Договор управления многоквартирным домом

¦ Жилищное право (библиотека) ¦ ¦ Договор управления многоквартирным домом (Главная) ¦ ¦ Карта раздела ¦

Обязанности сторон по договору управления многоквартирным домом


Содержание договора управления многоквартирным домом как правоотношения составляют права и обязанности сторон. ЖК РФ регламентирует их весьма скудно, и отношения сторон в большей степени регулируются постановлениями Правительства РФ и иными правовыми актами, а также договорами.

Основной обязанностью управляющей организации является осуществление действий, составляющих предмет договора. Согласно легальной конструкции договора управления многоквартирным домом — это оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Управляющая организация обязана выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с перечнем, определенным договором. Совершение таких действий должно отвечать требованиям, установленным законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения1Так, минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к процессам их эксплуатации, в том числе требования механической безопасности, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях и др., устанавливает Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ // Российская газета. — 2009. — 31 дек.); общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе и зданиям, сооружениям и строениям, установлены Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности (ФЗ от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ // СЗ РФ. — 2008. — № 30 (ч. 1). — Ст. 3579); минимально необходимые требования к безопасности лифтов при производстве, монтаже, эксплуатации, модернизации и т.д. устанавливает Технический регламент о безопасности лифтов (утв. постановлением Правительства РФ от 2 октября 2009 г. № 782 (ред. от 3 марта 2011 г.) // СЗ РФ. - 2009. - № 41. - Ст. 4768; 2011. - № 10. - Ст. 1412)., техническом регулировании2Законодательство РФ о защите нрав потребителей предъявляет требования, связанные с качеством и безопасностью выполняемых работ и оказываемых услуг для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды и имущества потребителя (ст. 4,7 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 23.11.2009 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. — 1992. — № 15. — Ст. 766; СЗ РФ. — 2009.-№ 48.- Ст. 5711)., защите прав потребителей3Технические требования к содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в частности периодичность и объем производимых работ и услуг, содержат Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. и др., а также договором управления многоквартирным домом. Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

  1. соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
  2. безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
  3. доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
  4. соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
  5. постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
  6. поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
  7. соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Управляющая организация вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ и оказания услуг, составляющих предмет договора, если иное не предусмотрено договором. Поскольку в ст. 162 ЖК РФ не закреплен принцип личного исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом, управляющая организация вправе по своему усмотрению привлекать для этого третьих лиц, в том числе заключать договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (обслуживающие организации), на предоставление коммунальных услуг (ресурсоснабжающие организации), на прием платежей от собственников помещений и нанимателей и др.4В отношении обслуживания газового оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, указанное право управляющей организацией трансформируется в обязанность. Согласно действующему законодательству деятельностью содержанию и ремонту такого оборудования вправе осуществлять только специализированные газораспределительные организации, допущенные в установленном законодательством порядке к осуществлению деятельности по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования имеющие аварийно-диспетчерскую службу либо заключившие договор об оказанию услуг аварийно-диспетчерской службы (см.: Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утв. постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. № 549 (ред. от 6 мая 2011 г.) // СЗ РФ. - 2008. - № 30 (ч. 2). - Ст. 3635; 2011. - № 22. - Ст. 3168; Порядок содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации, утв. приказом Минрегиона России от 26 тоня 2009 г. № 239 // Российская газета. — 2009. — 29 сент.) Таким образом, если организация, управляющая многоквартирным домом, не отвечает признакам специализированной организации по обслуживанию внутридомового газового оборудования, то она обязана заключить соответствующий договор. Это подтверждает судебная практика (см., напр.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 мая 2009 г. № Ф04 3101/ 2009(7364-А46-31) // СПС «Консультант Плюс».

При этом ответственность за действия третьих лиц перед заказчиком несет управляющая организация.

Обязанность управляющей организации производить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и условия его проведения могут быть изначально установлены договором управления многоквартирным домом или соответствующее решение может быть принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в период действия договора. При этом управляющая организация вправе вносить предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие, связанные с условиями проведения капитального ремонта (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ). По общему правилу бремя несения расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома лежит на собственниках помещений в этом доме (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), которые по своему усмотрению могут установить порядок финансирования таких расходов: путем накопления необходимых средств, получения кредитов, предварительной оплаты ремонта управляющей компанией.

Вместе с тем законодатель предусмотрел возможные варианты участия публично-правовых образований в финансировании расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Во-первых, бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов могут предоставляться управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам органами местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами (п. 2 ч. 1 ст. 165ЖКРФ).

