много раз больше, чем по банковским депозитам). С одной стороны, искусственно повышается спрос (ложный спрос), с другой — строительная монополия ограничивает предложение. Такой рынок не имеет ничего общего с удовлетворением потребности в жилье. Наивно ждать усиления конкуренции на нерегулируемом рынке, который всегда стремится к монополизации, чтобы и впредь иметь максимальную рентабельность за счет повышения цен, а не массы реализуемого товара.

В какой-то мере для повышения цен на жилье существуют объективные причины:

исчерпаны возможности точечной застройки, когда можно было подсоединять дома к уже имеющейся инженерной инфраструктуре;
массовая застройка микрорайонов требует параллельного строительства школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов;
дефицит земельных участков, электроэнергии, газа, воды, т.е. сказываются результаты приватизации: землю, отданную бесплатно или за бесценок, придется выкупать по рыночным ценам.

Но основная причина кроется в искусственно вызванной диспропорции между спросом и предложением. В стране излишек нефтедолларов, и потенциальные инвесторы, видимо, не представляют, куда еще их употребить.

По данным Ассоциации строителей России, средняя себестоимость строительства 1 м² в Москве равна 500 долл., с учетом сетей — 850 долл., цена 1 м² даже на окраинах уже больше 2 тыс. долл. В Европе себестоимость строительства 1 м² — 1250 долл., а средняя стоимость в крупных городах — 1,5—2,5 тыс. долл. Прибыль у российских строителей в 1,5—2,0 раза больше, чем у иностранных.

Рынок не только взвинчивает цены на жилье и делает его недоступным для реально нуждающихся, но и усиливает иррациональность размещения населения по территории страны. Жилищное строительство концентрируется в г. Москве, отвлекаются гигантские инвестиционные ресурсы в элитное жилье. Вместо одной квартиры в Москве можно построить четыре в Орле — городе, где условия для проживания не хуже столичных.

Сам по себе рынок не уравновесится на иных, более приемлемых параметрах спроса и предложения, не гарантирует получения жилья. Необходимо, чтобы на рынок вышли те, кто сейчас не обладает платежеспособным спросом, а предложение жилья росло опережающими темпами.

Социально ориентированное государство на деле, а не только по конституции вмешивается в рыночные процессы, регулируя как платежеспособный спрос, так и предложение. Оно не может не реагировать на спекулятивные сверхдоходы, закрытие доступа на строительный рынок, на превышение спроса над предложением под предлогом, что нельзя ограничивать рыночные цены.

Без вмешательства государства как косвенного (нормативное регулирование), так и прямого (участие бюджетными средствами) вряд ли можно обойтись.

Для регулирования рынка жилья государство может применять нормативно-правовые методы, т.е. законодательные акты, регистрацию прав, учет и т.д., а также прямое финансовое участие: строительство жилья, инфраструктурных объектов, субсидии определенным группам населения. Регулирующие меры должны уравновешивать спрос и предложение на уровне доступности жилья для основной части дееспособного населения.

Национальный проект «Доступное жилье» предусматривает государственное регулирование предложения жилья и спроса на жилье.

Потребность в государственном вмешательстве в предложение жилья при буме спроса на него вызвана рядом причин, в том числе сокращением государством непосредственного участия в процессах воспроизводства и распределения жилья. Бюджетные инвестиции в ЖКК доведены до критически низкого уровня; за счет государственных средств вводится не более 20% нового жилья.

Государственные обязательства в настоящее время отражаются наиболее полно в федеральной целевой программе «Жилище», являющейся базовой и для национального проекта «Доступное жилье». На программу в 2006 г. выделено 18,5 млрд. руб. из федерального бюджета и столько же из территориальных бюджетов.

Предложение жилья требует развития строительной индустрии, разработки генеральных планов застройки, оперативности в решении вопросов по отводу земельных участков, возведения инженерных сетей на площадках массовой застройки, демонополизации строительного рынка.

За генеральные планы застройки отвечает местное самоуправление. Градостроительный кодекс обязывает городские власти готовить площадки и передавать их под строительство.

Регулирование земельной собственности, отвод земельных участков под застройку, создание инженерной инфраструктуры в жилищном строительстве выходят на первый план. Распоряжение землей становится мощным ресурсом и рычагом воздействия, находящимся в распоряжении муниципального образования. Земельные участки становятся предметом острой конкурентной борьбы, земля дорожает, особенно в крупных городах. Идет тяжба между региональными, местными и федеральными органами власти из-за неразграниченности основной части земель, являющихся объектом государственной собственности. Около 2/3 земель находится в федеральной собственности. Для отвода земельного участка его надо включить в черту поселения, однако такая процедура законом не урегулирована, что создает условия для злоупотреблений со стороны чиновников.

