Ответственность заказчика по договору управления многоквартирным домом
Условия ответственности заказчика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом зависят от субъектного состава на его стороне. На началах вины строится ответственность следующих субъектов:
- собственников помещений в многоквартирном доме, если в их роли выступают граждане, использующие предоставляемые управляющей организацией услуги для личных, семейных и домашних нужд, а также некоммерческие организации;
- тСЖ, ЖК и иных специализированных потребительских кооперативов.
Если в роли заказчика выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), его ответственность в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ наступает независимо от вины.
Управляющая организация вправе потребовать от своего контрагента возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ). Отдельные случаи применения данной формы ответственности к контрагенту-потребителю устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Так, исполнитель наделен правом требовать от потребителя полного возмещения убытков в случае невыполнения им обязанности допускать в занимаемое им жилое помещение работников и представителей исполнителя для осмотра технического, санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения необходимых ремонтных работ и ликвидации аварий (подп. «в» п. 50), а также при осуществлении оплаты коммунальных услуг без использования показаний установленных индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета (п. 33).
Неисполнение заказчиком обязательств по договору управления многоквартирным домом может повлечь взыскание неустойки. Так, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ предусматривает обязанность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Применяя данную норму, суды учитывают статус субъектов правоотношения (исполнитель, потребитель), а также целевое назначение помещения (жилое, нежилое). Так, ФАС Северо-Западного округа оставил в силе решение суда первой инстанции, отказавшего ЖСК № 441 в удовлетворении требования о взыскании с районного жилищного агентства Санкт-Петербурга неустойки по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное внесение платы за жилое помещение, находящееся в государственной собственности, указав, что данная норма «регулирует отношения между гражданами (потребителями коммунальных услуг) и исполнителем (выделено мной) коммунальных услуг по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а спор по настоящему делу возник между иными лицами, поэтому указанная правовая норма не подлежит применению к спорным правоотношениям»1Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 октября 2008 г. по делу № А56-40895/2006 // СПС «КонсультантПлюс»..
ФАС Дальневосточного округа, отменяя акты судов нижестоящих инстанций о взыскании с собственника нежилого помещения — предпринимателя Шлейфман И.Ф. в пользу ТСЖ № 8 пеней, предусмотренных ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, указал, что «данной нормой права установлена мера гражданско-правовой ответственности для граждан, которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях, т.е. для лиц, несвоевременно внесших плату за жилое помещение»2Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 февраля 2007 г. по делу № Ф03-А16/06-1/5533 //СПС «КонсультантПлюс». (выделено мной).
Просрочка уплаты денежных сумм за оказанные услуги, поставленные коммунальные ресурсы заказчиком, в роли которого выступает ТСЖ (ЖК, иной специализированный потребительский кооператив) или собственник нежилого помещения (за исключением случая, описанного выше), квалифицируется как пользование чужими денежными средствами. Как следствие — возложение на должника ответственности в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Но, поскольку данная мера ответственности применяется с учетом положений ст. 401 ГК РФ, для ее возложения необходимо наличие вины лица, не исполнившего обязательства по своевременной уплате денежных средств (кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности). В большинстве случаев суды констатируют отсутствие вины ТСЖ и отказывают в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, если причиной возникновения задолженности послужила неоплата услуг жильцами дома.
Данный подход в отношении взыскания неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению платы за коммунальные услуги, очевидно, будет пересмотрен в связи с введением в действие Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Согласно п. 159 Правил потребители, несвоевременно и (или) неполностью внесшие плату за коммунальные услуги, обязаны уплатить исполнителю пени в размере, установленном ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Расширенный подход Правил к определению понятия «потребитель» позволит применять данную форму ответственности к собственникам и пользователям как жилых, так и нежилых помещений.
От мер гражданско-правовой ответственности следует отличать меры оперативного воздействия, которые управляющая организация может применить к своему контрагенту в случае нарушения им обязательств по договору управления многоквартирным домом. Такими мерами являются приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг. Согласно подп. «а» п. 80 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам в редакции от 6 мая 2011 г. исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей три ежемесячных размера платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения3При этом следует учитывать, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Таким образом, задолженность прежнего собственника по оплате коммунальных услуг не является основанием приостановления или ограничения в предоставлении коммунальной услуги. Так, Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка признал незаконными действия ООО «КИС» по отключению электрической энергии в квартире гр-ки К., основанием для которых послужила задолженность бывшего собственника квартиры (дело № 2-1279/2009 из архива Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка)..
В качестве обязательного условия применения рассматриваемой меры к гражданину-потребителю п. 81 Правил предусматривает наличие его вины в образовании задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг. Ограничение в предоставлении коммунальной услуги (услуг) может быть произведено только по истечении трех суток с момента письменного извещения потребителя об ограничении коммунальных услуг, если в течение месяца с момента направления ему первого уведомления задолженность по оплате не была ликвидирована. Если в течение месяца после введения ограничения потребитель не погасит задолженность, то исполнитель вправе приостановить оказание коммунальных услуг.