Во-вторых, финансовая поддержка на проведение капитального ремонта многоквартирных домов может быть оказана за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ содержит перечень условий, которым должны соответствовать муниципальные образования (субъекты Российской Федерации — города федерального значения Москва и Санкт-Петербург), претендующие на предоставление финансовой поддержки за счет средств фонда (ст. 14).

Получение денежных средств на проведение капитального ремонта в рамках рассматриваемого варианта требует совершения активных действий самими собственниками помещений в многоквартирном доме и организацией, осуществляющей управление данным домом. Прежде всего собственники на общем собрании должны принять решение об участии в муниципальной (региональной) адресной программе по проведению капитального ремонта. Только при наличии такого решения орган местного самоуправления (орган исполнительной власти субъектов РФ — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) рассматривает вопрос о включении соответствующего многоквартирного дома в адресную программу. При положительном решении вопроса о предоставлении средств на капитальный ремонт многоквартирного дома управляющей организации, во-первых, необходимо открыть отдельный банковский счет для перечисления бюджетных средств и средств Фонда. Во-вторых, составить и утвердить на общем собрании собственников смету расходов на капитальный ремонт, учитывая при этом размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 кв. м, определенный в муниципальной (региональной) адресной программе, и ограничения, связанные с составом работ, установленные ст. 15 Закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Наконец, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме необходимо принять решение о долевом финансировании расходов на капитальный ремонт, определить его размер (оно должно составлять не менее 5% от общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта) и источник. Это решение вместе с уведомлением об открытии банковского счета и сметой необходимо направить в орган местного самоуправления (п. 6 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ). Оплата работ по капитальному ремонту много квартирного дома за счет размещенных на банковских счетах средств производится на основании актов приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, подписанных лицами, уполномоченными действовать от имени управляющей организации, и согласованных с органами местного самоуправления (п. 9 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ). В городе Новокузнецке органами местного самоуправления разработана и рекомендована к использованию форма акта приемки работ по капитальному ремонту. Согласование актов приемки работ по капитальному ремонту от имени органов местного самоуправления осуществляет ответственное лицо, назначенное МУ «Дирекция единого заказчика»5Пункты 1,2,4 распоряжения главы города Новокузнецка от 3 июля 2009 г. № 2005 «Об осуществлении контроля за проведением капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного и местного бюджетов и приемки выполненных работ по капитальному ремонту многоквартирных домов» (ред. от 12 августа 2010 г.) // Новокузнецк. — 2009. — 9 июля..

При анализе положений Закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» обращает на себя внимание норма, определяющая конечных адресатов финансовой поддержки, предоставляемой на проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Согласно п. 4 ст. 20 данного акта средства Фонда, а также средства, выделенные из бюджетов субъекта РФ и муниципального образования на долевое финансирование капитального ремонта, распределяются между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещении в многоквартирных домах. Такая формулировка лишает права на получение средств Фонда те многоквартирные дома, управление которыми осуществляется организациями, избранными на открытом конкурсе, проводимом органами местного самоуправления. А ведь зачастую именно такие многоквартирные дома имеют значительный физический износ и в большей степени нуждаются в проведении капитального ремонта.

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам коммунальные услуги в соответствии с перечнем, определенным в договоре управления многоквартирным домом, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. Выполнение данной функции невыгодно управляющей организации: во-первых, оплачивая поставляемые ресурсоснабжающей организацией ресурсы в полном объеме, сама она сталкивается с неплатежами собственников и иных пользователей помещений6Часть 7.1 ст. 155 ЖК РФ и новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов позволяют преодолеть данную негативную для управляющих организаций составляющую. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию (пункт 64)., во-вторых, все претензии, связанные с ненадлежащим качеством поставляемых коммунальных ресурсов потребители предъявляют именно к управляющей организации. Поэтому на практике нередки случаи, когда управляющие организации не включают в договор управления многоквартирным домом обязанность, связанную с предоставлением коммунальных услуг. Такой подход не соответствует действующему законодательству.

В соответствии с п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам заключение собственниками помещений в многоквартирном доме договоров о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с ресурсоснабжающей организацией допускается только в случае осуществления собственниками непосредственного управления многоквартирным домом. Подпункт «а» п. 9 новых Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов еще более категоричен: управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вица, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.

