Односторонний отказ от исполнения обязательства, возникшего из договора управления многоквартирным домом
Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Часть 8.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Таким образом, односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех условий:
- во-первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления;
- во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения договора;
- в-третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.
Часть 8.1, предусматривающая возможность для собственников помещений отказаться от договора управления многоквартирным домом при соблюдении рассмотренных условий, была введена в ст. 162 ЖК РФ одновременно с внесением изменений в положения ст. 161 ЖК РФ, касающиеся срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса. Увеличив максимальный срок действия такого договора с одного года да трех лет, законодатель счел необходимым установить гарантию реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления. При этом ЖК РФ не предусматривает возложения на собственников, воспользовавшихся своим правом в соответствии с ч. 8.1 ст. 162, каких-либо дополнительных обязательств (например, по возмещению убытков), следовательно, такое поведение собственников расценивается законодателем как правомерное.
Второе основание одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления связывается с неисполнением управляющей организацией условий договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). ЖК РФ не дает какой-либо содержательной характеристики данного основания. ГК РФ для обозначения нарушения обязательства должником использует термины «неисполнение» и «ненадлежащее исполнение», не раскрывая их содержания. В юридической литературе рассматриваемые понятия также обычно используются в связке. При этом одни авторы придерживаются мнения, что в большинстве случаев различия между названными явлениями невозможно установить, поэтому рассматриваемая дихотомия является искусственной. Так, О А Красавчиков писал, что «разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения не может быть, однако, проведено с абсолютной последовательностью»1Советское гражданское право: учеб. для вузов / под ред. О.А. Красавчикова. — М., 1985. - Т. 1. - С. 458.. Э.Я. Гаврилов отмечает: «Если должник по договору поставки должен был поставлять товары каждую неделю в течение календарного года, а фактически произвел только одну поставку, то трудно ответить на вопрос, имеет ли место неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства»2Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс»..
Вместе с тем большинство цивилистов дифференцируют рассматриваемые понятия по степени исполнения обязательства должником. Так, В.В. Витрянский предлагает под «неисполнением» понимать случаи, когда должник вообще не приступил к исполнению своих обязанностей, когда на дату исполнения договора стороны остаются в положении, существовавшем до заключения договора. Под ненадлежащим исполнением он понимает случаи, когда договорные обязательства должником выполнены не в полном и не в должном объеме. К.П. Победоносцев отмечал: «Неисполнение договора может заключаться или в отсутствие, или удержании целого исполнения, или, наконец, в умедлении исполнения, в просрочке»3Победоносцев К. И. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. — М., 2003. — С. 271.. А. Г. Карапетов под неисполнением обязательства понимает текущую просрочку. При этом, по его мнению, текущую просрочку следует отличать от просрочки как разновидности ненадлежащего исполнения. Если на конкретный момент времени обязательство уже, хотя и с задержкой, было исполнено, то имеет место ненадлежащее исполнение, т.е. исполнение обязательства с нарушением отдельных его условий (здесь — условия о сроке)4См.: Карапетов А.Г. Неустойка как средство защиты прав кредитора в российском и зарубежном праве. — М., 2005..
Следует обратить внимание, что в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ речь идет о невыполнении условий договора, а не договорного обязательства. Как правило, договоры управления многоквартирным домом содержат условия о качестве и сроках (периодичности) оказания услуг. Предоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки будет являться ненадлежащим исполнением обязательства и одновременно невыполнением условий договора.
Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что суды используют выражение «не выполняет условия договора» как в случаях неисполнения договорного обязательства в целом, так и в случаях ненадлежащего исполнения обязательств: некомплектной поставки изделий; некачественного выполнения подрядных работ и т.д.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей5Сказанное подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так, ФАС Уральского округа оставил в силе решения судов первой и апелляционной инстанций, посчитав достаточным основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, подтвержденный материалами дела факт ненадлежащего предоставления жилищных и коммунальных услуг (Постановление ФАС Уральского округа от 8 апреля 2008 г. № Ф09-2228/08-С6 по делу № А71-5668/2007 // СПС «КонсультантПлюс »).. Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает. Практику включения их в тексты договоров с собственниками жилых помещений следует признать незаконной, а соответствующие условия договоров — недействительными в силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, оценив условие договора управления многоквартирным домом, которым определено право собственника отказаться от продолжения действия договора в случае систематического (более трех раз) в течение года грубого нарушения управляющей организацией условий договора, признал его ущемляющим права потребителей по сравнению с правилом, установленным ч. 8.2 ст. 162 ЖКРФ.