Нередко управляющие организации включают в договоры управления многоквартирным домом положения, предусматривающие отличные от ранее рассмотренных условия и порядок ограничения и приостановления коммунальных услуг. Примером может послужить следующая формулировка: «Управляющая организация обязуется ограничить или приостановить оказание коммунальных услуг отдельным собственникам помещений в случае наличия у таковых собственников помещений задолженности по оплате за коммунальные услуги за два месяца». Подобные условия не соответствуют действующему законодательству и в силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 17 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» признаются недействительными как условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Это подтверждает судебно-арбитражная практика. Так, ФАС Уральского округа в постановлении по конкретному спору указал: «Пунктами 80, 81, 82 Правил [предоставления коммунальных услуг гражданам], за нарушение которых общество было привлечено к ответственности, установлен строго определенный порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, для общества установлена безусловная обязанность соблюдения положений, содержащихся в Правилах, которыми установлен единый и обязательный для всех порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, и действующими нормативными правовыми актами не предусмотрены право исполнителя на включение в договоры условий, отличных от условий, установленных Правилами, а также возможность установления иного порядка приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг». Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа и Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг либо подачи коммунальных ресурсов может осуществляться до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений. Предоставление услуг возобновляется в течение двух календарных дней с момента устранения причин, породивших их приостановление или ограничение (п. 82 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).
Расположение норм об основаниях и порядке их применения в разд. X Правил предоставления коммунальных услуг гражданам формально исключает их распространение на собственников помещений в многоквартирном доме, которыми являются юридические лица и граждане, использующие коммунальные ресурсы не в бытовых целях. С введением в действие новых Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов данная проблема будет снята. В настоящее время правовой основой для применения рассмотренных мер к указанным субъектам являются нормы, содержащиеся в специальных нормативных актах, регулирующих отношения по снабжению различными видами коммунальных ресурсов. Так, в соответствии с Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации организация водопроводно-канализационного хозяйства после предварительного уведомления может прекратить или ограничить отпуск питьевой воды и (или) прием сточных вод в случае неоднократного нарушения абонентом сроков оплаты отпущенной питьевой воды и (или) принятия сточных вод (неуплата за два расчетных периода, установленных договором), а также в иных случаях (п. 82, 83).
Кроме того, возможность приостановления или прекращения поставки коммунальных ресурсов основана на нормах ГК РФ. В соответствии со ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Таким образом, применение таких мер, как приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг к собственникам помещений, не подпадающим под признаки граждан-потребителей, не исполняющим обязанности по оплате коммунальных услуг, основано на законе. При этом, если специальные правила определяют порядок применения данных оперативных мер к указанным субъектам, управляющая организация обязана его соблюдать.
Дискуссии в литературе4См., напр.: Жанэ А.Д. Правовые аспекты прекращения (ограничения) энергоснабжения исполнителей коммунальных услуг // Законодательство и экономика. — 2008. № 6. — С. 40-42; Шарикова Г.Ю. Неплатежи жильцов: проблемы и пути их решения // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. — 2008. — № 7. и неоднозначную оценку судебных органов вызвал вопрос о возможности применения таких юридических средств правоохранительного характера к ТСЖ (ЖК, ЖСК), имеющему задолженность перед управляющей (ресурсоснабжающей) организацией по оплате коммунальных услуг.
Так, ВАС РФ признал правомерным прекращение (приостановление) подачи ресурсоснабжающей организацией энергии абоненту - должнику в случае неоднократного нарушения им сроков оплаты энергии в условиях добросовестного исполнения конечными потребителями своих обязательств по оплате абонент}' потребленной энергии.
ФАС Северо-Западного округа, напротив, не признал за ресурсоснабжающей организацией права приостановить горячее водоснабжение многоквартирного дома, управление которым осуществляется ТСЖ, имеющим задолженность по оплате поставляемого коммунального ресурса. ФАС подтвердил правильность выводов суда первой инстанции о наличии в действиях ресурсоснабжающей организации состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.23 КоАП РФ. В обоснование своей позиции суд указал на п. 85 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, в соответствии с которым приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) потребителям, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором, не допускается.
Разъяснение поданному вопросу дало Министерство регионального развития РФ в письме от 29 ноября 2007 г. № 21492-СК/07.
Минрегион России исходит из неправомерности приостановления (прекращения) энергоснабжения исполнителя коммунальных услуг при условии добросовестного исполнения конечными потребителями своих обязательств по оплате оказанных им коммунальных услуг. Позиция министерства основана на толковании п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, в соответствии с которым условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации. С выводом Минрегиона России следует согласиться. Приостановление (прекращение) подачи коммунальных ресурсов исполнителю коммунальных услуг, влекущее за собой приостановление (прекращение) оказания коммунальных услуг конечным потребителям (населению), своевременно вносящим плату за оказанные коммунальные услуги, не отвечает принципам справедливости и гуманизма, имеющим особое значение в жилищной сфере. Особый социальный характер этого сектора, направленность коммунальных услуг на удовлетворение необходимых социально-бытовых и других личных потребностей населения обуславливают необходимость отступления от общих, продиктованных экономическими закономерностями правил (ст. 328, п. 5 ст. 486 ГК РФ).
Характерной чертой мер оперативного воздействия является то, что они применяются самим управомоченным лицом без обращения к государственным органам. При этом действия управляющей организации по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг должны производиться в порядке, предусмотренном Правилами, и не должны приводить к повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме; к нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан (п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам). В случае приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг с нарушением указанных требований управляющая организация может быть привлечена к административной и уголовной ответственности.