Кроме того, для опережающей инженерной подготовки территории и выполнения других, менее доходных, административно- зависимых работ (инвентаризации ветхих объектов, разработки проектной и разрешительной документации, проведения земляных работ, экспертизы) нужны бюджетные средства.

Поэтому жилищный конвейер может функционировать при тесном взаимодействии местных органов власти и строительных компаний на основе инвестиционных договоров, в которых стороны принимают обязательства.

Администрация отвечает за:

безвозмездное предоставление под застройку земельного участка;
обеспечение инженерной инфраструктурой (теплосети, водоснабжение и т.д.) за счет областного и местных бюджетов;
расходы на архитектурное проектирование зданий.

В совокупности эти затраты не меньше, чем на возведение дома. Строители берут обязательства по гарантии предельной стоимости 1 м² жилья. Подбор инвесторов и подрядчиков осуществляется на конкурсной основе, что позволяет оптимально определять долю муниципального образования в инвестиционном проекте по расходам и доходам.

Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Средства можно частично получить за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного регулируемого муниципалитетами тарифа за подключение к инфраструктуре. Предоставление средств на инфраструктуру там, где намечается строительство, приведет к снижению цен на жилье.

Без государственной финансовой поддержки тем не менее не обойтись. Федеральный центр объявил конкурс на отбор хмельных участков под строительство жилья для предоставления застройщикам в собственность. Получение их до начала строительно-инвестиционного процесса обеспечит возможность привлечения кредитных ресурсов под залог земельных участков и возводимого жилого дома. Строителям оказывается помощь в форме государственных гарантий и субсидирования процентных ставок по кредитам банков. Это означает, что они берут кредиты для подготовки площадок с возвратом не позже 2—5 лет продажей готовых квартир.

Важно на аукцион выносить не земельный участок, а готовый проект строительства дома. Это снимет возникающие противоречия между строительными компаниями и организациями, отводящими участки под застройку³Противоречия порождаются господством частной собственности на средства производства и отсутствием централизованного планирования. В СССР при едином народно-хозяйственном плане подобных противоречий не было: строились целые города с ватным социальным и коммунальным обустройством..

На реализацию программы государственных гарантий и субсидирования в 2006 г. выделяется 14,2 млрд. руб., в 2007 г. — 22,5 млрд. руб.

Регионы направляют заявки на получение средств, в которых указывают:

расположение запланированного под застройку участка (город, микрорайон), его площадь;
количество предполагаемого ввода жилья;
наличие проектно-сметной и инженерно-разрешительной документации;
стоимость реализации проекта.

Проблемы жилищного строительства не исчерпываются новым строительством. Необходимо приостановить критический износ жилого фонда, обеспечить поддержание его в нормальном техническом состоянии, в каком он находился хотя бы до 1990 г. В коммунальном хозяйстве тоже нужно не латание ржавых труб, а полномасштабная модернизация, энергосберегающие технологии, иначе могут начаться необратимые процессы.

Мировой опыт свидетельствует, что в период обострения жилищной проблемы приоритетным становится сохранение имеющегося фонда по сравнению с новым строительством и надлежащее обслуживание жилья. Это означает повышение внимания к капитальному ремонту. Состояние жилых помещений позволяет выделить следующие варианты капитального ремонта.

Всего на капитальный ремонт необходимо окаю 3 трлн. руб. Жильцам такую сумму мобилизовать невозможно, а без помощи государства жилые дома будут приходить в непригодное для проживания состояние, и придется взамен предоставлять социальное жилье.

Аварийный и ветхий фонд составляет 93 млн. м². При средней стоимости жилья 500—600 долл./м² нужно затратить 55 млрд. долл. (1,5 трлн. руб.) на его замену. С 2002 г. реализуется подпрограмма «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья». За 2002— 2004 гг. заменено 630 тыс. м² при плане 2,5 млн. м². Средства выделяет в основном федеральный бюджет, они незначительно дополняются средствами региональных и местных бюджетов.

Пока пропорция вложений 6:1, т.е. налицо явное преобладание бюджетных средств.

Распорядителем подпрограммы является Росстрой, ему предоставлено право приостанавливать финансирование, если субъект РФ не выполняет своих обязательств.

По мере перехода от точечной застройки к микрорайонам будет усиливаться бремя расходов на создание 1 м² коммунальной инфраструктуры. Сейчас даже в Московской области вода, электроэнергия и т.п. в дефиците.