Управляющей организацией должно быть обеспечено бесперебойное предоставление коммунальных услуг надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю (п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам возлагают на управляющую организацию как исполнителя коммунальных услуг ряд обязанностей перед контрагентами, которые можно объединить в следующие группы:

  1. обязанности информационного характера: обеспечение потребителей информацией об исполнителе, размерах тарифов на коммунальные услуги, порядке оплаты коммунальных услуг, параметрах качества коммунальных услуг, неполадках в работе внутридомовых инженерных систем, плановых перерывах предоставления коммунальных услуг и т.д. (подп. «л», «м», «п» п. 49); учет и рассмотрение обращений и жалоб потребителей (подп. «ж», «н» п. 49).
  2. обязанности, возникающие из факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества: выяснение причин, составление акта, фиксирующего причиненный вред, уменьшение размера платы за коммунальные услуги (подп. «ж», «н» п. 49, п. 61, 62, 64-74, приложение I).

В рамках осуществления иной деятельности, направленной на осуществление целей управления многоквартирным домом, управляющая организация несет обязанность по начислению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предоставлению платежных документов не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором, а также сбору указанных платежей с собственников помещений в многоквартирном доме и с нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, включая их судебное взыскание (ч. 2, 4, 7 ст. 155 ЖК РФ). Как отмечалось ранее, управляющая организация может осуществлять эти функции самостоятельно или заказать услуги по расчету размера платы за коммунальные услуги, печати, доставке потребителям платежных документов специализированной организации.

В соответствии с ч. 13 ст. 155 ЖК РФ управляющая организация обязана информировать в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуга в ином размере, если иной срок не установлен в договоре. Если способ донесения указанной информации до собственников не согласован в договоре управления многоквартирным домом, то, думается, по аналогии с положением абз. 4 подп. «п» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам она должна размещаться на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также на досках объявлений, расположенных вблизи жилых домов.

Управляющая организация обязана в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом7Так, например, п. 36 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранения инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (утв. приказом Минрегиона России от 1 июня 2007 г. № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» // БНА ФОИВ. — 2007. — № 46) определяет следующие случаи, порождающие необходимость внесения изменений в Инструкцию: а) реконструкция (модернизация) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме; б) проведение ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в многоквартирном доме; в) возникновение или изменение сроков службы объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме. (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Для выполнения этой обязанности управляющая организация наделена правом требовать передачи технической документации на многоквартирный дом. Данная документация является для управляющей организации необходимым источником сведений о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома и основой для формирования перечня работ и услуг по его содержанию и ремонту.

Согласно и. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

  1. документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
  2. документы (акты) о приемке результатов работ;
  3. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
  4. инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (для многоквартирных домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года).

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

  1. копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
  2. выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
  3. заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плата земельного участка);
  4. документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к часта земельного участка (при наличии сервитута);
  5. проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
  6. иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

К иным документам, связанным с управлением многоквартирным домом, могут быть отнесены паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление); сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; журналы заявок жителей; протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и др.

Возникает вопрос: на ком лежит обязанность по предоставлению управляющей организации технической документации на многоквартирный дом? Думается, что ответ на этот вопрос не является однозначным и зависит от нескольких обстоятельств, прежде всего от статуса заказчика. Если контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив или застройщик, то обязанность по предоставлению технической документации на многоквартирный дом лежит на данных субъектах. Если в роли заказчика выступают непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме, то в поисках ответа на вопрос о субъекте, обязанном предоставить техническую документацию, значение приобретает следующее обстоятельство: избран ли способ управления многоквартирным домом впервые или до этого уже применялся один из способов, предусмотренных ЖК РФ. Для первого варианта законодатель оставляет рассматриваемый вопрос без ответа независимо от того, кто принял решение о передаче функций управления управляющей организации: органы местного самоуправления8Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не предусматривают обязанностей органов местного самоуправления, связанных с передачей технической документации на многоквартирные дома, право на управление которыми является объектом конкурса. или общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Во втором случае логично предположить, что обязанность передачи технической документации лежит на субъекте, осуществлявшем управление многоквартирным домом до избрания управляющей организации, управомоченной требовать ее передачи. Вместе с тем данное правило получило законодательное закрепление только для одной ситуации: при смене одной управляющей организации другой (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ9Данная норма устанавливает обязанность управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.).

При выборе управляющей организации взамен применявшихся ранее иных способов управления (непосредственного управления или управления ТСЖ, ЖК либо специализированным потребительским кооперативом) законодатель прямо не закрепил обязанность по передаче технической документации за соответствующими субъектами управления. Обнаруженный пробел нуждается в восполнении посредством определения в нормах о договоре управления многоквартирным домом лиц, обязанных предоставить управляющей организации техническую документацию, и срока ее предоставления.