В силу прямого указания закона возможность реализовать право на односторонний отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий предоставлена собственникам помещений в многоквартирном доме. Поэтому, если контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, то воспользоваться этим правом они не смогут. Подобный подход законодателя представляется несправедливым. Как отмечалось, указанные некоммерческие организации, не имея собственных экономических интересов, выступают в имущественном обороте исключительно в интересах своих членов. Такое экономическое положение ТСЖ (ЖК, ЖСК) должно учитываться при формировании и совершенствовании норм, предназначенных для регламентации их правового положения. Нельзя найти оптимальных подходов к определению юридического статуса некоммерческих организаций, не учитывая экономических основ их деятельности, сфер функционирования и отводимой им роли. Своеобразный экономический статус ТСЖ (ЖК, ЖСК) был принят во внимание субъектами нормотворчества при определении тарифов на коммунальные ресурсы и установлении налогового режима. Думается, что эту тенденцию законодателю необходимо продолжить при регламентации вопросов прекращения договора управления многоквартирным домом с участием таких некоммерческих организаций. Возможность одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ должна быть предоставлена заказчику и в том случае, когда в его роли выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК).
В литературе обсуждается и третий случай прекращения договорных отношений по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме: при реализации ими своего права на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Действительно, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ЖК РФ оставил без внимания вопрос о судьбе действующего договора управления многоквартирным домом при реализации данного права собственниками помещений. Это повлекло возникновение двух различных подходов к решению рассматриваемого вопроса в литературе и судебной практике.
В соответствии с первым из них выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, «поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ». Так, ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев кассационную жалобу, признал правильность выводов судов первой и апелляционной инстанции о том, что собственники принятием решения о выборе управляющей организацией ООО «Связькабельстрой-2» заявили отказ от договора управления с ООО «ДомКом», в связи с чем договор следует считать прекращенным.
Сторонники второго подхода считают, что в этом случае должна быть соблюдена общая процедура расторжения договора в соответствии с нормами гражданского законодательства. Данная позиция также нашла поддержку у судебных органов. Так, Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску ТСЖ «Захарово» к ООО «Ладонеж» о передаче технической документации на многоквартирный дом и взыскании с ответчика ошибочно уплаченных собственниками квартир и гаражных боксов сумм за жилищно-коммунальные услуги, пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств того, что договоры управления с собственниками были прекращены в установленном законе порядке, отсутствуют. Данное решение было принято, несмотря на наличие решения общего собрания собственников помещений о передаче управления домом ТСЖ6Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12 февраля 2007 г., 28 февраля 2007 г. по делу № А40-68003/06-81-397 // СПС «КонсультантПлюс»..
Схожая ситуация легла в основу следующего дела. ООО «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа с иском к ООО «Управляющая компания «Ником», ООО «Управляющая компания ТЭКСИБ» об обязании передать истцу техническую документацию, связанную с управлением многоквартирными домами. В обоснование исковых требований истец указал, что собственниками спорных многоквартирных домов принято решение о выборе в качестве управляющей организации ООО «УК ДЕЗ ЦЖР». Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что право требовать передачи технической документации у ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» не возникло, так как «ответчик фактически управляет многоквартирными домами... по не расторгнутым в установленном законом порядке и не прекратившим действие договорам, заключенным сроком на 5 лет». Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения. ФАС Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу, не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Думается, что реализация собственниками помещений в многоквартирном доме права на выбор или изменение способа управления посредством принятия соответствующего решения общим собранием сама по себе не является основанием для прекращения действующего договора управления многоквартирным домом. Наличие у сторон права в любое время отказаться от исполнения договора, не возлагая на себя каких-либо негативных последствий, является характерной чертой фидуциарных договоров. Товарно-экономический характер договора управления многоквартирным домом исключает применение к нему такого подхода. Вместе с тем квалификация исследуемого договора в качестве договора услугового типа открывает возможность субсидиарного применения к возникающим на его основе правоотношениям, положений, содержащихся в главе 39 ГК РФ. В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, а исполнитель наделен таким же правом лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. По смыслу данной нормы заказчик может отказаться от исполнения договора в любое время, не мотивируя эти действия. Это может произойти как при нормальном развитии договорных отношений (например, надобность в услуге у заказчика отпала7В отношениях по управлению многоквартирным домом это может иметь место как раз при изменении способа управления.), так и в случае нарушения обязательств контрагентом. Однако специальные последствия, предусмотренные ст. 782 ГК РФ, «рассчитаны только на те случаи, когда осуществление права на односторонний отказ от договора не связано с нарушением обязательств другой стороной — ведь именно заказчик, отказываясь от исполнения договора, должен возместить своему контрагенту определенную часть убытков (фактически понесенные расходы)»8См.: Оболонкова ЕВ. Односторонний отказ от исполнения договора на возмездное оказание услуг в связи с нарушением исполнителем своих обязательств // Комментарий судебно-арбитражной практики. — Вып. 11 / под ред. В.Ф. Яковлева. — М., 2004..