Сердцевиной коммунальной инфраструктуры является энергетика, которая все более дорожает. В расчете на 1 м² жилой площади в среднем по стране потребление энергии в 2—3 раза выше, чем в Западной Европе. На отопление 1 м² расходуется 80 л условного топлива в год (в Швеции — 14—18 л). Такая разница обусловлена не только иными климатическими условиями. Причина кроется в низкой эффективности процесса производства тепловой энергии, техническом несовершенстве систем теплоснабжения, больших потерях тепла.

По оценкам специалистов, срок окупаемости ресурсосберегающих проектов муниципального уровня составляет 3—5 лет. Однако большинство муниципальных образований не располагает средствами для их реализации. Отсутствие у предприятий коммунальной энергетики средств на модернизацию ключевых элементов инфраструктуры при высокой степени изношенности основных фондов не позволяет обеспечить требуемые параметры и надежность теплоснабжения.

Для обновления основных фондов коммунального хозяйства требуется около 2 трлн. руб. Никакой более или менее серьезной государственной программы для этого не принято. Более того, Минрегион России считает, что единственным источником финансирования могут быть средства частных инвесторов⁴Ю. Тартышов. Известия RU. 26.01.05. Такая позиция ведет к тому, что в конечном счете посредством повышения тарифов расходы на модернизацию будут возложены на население, как это уже реализовано в отношении содержания ЖКХ..

Тем не менее, учреждена государственная транснациональная финансово-промышленная группа (ТФПГ), которая финансирует создание систем жизнеобеспечения новых микрорайонов, реновацию территорий с ветхим жильем, строительство жилья и выпуск стройматериалов.

Компания включает:

финансовый блок — коммерческие банки, инвестиционная группа, союз потребительских кредитных кооперативов граждан и др.;
блок застройщиков-заказчиков — компании, владеющие земельными участками;
промышленно-строительный блок, объединяющий ДСК, производителей стройматериалов и генподрядчиков.

Государство более 10 лет экономит на ЖКХ, сейчас есть финансовые возможности отдать ему должное.

Характер и масштабы спроса на жилье определяются дифференцированно по категориям нуждающихся. Можно выделить по крайней мере пять категорий граждан, заявляющих о потребности в жилье:

могут купить жилье на рынке в собственность за наличные деньги или с привлечением обеспеченного кредита;
могут приобрести жилье в собственность при условии финансовой помощи за счет бюджета или льготного кредита;
очередники и льготники;
не могут приобрести жилье в собственность даже при условии финансовой и кредитной помощи;
претендующие на коммерческий наем.

Спрос на жилье прежде всего зависит от доступности, а доступность, в свою очередь, определяется предложением жилья и его ценой, семейным доходом нуждающихся. Хотя доступность жилья увязывается с рынком, тем не менее, формируется она за пределами рынка. Применительно к рынку термин «доступное» неуместен. На рынке реализуется платежеспособный спрос определенного контингента покупателей. Другие нуждающиеся в жилье на рынок вообще не выходят, так как не обладают платежеспособным спросом. Рынок — только один из способов удовлетворения потребности в жилье. Каждый способ характеризуется своими критериями доступности приобретения жилья.

Прежде основным критерием доступности жилья была очередь, она и теперь не потеряла своего значения, но дополнилась такой существенной преградой, как имущественное положение. Жилье по имущественному критерию доступно для зажиточных и малоимущих и менее доступно для среднего слоя.

Для части нуждающихся в жилье теряет свое значение механизм получения жилья, поскольку оно не распределяется, а приобретается с учетом имущественного положения. Открытый рынок формирует условия доступности, которым должен соответствовать семейный бюджет, и удовлетворяет не потребность в жилье, а платежеспособный спрос на него. Граждане с достаточным платежеспособным спросом решают жилищную проблему через рынок жилья.

При этом они выступают во многих случаях не только покупателями, но и инвесторами жилищного строительства. За их счет возводятся многоквартирные и индивидуальные дома. Строительные фирмы (застройщики) до начала строительства нуждаются в деньгах для оплаты проекта и земельного участка. При отсутствии собственных средств застройщик может взять кредит, но на кредитора налагается солидарная ответственность с застройщиком, поэтому банк дает деньги только проверенным заемщикам. В связи с этим получило широкое распространение финансирование гражданами строительства, начиная с самых первых стадий, на долевых началах. Договор купли-продажи будущих квартир оформляется после получения разрешения на строительство. Среди дольщиков и действительно нуждающиеся в жилье, и подставные лица, скупающие его в спекулятивных целях.

