Договор управления многоквартирным домом

Теоретические выводы

Проведенное исследование позволило сделать ряд теоретических выводов.

1. Договор управления многоквартирным домом по своей отраслевой принадлежности является гражданско-правовым, поскольку направлен на установление имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии административного подчинения.
2. Определение в нормах жилищного законодательства названия, понятия, содержания и порядка заключения договора управления многоквартирным домом позволяет отнести его к категории поименованных договоров. Договоры, получившие специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в качестве смешанных (комплексных), поскольку отпадает необходимость в применении к ним в соответствующих частях правил о договорах, элементы которых составляют их содержание.
3. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным видом договора, относящимся к типу договоров об оказании услуг управления. Фактором, объединяющим договоры в указанный тип, является характер опосредуемой ими деятельности. Во-первых, такие договоры направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление комплекса действий — процесса, растянутого во времени. Во-вторых, предполагаемый положительный эффект от воздействия управляющего на объект управления выступает в виде некоего социально-экономического блага, различающегося в зависимости от объекта воздействия. В-третьих, обязанность субъекта управления во всех рассматриваемых договорах осуществляется через выполнение функций управления. С точки зрения права деятельность по реализации данных функций квалифицируется как совокупность фактических и юридических действий. При этом для обязательств, в рамках которых осуществляется управленческая деятельность, характерно отсутствие исчерпывающего определения параметров этой деятельности, что предполагает свободу действий управляющего.
4. Договор управления многоквартирным домом, вопреки распространенному мнению, не является публичным, поскольку не отвечает основным признакам, закрепленным в ст. 426 ГК РФ. Соответственно отсутствуют основания для возложения на управляющего многоквартирным домом обязанности заключения договора в каждом случае обращения с предложением об управлении многоквартирным домом.
5. Особенностью договора управления многоквартирным домом является обязательность его заключения, установленная в виде исключения для собственников помещений в многоквартирном доме в случае, когда выбор управляющего многоквартирным домом осуществляет орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса. Представляется, что основания для установления обязательности (невозможность индивидуализировать потребляемые блага, солидарность интересов) присутствуют во всех случаях заключения договора с собственниками помещений в многоквартирном доме. В связи с этим видится необходимость закрепления в законе обязательного порядка заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме независимо от формы собственности и способа принятия решения о передаче функций управления управляющей организации.
6. По характеру осуществляемой деятельности (профессиональной, предпринимательской) в качестве управляющего многоквартирным домом могут выступать индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. Использование для обозначения стороны исполнителя понятия «организация» признано неудачным, поскольку общепринятое значение данного термина исключает индивидуальных предпринимателей. Наименованием, наиболее адекватно отражающим как субъектный состав исполнителя, так и суть осуществляемой им деятельности, по мнению автора, является словосочетание «управляющий многоквартирным домом».
7. Заказчик как сторона в договоре управления многоквартирным домом может быть представлен собственниками помещений в многоквартирном доме, застройщиком или товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом (а не их органами). Положение товариществ собственников жилья (жилищных кооперативов, иных специализированных кооперативов) характеризуется отсутствием самостоятельных интересов, отличных от интересов их членов, и финансированием за счет взносов последних. В работе обоснована необходимость учета данных особенностей при регламентации договора управления многоквартирным домом с участием указанных юридических лиц.
8. Объектом управления по договору управления многоквартирным домом является или общее имущество многоквартирного дома (если помещения в этом доме принадлежат хотя бы двум разным лицам), или многоквартирный дом в целом. Последнее имеет место в случаях, когда все помещения многоквартирного дома принадлежат одному лицу.
9. Плата заказчика исполнителю по договору управления многоквартирным домом состоит из нескольких элементов, которые имеют различную природу. Плата за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома представляет собой возмещение издержек управляющему многоквартирным домом. Плата за услуги по управлению является его вознаграждением. Плата за коммунальные услуги, не производимые управляющим многоквартирным домом, не входит в состав цены договора управления многоквартирным домом.
10. Легальная конструкция существенных условий договора управления многоквартирным домом нуждается в совершенствовании: во-первых, в ней необходимо отразить организационный характер деятельности управляющего многоквартирным домом, во-вторых, исключить ряд условий (о порядке изменения перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за выполнением обязательств управляющей организацией) ввиду существования большого числа императивных и диспозитивных норм, восполняющих их отсутствие в договоре.

Теоретические выводы, сделанные в работе, послужили основой для предложений по совершенствованию положений Жилищного кодекса РФ:

1) в п. 2 ч. 5 ст. 20 слова «юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее — управляющая организация)» заменить словами «индивидуального предпринимателя или коммерческой организации, за исключением унитарного предприятия, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее — управляющий многоквартирным домом) »;

2) ч. 1 ст. 162 дополнить предложением: «Для собственников помещений в многоквартирном доме заключение договоров управления многоквартирным домом является обязательным»;

3) ч. 2 ст. 162 изложить в следующей редакции: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющий многоквартирным домом) по заданию другой стороны (заказчика) в течение согласованного срока за плату обязуется обеспечивать оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность»;

4) ст. 162 дополнить следующей частью: «В качестве заказчика договоры управления многоквартирным домом могут заключать собственники помещений в многоквартирном доме; товарищество собственников жилья, жилищный кооперативу иной специализированный потребительский кооперативу а также застройщик в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса»;

5) ч. 3 ст. 162 изложить в следующей редакции:

«В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация;

3) порядок определения размера платы за услуги по управлению, за содержание и ремонт жилого помещения».

6) п. 8.2 ч. 8 ст. 162 после слов «собственники помещении в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещении в многоквартирном доме» дополнить словами «товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив»,

7) ч. 8 ст. 162 дополнить следующим пунктом: «При отказе собственников помещений в многоквартирном доме, товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива от договора управления многоквартирным домом управляющий многоквартирным домом должен быть уведомлен об этом за два месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления»,

8) ст. 162 дополнить следующей частью: «Ответственность управляющего многоквартирным домом перед товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом определяется по тем же правилам, по которым товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный кооператив отвечает перед собственниками помещений в многоквартирном доме»

9) в ст. 155,156,158,161,161.1,162—165 слова «управляющая организация» заменить словами «управляющий многоквартирным домом».