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме (ТСЖ, ЖК, застройщик), являясь стороной в договоре управления многоквартирным домом, вправе в любое время отказаться от исполнения договора при условии соблюдения установленного порядка и принятия на себя неблагоприятных последствий в виде возмещения понесенных исполнителем расходов. При соблюдении данных условий договор управления многоквартирным домом будет считаться прекращенным, а у собственников появится право на выбор или изменение способа управления многоквартирным домом. Такой подход нашел отражение в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 8 октября 2008 г. № Ф04-6225/2008(13351-А46-45).
Управляющая организация как исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (реального ущерба и упущенной выгоды).
Порядок расторжения (изменения) договора при реализации его стороной права на односторонний отказ от исполнения договора не получил регламентации в общей части обязательственного права (раздел III ГК РФ). Часть 8.2 ст. 162 ЖК РФ указывает лишь на необходимость принятия решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в нем. Порядок осуществления права на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом (судебный или внесудебный) законодателем не определен.
В доктрине гражданского права односторонний отказ от исполнения договора рассматривается преимущественно как одно из оснований (способов) расторжения договора. Основное отличие между категориями «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «односторонний отказ от договора» усматривается во внесудебном (уведомительном) порядке осуществления последнего. Это подтверждает и судебная практика.
Нормы о договоре управления многоквартирным домом не предусматривают обязанности собственников, решивших отказаться от исполнения данного договора, уведомлять управляющую организацию о принятом решении. Вместе с тем представляется справедливым мнение, что «всякий односторонний отказ от исполнения договора нуждается в восприятии противоположной стороной договора». Невозможно представить себе договорное обязательство измененным или прекращенным, если об одностороннем отказе контрагенту так и не стало известным. Учитывая предусмотренную ч. 10 ст. 162 ЖК РФ обязанность управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания, или в случае отсутствия такого указания — любому собственнику помещения в таком доме, необходимость такого уведомления очевидна.
В текстах договоров управления многоквартирным домом встречаются различные по продолжительности сроки для уведомления контрагента об одностороннем отказе от исполнения договора: от тридцати дней (одного месяца) до трех месяцев.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, оценивая условие договора управления многоквартирным домом, предусматривающее обязанность стороны, принявшей решение о расторжении договора, уведомить о своем решении другую сторону за два месяца, заключил, что данный срок «является приемлемым и не нарушает права собственников помещений».
Представляется, что нормы, предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, должны быть дополнены положениями о порядке его совершения. Целесообразно диспозитивной нормой установить двухмесячный срок для уведомления управляющей организации об отказе собственников от исполнения договора.
ГК РФ не содержит общего правила о моменте прекращения (изменения) договора в случае отказа одной из сторон от его исполнения, в одних случаях связывая его с моментом получения одной стороной уведомления другой стороны об этом, в других — указывая на необходимость такого уведомления за определенный срок. В ЖК РФ момент прекращения обязательства из договора управления многоквартирным домом в случае одностороннего отказа от его исполнения законодателем также не определен. Учитывая обоснованную выше необходимость заблаговременного уведомления собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации об отказе от договора, момент прекращения обязательства, возникшего из такого договора, должен связываться истечением установленного срока после надлежащего уведомления.