Дольщикам и застройщику выгодно вложить средства на ранней стадии строительства, правилом стаза оплата будущего жилья до начала строительных работ. Это, однако, создает возможность злоупотреблений со стороны застройщика и требует ограничений прав застройщиков на привлечение денежных средств физических лиц. В случае применения подобных ограничений увеличивается поступление на вторичный рынок готовых домов, находящихся в собственности строительных компаний.

За рубежом запрещена 100%-ная оплата на ранних стадиях строительства, поэтому деньги привлекаются поэтапно. Если застройщик по каким-либо причинам не может достроить объект, его «сменщику» не придется оплачивать то, что уже оплатили дольщики: он просто «добирает» деньги на финансирование следующих стадий.

Покупка квартиры в кредит позволяет жить в ней уже сегодня. Банки предлагают ипотечные кредиты, учитывая индивидуальные особенности кредитора. Это позволяет гарантировать доступность и своевременный возврат заемных средств.

Удовлетворение такого потенциального спроса зависит от предложения реального жилья на рынке и доступности ипотечных кредитов.

Сама по себе ипотека — рыночный инструмент кредитования, имеющий плюсы и минусы. Обе стороны при ипотечном кредитовании несут риски. Банк при инфляции 10% не предоставит кредит на длительный срок (25—30 лет) и ужесточит условия кредитования (не на всю сумму расходов клиента, под 15% годовых, максимум на 10 лет). Такие условия пользования кредитом становятся для многих неприемлемыми. Жилье покупают те, кому оно доступно, покупают немногие, следовательно, большинству оно недоступно.

Пока только 10—12% нуждающихся семей могут купить жилье на свои деньги или в кредит. Если, например, рыночная стоимость 1 м² составляет 25 тыс. руб., а заработная плата — 10 тыс. руб. в месяц, то говорить о доступности жилья не приходится: за год можно заработать на 2 м² и не более. У основной части нуждающихся в жилье отсутствуют средства на покупку квартиры даже по себестоимости.

С ростом платежеспособности населения и снижением цены 1 м: доступность жилья повышается. Если стимулировать платежеспособный спрос, то преодолевается барьер в виде цены 1 м², жилье становится более доступным, хотя и не более дешевым.

Через регулирование рынка можно уравновесить спрос и предложение на уровне, удовлетворяющем потребности основной части нуждающихся со средней платежеспособностью.

Стимулирование рыночного спроса осуществляется с помощью сочетания ипотеки с различными формами финансовой поддержки участников ипотечных программ. В результате ипотека приобретает социальные черты, повышается востребованность кредитов.

Правовые и экономические основы социальной ипотеки формируются в регионах с учетом принятых законов о формировании рынка жилья и конкретных показателей платежеспособности населения, которые обусловливают выбор модели ипотечного кредитования.

На практике применяются следующие основные варианты социальной ипотеки:

дотирование процентных ставок по кредиту;
субсидии на часть стоимости жилья и кредита, на первоначальный взнос;
снижение цены жилья до уровня себестоимости.

В софинансировании за счет бюджетов особенно нуждаются стоящие в очереди на бесплатное жилье, молодые семьи, граждане в сельских и депрессивных районах. Если хотя бы 15—20% более обеспеченных решат участвовать в программе социальной ипотеки, то легче обеспечить жильем остальных, укоротить живую очередь, которая после принятия нового Жилищного кодекса может превратится в «мертвую».

Например, в Москве численность очередников составляет 190 тыс. чел. и увеличивается ежегодно на 7 тыс. Право на получение жилья, улучшение жилищных условий за счет города имеют граждане, у которых стоимость имущества (дача, гараж, автомобиль, исключая квартиру, все вместе или что-то одно) при продаже, получении кредита и покупке квартиры не позволяет выплатить кредит за 20 лет.

Установлены нормы предоставления площади:

на одного человека — 18 м²;

на семейную пару — 1-комнатная квартира от 36 до 44 м²;

на семью из двух человек (несупругов) — 2-комнатная квартира от 36 до 50 м²;

на семью из трех человек, включая семейную пару, — 2-комнатная квартира от 54 до 62 м²;

на семью из трех человек без супругов — 3-комнатная квартира от 62 до 74 м²;

на семью из четырех и более человек — квартира из расчета 18 м² на человека.

Город предоставляет очередникам субсидии на покупку жилья: если срок пребывания в очереди составляет 5 лет, то субсидируется 5% стоимости недостающей площади, а если 15 лет, то 70%. Если размер субсидии превышает 70%, то город покупает для очередника квартиру, исходя из норм предоставления жилья.

