Нотариат в России

Удостоверение договоров

Договор является одним из самых распространенных видов сделок. В гражданском праве термин «договор» употребляется в различных значениях. «Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения». В настоящем параграфе речь пойдет о договорах — документах.

Наиболее распространенные виды нотариально удостоверяемых договоров — договоры об отчуждении недвижимости (купли-продажи, дарения, мены), договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, договоры залога, аренды, найма жилого помещения, пользования имуществом. Все чаще обращаются к нотариусам и для удостоверения различных предварительных договоров.

Преимущества нотариально удостоверенных договоров настолько значительны по сравнению с договорами, облеченными в простую письменную форму, что несмотря на отмену ранее существовавших правил об обязательном нотариальном удостоверении ряда сделок, стороны отдают предпочтение все-таки нотариальной форме договоров.

Ведь нотариус, как никто лучше, поможет сторонам облечь их договор именно в ту форму, которая соответствует действительным намерениям сторон и их волеизъявлению. Нотариально удостоверяя договор, нотариус профессионально обеспечивает соответствие его требованиям закона, в том числе согласование по всем существенным условиям договора. При этом процедура нотариального удостоверения предполагает, что интересы всех договаривающихся сторон защищаются в равной степени.

При составлении проекта договора нотариус разъясняет сторонам, каким обязательным правилам, установленным в законе, иных правовых актах, их договор должен соответствовать. Условия же договора определяются по усмотрению сторон. Принцип «свободы договора», который нашел закрепление в ст. 1 ГК, допускает возможность включения в него любых условий, отвечающих интересам сторон. В случаях, когда то или иное условие договора предусмотрено нормой, оно должно быть обязательно включено в договор.

В любой нотариально удостоверяемый договор обязательно включается условие о предмете договора, названное в ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК как существенное. Обязательным условием всякого возмездного договора является цена (ст. 424 ГК). Установлены в законе и иных правовых актах необходимые существенные условия, которые обязательно включаются в текст отдельных видов договоров.

Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

Существенным условием брачного договора, по мнению А. А. Иванова, является «изменение хотя бы одного имущественного права или одной обязанности супругов, которые обычно подпадают под законный режим имущества супругов, на будущее время». Брачный договор, поясняет он далее, «должен установить хотя бы одно правило, рассчитанное на применение в будущем, — как в браке, так и при его расторжении».

Процедура нотариального удостоверения отдельных договоров помимо соблюдения общих правил удостоверения сделок предполагает выполнение и иных специальных требований закона.

1. Договоры об отчуждении и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены в соответствии с правилами ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

2. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится по правилам п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ вместе с земельным участком за исключением случаев: 1) отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и 2) отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

3. При отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу для удостоверения договора купли-продажи или мены требуется согласие других собственников, имеющих преимущественное право покупки продаваемой (обмениваемой) доли. Если такое согласие не предоставляется, удостоверение договора откладывается, а собственники извещаются о продаже (мене) доли в соответствии с правилами ст. 250 ГК.

4. При удостоверении договора по распоряжению недвижимостью либо договора, в отношении которого законом установлена обязательная нотариальная форма и (или) регистрация в установленном законом порядке, нотариус по правилам п. 3 ст. 35 СК РФ истребует от супруга, совершающего сделку, предметом которой является общее имущество супругов, нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Причем такое согласие должно быть нотариально удостоверено и в том случае, когда другой супруг лично является к нотариусу, удостоверяющему договор.

5. Договоры об отчуждении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 26 мая 1996 г. «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации» могут быть нотариально удостоверены только при наличии специального на то разрешения федерального органа исполнительной власти, на который возложено государственное регулирование в области культуры.

6. Договоры, связанные с отчуждением, в том числе обменом или дарением имущества подопечных, сдачей его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного, могут быть удостоверены по правилам ст. 37 ГК только с разрешения органов опеки и попечительства.

Обеспечивая при нотариальном удостоверении договоров защиту прав и законных интересов сторон, нотариус обязан проверить наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста имущества, относительно которого заключается договор. При оформлении сделок с недвижимостью нотариусы, как правило, кроме правоустанавливающих документов истребуют и сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Такие сведения в форме справок и выписок из ЕГРП в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выдаются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость.

По инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Министерством юстиции РФ, Министерством имущественных отношений РФ, Федеральной службой земельного кадастра России, Госкомитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу 3 июля 2000 г., органы государственной регистрации вправе выдавать следующие виды информации об объектах недвижимости:

1. Выписки из ЕГРП, содержащие описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, а также об ограничениях (обременениях) прав. Данные выписки содержат сведения из ЕГРП на недвижимое имущество на указанную в них дату.
2. Справки о содержании правоустанавливающих документов.
3. Выписки из ЕГРП, содержащие обобщенные сведения о правах отдельных лиц на имеющиеся у них объекты недвижимости.
4. Выписки из ЕГРП, содержащие сведения о переходе прав на объекты.
5. Справки, выдаваемые правообладателю и содержащие информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Нотариусы при оформлении сделок с недвижимостью вправе затребовать от сторон любые из перечисленных справок и выписок.

Для поддержания единообразной нотариальной практики нотариальная палата Санкт-Петербурга, например, рекомендует нотариусам города при оформлении всех сделок с недвижимостью истребовать от граждан и юридических лиц одновременно:

• выписку из Единого государственного реестра прав и
• справку о содержании правоустанавливающих документов. Другие справки и выписки нотариусы могут запрашивать исходя из конкретных обстоятельств, возникающих при совершении сделок.

Нотариусу для удостоверения договора, как правило, необходимо представить и данные об оценке имущества, являющегося предметом

сделки. Такие данные могут содержаться в различных справках, технических паспортах на объекты недвижимости, заключениях экспертов об оценке автомототранспортных средств, других документах, выдаваемых организациями, осуществляющими оценочную деятельность в РФ.

При удостоверении договоров об отчуждении имущества, которое досталось одной из сторон в порядке наследования или дарения, истребуются документы об уплате налога, предусмотренного законом «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». В случае, когда сторона освобождена от уплаты такого налога, она обязана представить справку об этом.

Удостоверяя договоры от имени юридических лиц, нотариусы проверяют правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в, соответствии с законами, иными нормативными актами и учредительными документами юридических лиц. Так, при удостоверении договоров, связанных с приобретением или отчуждением обществом с ограниченной ответственностью имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, в соответствии с п. 3 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» проверяется наличие решения общего собрания его участников.

В случае, когда акционерное общество приобретает или отчуждает имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества, нотариус проверяет, имеется ли единогласное решение совета директоров. Если же стоимость приобретаемого или отчуждаемого имущества составляет свыше 50% балансовой стоимости активов общества, а также когда совет директоров не достиг согласия при обсуждении вопроса о возможности совершения сделки при стоимости имущества от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества, для удостоверения соответствующего договора по правилам ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах» истребуется решение общего собрания акционеров3 и т.д.,

При удостоверении договора об отчуждении имущества, право собственности на которое по законодательству возникает с момента государственной регистрации, сторонам разъясняется смысл и значение ст. 223 ГК, где это правило сформулировано, о чем делается соответствующая запись. В тексте договора об отчуждении имущества, подлежащего государственной регистрации, обязательно указывается, куда этот договор должен быть представлен после его нотариального удостоверения.

Например, в договоре купли-продажи, обмена, дарения, а также передачи во временное или бессрочное владение или пользование музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда, нотариус указывает, что договор в соответствии с ч. 4 ст. 25 ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации» подлежит государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации.