Договор управления многоквартирным домом

Ответственность исполнителя по договору управления многоквартирным домом


Статья 162 ЖК РФ, посвященная правовому регулированию договора управления многоквартирным домом, оставляет без внимания вопрос об ответственности его сторон. Поскольку под договорной ответственностью принято понимать «санкцию за нарушение договорного обязательства», то правовое регулирование вопросов ответственности находится в прямой зависимости от отраслевой принадлежности конкретного обязательства. Гражданско-правовая природа обязательства, возникающего из договора управления многоквартирным домом, предопределяет применение к вопросам ответственности его участников норм гражданского права. Таким образом, общие положения об основании, условиях и размере ответственности за нарушения гражданско-правовых обязательств распространяют свое действие и на правоотношения, вытекающие из договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с господствующей в цивилистической литературе позицией основанием гражданско-правовой ответственности является правонарушение, соответствующее четырем условиям: наличие вреда, противоправности поведения, причинной связи между ними, вины1См., напр.: Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М., 1970. — С. 9. В.П. Грибанов наряду с названными выделяет пятое условие — наличие прав и обязанностей, нарушение которых влечет за собой возложение на их нарушителя гражданско-правовой ответственности (Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. — М., 2000. — С. 317-319).. При этом среди названных условий выделяют условия необходимые (обязательные) и факультативные. Противоправность допущенного нарушения субъективного гражданского права (неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства) относится к числу необходимых условий гражданско-правовой ответственности. Наличие негативных последствий в имущественной сфере лица, чьи права нарушены (вреда), и причинная связь между нарушением и наступившими негативными последствиями приобретают характер необходимых условий договорной ответственности лишь тогда, когда речь идет о применении такой формы ответственности, как возмещение убытков. В случае применения иных форм гражданско-правовой ответственности наличие названных условий приобретает факультативный характер. Как общее правило, необходимым условием для привлечения должника к ответственности за нарушение обязательства является вина должника. Однако это общее правило знает ряд установленных законом исключений, одним из которых является ответственность за нарушение обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности.

Поскольку обязательство управляющей организации по договору управления многоквартирным домом связано с осуществлением ею предпринимательской деятельности, ее ответственность строится на началах риска и наступает независимо от наличия вины. Единственным обстоятельством, которое может служить основанием освобождения управляющей организации от ответственности за нарушение своих обязательств, по общему правилу является невозможность их исполнения, наступившая вследствие непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Понятие «непреодолимая сила» определяется как чрезвычайные и непреодолимые приданных условиях обстоятельства. К таким обстоятельствам относят различные исключительные и объективно непреодолимые (в соответствующей ситуации) события и явления: наводнение, землетрясение, снежные завалы и иные подобные природные катаклизмы, военные действия, эпидемии и т.п. Напротив, не могут рассматриваться в качестве непреодолимой силы обстоятельства, не обладающие признаками исключительности и объективной непредотвратимости приданных условиях, к примеру, отсутствие денежных средств для оплаты товаров при наличии дебиторской задолженности, нарушение контрагентами договорных обязательств по поставке сырья, материалов, комплектующих изделий и т.п. Бремя доказывания наличия данных обстоятельств лежит на управляющей организации.

Вместе с тем правило о наступлении ответственности предпринимателя независимо от вины в силу своей диспозитивности может быть изменено договором. Эту возможность нередко используют управляющие организации, включая в предлагаемые к заключению договоры управления многоквартирным домом вину в качестве условия своей ответственности. При этом используются следующие формулировки: «Управляющая компания отвечает за ущерб, причиненный собственникам ее виновными действиями»; «Управляющая организация не несет ответственности за все виды ущерба и убытков, возникшие не по ее вине или не по вине ее работников».

Кроме того, при заключении договора управления многоквартирным домом стороны нередко предусматривают дополнительные основания освобождения должника от ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. На практике в число таких оснований обычно попадают следующие: изменения в действующем законодательстве, делающие невозможным выполнение обязательств; истечение нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома; недостаток средств в фонде содержания или в фонде ремонта; аварии инженерных сетей или иного оборудования, произошедшие не по вине управляющей организации; исполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых без учета предложений управляющей организации, а также отсутствие необходимых решений общего собрания о ремонте общего имущества многоквартирного дома, несмотря на информирование со стороны управляющей организации.

Вместе с тем договорная свобода не является безграничной. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. При заключении договора управления многоквартирным домом непосредственно с собственниками помещений отношения, возникающие на его основе, в большинстве случаев попадут под действие законодательства о защите прав потребителей. Такой вывод следует из сопоставления субъектного состава рассматриваемого договора с положениями Закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». Как следует из текста Закона «О защите прав потребителей», он регулирует отношения между потребителем-гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуг) включительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли, с одной стороны, и организацией (индивидуальным предпринимателем), производящей товары для реализации потребителям (изготовителем), реализующей товары потребителям по договору купли-продажи (продавцом), выполняющей работы и оказывающей услуги потребителям по возмездному договору (исполнителем) — с другой стороны.

Таким образом, если договор управления многоквартирным домом заключен между собственником-гражданином и организацией, управляющей многоквартирным домом, и приобретение собственником услуг не связано сего предпринимательской деятельностью, на отношения между собственником и управляющей организацией распространяется действие законодательства о защите прав потребителей. Этот вывод подтверждается материалами судебно-арбитражной практики.

Согласно ч. 4 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. Эта норма, по сути, является повторением правила, содержащегося в ч. 3 ст. 401 ГК РФ, однако отличается по характеру воздействия на регулируемые отношения: ее содержание не может быть изменено соглашением сторон.

Таким образом, в случаях, когда контрагентом управляющей организации является гражданин, заказывающий услуги для личных (семейных) нужд, вина управляющей организации не является необходимым условием для применения к ней мер ответственности, а основанием освобождения от ответственности является действие непреодолимой силы. Данные правила не могут быть изменены договором, поскольку согласно п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, рассмотрев кассационную жалобу муниципального учреждения «Городская управляющая компания — Краснодар» на решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края, установил следующее. Учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю о привлечении к административной ответственности. Основанием для привлечения к ответственности послужили данные проверки, в ходе которой выявлен факт включения в договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными в области защиты прав потребителей, в частности условий, ограничивающих ответственность управляющей организации: в соответствии с п. 5.4 Договора не являются виновными действия управляющей компании в случае исполнения решения общего собрания собственников; управляющая компания не отвечает за ущерб, который возникает у собственников из-за недостатка средств в фонде содержания или в фонде ремонта. Федеральный арбитражный суд счел обоснованными выводы нижестоящих судебных инстанций о признании перечисленных условий договора не соответствующими императивным нормам действующего законодательства и оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

Иная ситуация складывается, если контрагентом управляющей организации по договору управления многоквартирным домом является ТСЖ, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, застройщик либо собственник, не соответствующий критериям потребителя (индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, публично-правовое образование). Такой субъектный состав исключает применение к отношениям, основанным на договоре управления, законодательства о защите прав потребителей. А значит, отсутствуют предусмотренные им ограничения на изменение в договоре правила, предусмотренного п. 3 ст. 401 ГК РФ, посредством закрепления принципа виновной ответственности управляющей организации. При таком подходе для избежания ответственности управляющая организация должна будет доказать, что ее действия соответствовали той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, и ею были исчерпаны все возможные меры для надлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ).

Как отмечалось ранее, управляющая организация вправе возложить исполнение обязательства по договору управления многоквартирным домом на третьих лиц. Распространенной является практика передачи управляющими организациями третьим лицам исполнения обязательств по ресурсоснабжению, обслуживанию лифтов, вывозу мусора, осуществлению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, по расчету размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, печати, доставке потребителям платежных документов. При этом передача исполнения обязательства третьему лицу не означает передачи самой обязанности и, следовательно, ответственности за его нарушение. Поэтому при возложении исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом в полном объеме на третьих лиц управляющая организация несет ответственность за действия таких лиц. Если третьи лица привлекаются к исполнению отдельных обязанностей по договору, то управляющая организация отвечает как за действия исполнителей, так и за свои собственные действия в части обязательств, исполняемых своими силами. Ответственность управляющей организации за действия третьих лиц наступает по общим правилам гражданско-правовой ответственности. При этом управляющая организация, отвечающая за действия исполнителей, вправе предъявить к ним регрессное требование.

В юридической литературе к числу форм гражданско-правовой ответственности, бесспорно, относятся возмещение убытков и взыскание (уплата) неустойки.

Закон «О защите прав потребителей» содержит сразу несколько статей, предусматривающих возмещение убытков в качестве меры ответственности при нарушении различных прав потребителей: ст. 12 — за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге), ст. 16 — за включение в договор незаконных условий, ст. 28 — за нарушение сроков выполнения работ (услуг), ст. 29 — за недостатки работы (услуги) и др. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам также предусматривают случаи применения данной формы ответственности. Так, потребитель коммунальных ресурсов вправе потребовать возмещения понесенных убытков от исполнителя, если после заключения договора он своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг (п. 63), а также в случае непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (подп. «ж» п. 51). Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов предусматривают право потребителя коммунальных ресурсов требовать от исполнителя возмещения убытков, понесенных в результате нарушения исполнителем прав потребителей, в том числе в результате договора, содержащего условия, ущемляющие права потребителя (подп. «в» п. 149). Однако названными случаями применение данной формы ответственности не ограничивается. Это связано с тем, что возмещение убытков является общей формой ответственности по договорным обязательствам. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 1 ст. 393 ГК РФ: «Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства». Этим возмещение убытков отличается от иных мер имущественной ответственности, которые применяются лишь в случаях, предусмотренных законом или договором.

Применительно к ответственности, возникающей при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора управления многоквартирным домом, действующее законодательство не предусматривает исключений из принципа полного возмещения убытков. Следовательно, субъект, право которого нарушено, может требовать возмещения как реального (положительного) ущерба, так и упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков рассчитывается в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3,4 ст. 393 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Нарушение обязательств, возникших из договора управления многоквартирным домом, может повлечь за собой не только возмещение должником причиненных убытков, но и уплату им неустойки. Для случаев, когда контрагентом управляющей организации является гражданин-потребитель, взыскание неустойки предусмотрено законодательством о защите прав потребителей.

Так, Закон «О защите прав потребителей» устанавливает взыскание неустойки в виде пени в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги) за каждый день (час) просрочки в случаях: нарушения исполнителем назначенного потребителем нового срока выполнения работы (оказания услуги), если первоначально установленные сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания) услуги были нарушены или во время выполнения работы (оказании услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок (и. 1,5 ст. 28);

нарушения исполнителем назначенного потребителем срока устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) (п. 1 ст. 29, ст. 30);

нарушения исполнителем сроков удовлетворения отдельных требований потребителя: об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, о повторном выполнении работы (оказании услуги) (ст. 31).

При злом в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона размер неустойки определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

В соответствии с подп. «д» п. 77 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период, если иное не предусмотрено договором. Данная норма не содержит информации о размере подлежащей взысканию неустойки, что затрудняет применение предусмотренной формы ответственности при отсутствии соответствующих условий в договоре. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов не только предусматривают перечень случаев предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, которые могут послужить основаниями взыскания с исполнителя неустойки, но и определяют ее размер (п. 157).

Взыскание неустойки, наряду с убытками, в качестве меры имущественной ответственности ставит вопрос о соотношения неустойки и убытков. В виде общего правила ответ на данный вопрос содержится в ст. 394 ГК РФ, согласно которой, если за неисполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Поскольку правило изложено в виде диспозитивной нормы, оно может быть изменено законом или договором. Закон «О защите прав потребителей» устанавливает иное правило о соотношении неустойки и убытков: «Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором» (п. 2 ст. 13). Это правило распространяется на отношения, возникшие из договора управления многоквартирным домом, если он заключен управляющей организацией непосредственно с собственником помещения, отвечающим признакам потребителя.

Участие гражданина-потребителя в договоре управления многоквартирным домом делает возможным применение такого способа защиты нарушенных прав, как компенсация морального вреда. Эта возможность вытекает из положений, содержащихся в ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», в соответствии с которыми «моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и иными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины». Отсюда следует, что вина исполнителя — необходимое условие применения рассматриваемой меры ответственности, а ее степень наряду со степенью физических и нравственных страданий потерпевшего подлежит учету при определении размера компенсации (ст. 151,1101 ГК РФ)2Так, Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка удовлетворил требования супругов Г. к МУ «ДЕЗ», осуществляющему управление многоквартирным домом, о компенсации морального вреда в связи с затоплением их квартиры по вине ответчика. Суд признал, что супругам Г. были причинены нравственные страдания, вызванные переживаниями за здоровье детей, вынужденных проживать в комнатах, где образовались сырость и грибок, неэстетичным видом квартиры и необходимостью производить в ней ремонт (дело № 2 1255/2009 из архива Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка)..

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, которые в скором времени заменят действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, также предусматривают возможность компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителей, предусмотренных жилищным законодательством (п. 149, 155). При этом необходимо учитывать, что новые Правила в отличие от прежних распространяются на всех собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, а не только на граждан, использующих коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом, правом требовать компенсации морального вреда наделены собственники и пользователи как жилых, таки нежилых помещений в многоквартирных домах. Однако из существа правоотношения по компенсации морального вреда следует, что возможность возмещения такого вреда возникает в случае, если субъект (потерпевший) способен претерпевать нравственные или физические страдания (ст. 151 ГК РФ). Если в роли потерпевшего выступает юридическое лицо — собственник или арендатор помещения в многоквартирном доме, то в компенсации морального вреда должно быть отказано, поскольку юридическое лицо, будучи искусственно созданным субъектом права, не способно испытывать страдания и осуществлять какую-либо иную психическую деятельность3См.: Эрделевский А.М. Компенсация морального вреда. Комментарий. — М., 2000. - С. 107..

Если заказчиком по договору управления многоквартирным домом является ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, то все претензии, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по управлению многоквартирным домом, непосредственные потребители вправе предъявить только к такому юридическому лицу. Удовлетворив требования собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК или иной кооператив вправе привлечь управляющую организацию к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

При реализации данной схемы на практике могут возникать сложности в связи с тем, что отношения между ТСЖ, ЖК и иным специализированным потребительским кооперативом, с одной стороны, и членами этих организаций, с другой, по поводу предоставления платных услуг, например коммунальных, регулируются законодательством о защите прав потребителей. То же самое можно сказать и об отношениях между этими юридическими лицами и собственниками помещений, не являющимися их членами, возникающих на основании договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ). Применение к регулированию рассматриваемых отношений законодательства о защите прав потребителей означает возможность взыскания законной неустойки, а также компенсации морального вреда. В случае удовлетворения объединением собственников указанных требований потребителя оно вправе взыскать уплаченные суммы с управляющей организации в виде убытков. Однако реализация этого права сопряжена с рядом трудностей. Во-первых, данные средства нельзя взыскать упреждающе, а сам процесс взыскания убытков, как правило, длителен. Следовательно, расходы, связанные с удовлетворением требований отдельных собственников, приведут к увеличению бремени всех собственников помещений в многоквартирном доме. Во-вторых, взыскание убытков создает значительные сложности при доказывании их наличия и размера4Ввиду этих причин лишь в 4-5% случаев нарушения договорных обязательств кредиторы защищают свои права путем предъявления должнику требований о возмещении причиненных убытков, предпочитая взимание неустойки или процентов годовых за пользование чужими денежными средствами.. Наконец, в силу диспозитивности п. 3 ст. 401 ГК РФ ответственность управляющей организации может быть обусловлена наличием вины, при доказанности отсутствия которой во взыскании убытков в пользу ТСЖ (ЖК, иного специализированного потребительского кооператива) будет отказано.

Такое положение дел представляется неверным. Как отмечалось, ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив не являются конечными потребителями оказываемых управляющей организацией услуг. Заключая договоры на оказание услуг управления, такие объединения собственников выступают в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах своих членов. Таким образом, в структуре соответствующих договорных связей ТСЖ, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив) не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов. Это признают и сами субъекты нормотворчества при регламентации вопросов, связанных с применением тарифов на коммунальные услуги, и судебная практика.

Представляется, что объем ответственности ТСЖ перед потребителями (собственниками помещений в многоквартирном доме) должен соответствовать объему ответственности управляющей организации перед ТСЖ. Для этого необходимо в ЖК РФ установить специальное правило, в соответствии с которым ответственность управляющей организации перед ТСЖ (ЖК, иным специализированным потребительским кооперативом), действующим исключительно в интересах конечных потребителей — собственников помещений в многоквартирном доме, определяется по тем же правилам, по которым ТСЖ отвечает перед собственниками.

Isfic.Info 2006-2020