Выделяются целевые субсидии на поддержку отдельных категорий граждан, нуждающихся в жилье: выезжающих из районов Крайнего Севера, военнослужащих и др. В полной мере государство сохраняет обязательства перед малоимущими, которые не могут быть субъектами рынка жилья.

Малоимущими являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Бесплатное жилье малоимущим предоставляется в порядке очередности исходя из времени принятия на учет и включения в списки.

Обеспечение жильем малоимущих государство возложило на местное самоуправление, предоставив муниципалитетам право за счет своих средств улучшать положение отдельных категорий граждан и определять условия предоставления жилья по договору социального найма.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ бесплатная приватизация жилья, полученного после 1 марта 2005 г., прекращается⁵Конституционный Суд РФ признал неправомерным ограничение права на приватизацию полученного бесплатно после 1 марта 2005 г. жилья, но подтвердил право регулирования сроков приватизации жилья в целом. В Государственную Думу представлен законопроект о продлении срока приватизации до 1 января 2010 г.. Новые претенденты на собственное жилье должны обладать достаточным капиталом.

Для собственников жилья важны размеры налога на недвижимость, который предполагается исчислять исходя из рыночной, а не балансовой стоимости, налога на землю под жильем, величина отчислений на капитальный ремонт дома, осуществляемый за счет собственников квартир. Собственник жилья, возможно, тем не менее, чувствует себя комфортнее, чем квартиросъемщик.

Однако многие не хотят или не могут приобретать жилье в собственность, и вместе с тем их нельзя отнести к разряду малоимущих. Для них достаточно снять жилье по «божеским» ценам. Они могут попасть в весьма затруднительную ситуацию, когда человек не может купить квартиру и стать собственником и не может получить квартиру в наем в частном многоквартирном доме из-за монопольно высокой платы.

За рубежом предоставляется выбор между покупкой жилья (строительством индивидуального дома) и коммерческим наймом. Не только малоимущие, но и средний класс, как правило, не имеют собственного жилья, а являются нанимателями жилого помещения и никакой ущербности в этом статусе не ощущают. В Париже, Лондоне далеко не все живут в собственных домах и квартирах.

Жилье для предоставления в наем обычно строят муниципалитеты. Например, в Германии собственные квартиры имеет 40% населения, остальные арендуют муниципальное жилье, получая жилищные пособия, поэтому такое жилье обходится для нанимателя дешевле. Даже минимальная заработная плата позволяет работнику арендовать жилье.

Ставка на собственника жилья и курс государства на уход из строительной индустрии жилья оставляет открытым вопрос, кто и как должен строить коммерческое и социальное жилье⁶В Российской империи были популярны так называемые доходные дома, которые строили частные лица, становились домовладельцами и предоставляли всем желающим квартиры на условиях найма. В Европе такие дома находятся в собственности муниципалитетов, которые предоставляют квартиры, в том числе на льготных условиях, с учетом уровня доходов квартиросъемщиков. В Москве разрабатывается проект строительства за счет городского бюджета жилых домов для предоставления квартир молодым семьям, студентам, очередникам за необременительную плату. Это своеобразный вариант доходных домов, но не для чисто коммерческого использования. В Жилищном кодексе РФ подобная форма обеспечения жильем предусмотрена. Однако она не получила развития в решениях Правительства РФ, которые ориентируют нуждающихся покупать жилье на рынке..

Порядок обеспечения жильем через местное самоуправление нормативно не определен, если исключить Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому муниципальным образованиям предоставлено право на создание фондов жилищной сферы для финансирования строительства жилья, объектов ЖКХ и социальной инфраструктуры.

В настоящее время средства на строительство муниципального жилья местные органы власти изыскивают по-разному, с учетом возможностей собственного финансирования и привлечения внебюджетных средств. Как правило, образуются целевые фонды программ строительства. В них поступают средства от реализации коммерческого жилья, за счет которых осуществляются финансирование строительства бесплатного и ликвидация ветхого жилья, переселение из пятиэтажек, вывод за городскую черту промышленных предприятий. Кроме того, используются квотирование за отвод земельного участка под застройку и другие источники пополнения внебюджетных фондов.

При этом вряд ли можно обойтись без создания государственных строительных компаний. Они могут выступать в качестве генеральных подрядчиков строительства муниципального жилья; строить более дешевое жилье, принуждая частные компании снижать цены; переходить на строительство дорогого элитного и индивидуального жилья. В этом случае реально заработают ипотека и другие меры, направленные на удовлетворение спроса на жилье.