Неоднозначную оценку органов власти субъектов РФ, органов местного самоуправления и судебных органов получил вопрос об основании возникновения обязанности по передаче технической и иной документации на многоквартирный дом вновь избранной управляющей организации. Так, в правоприменительной практике федеральных арбитражных окружных судов были выработаны две основные позиции. Согласно первой из них таким основанием является решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, в соответствии со второй — заключенные с каждым собственником договоры управления многоквартирным домом.

Министерство регионального развития в письме от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 подтвердило правильность первой позиции. Согласно данным разъяснениям право на получение технической документации возникает у управляющей организации независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, основанием для реализации права управляющей организации на передачу технической документации на многоквартирный дом является оформленное соответствующим образом решение общего собрания собственников помещений о выборе соответствующего способа управления и конкретной управляющей организации.

Согласно письму Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 передача технической документации осуществляется безвозмездно.

Состав подлежащей передаче технической документации ограничивается документами, находящимися в распоряжении управляющей компании. Это подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так, ФАС Волго-Вятского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ТСЖ «Черняховского, 7» на решение Арбитражного суда Нижегородской области, установил следующее. ТСЖ «Черняховского, 7» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Домоуправляющая организация Московского района» об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом № 7 по улице Черняховского в Нижнем Новгороде. В обоснование своих требований истец ссылался на ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, устанавливающую данную обязанность, п. 24. 26 Правил содержания общего имущества, определяющие состав технической документации на многоквартирный дом, а также на перечень технической документации, утвержденный общим собранием собственников жилья. Решением от 23 сентября 2008 г. суд обязал ОАО «Домоуправляющая компания Московского района» передать ТСЖ часть технической документации, истребованной истцом. В удовлетворении требований в отношении другой документации было отказано, поскольку суд установил, что она не передавалась ответчику от организации, осуществлявшей управление домом ранее, и в период осуществления деятельности по управлению домом ответчиком не восстанавливалась. Федеральный арбитражный суд счел доводы нижестоящей судебной инстанции обоснованными и оставил кассационную жалобу без удовлетворения. Высший Арбитражный Суд РФ отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора, указав, что оснований для обязания ответчика восстановить отсутствующую документацию у суда не имелось.

Нередко в договорах управления многоквартирным домом встречается закрепление обязанности управляющей организации по осуществлению учета граждан, зарегистрированных в жилых помещениях многоквартирного дома, и приема документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания. Соответствует ли вовлечение организаций, управляющих многоквартирными домами, в процедуру регистрации действующему законодательству? Согласно ст. 4 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (в ред. от 1 июля 2011 г.) в городах, поселках, сельских населенных пунктах, закрытых военных городках, а также в населенных пунктах, расположенных в пограничной полосе или закрытых административно-территориальных образованиях, в которых имеются территориальные органы федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, органами регистрационного учета являются данные органы, в остальных населенных пунктах — местная администрация. Помимо органов регистрационного учета к органам, участвующим в предоставлении государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, действующее законодательство относит также должностных лиц, ответственных за регистрацию. В функции таких лиц входит осуществление первичного приема от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовку и передачу в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов. Перечень «ответственных за регистрацию», утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (в ред. от 28 марта 2008 г.), включает в числе прочих и уполномоченных лиц управляющей организации, ответственных за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда10Прежняя редакция указанного перечня, не содержавшая подобного указания, также не препятствовала осуществлению управляющей организацией обозначенных функций. В соответствии с п. 9, 10 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации в случае отсутствия должностных лиц, ответственных за регистрацию, их функции по приему от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребываниям по месту жительства, подготовке и передаче их в орган регистрационного учета ложатся на собственника жилого помещения, предоставляющего его для проживания данным гражданам. При этом собственники жилых помещений вправе осуществлять указанную функцию самостоятельно или (поскольку обязательство не носит личного характера) уполномочить на это другое лицо, в частности, управляющую организацию посредством включения соответствующего условия в договор управления многоквартирным домом. Такой вывод подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Так, кассационная инстанция ФАС Поволжского округа в постановлении от 30 ноября 2006 г. по делу № А12-6059/06 сочла соответствующим закону закрепление в договорах управления многоквартирным домом обязанности управляющей организации «осуществлять учет зарегистрированных граждан в жилых помещениях собственников, а также вести прием документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту фактического пребывания в соответствии с Правилами регистрации и учета граждан, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.95 № 713», а так же признала учетно-регистрационную документацию на граждан составной частью иных документов, связанных с управлением домом (// СПС «КонсультантПлюс »)..

Еще одной обязанностью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, является удостоверение доверенностей. Эта обязанность прямо предусмотрена п. 2 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которому «доверенности, выдаваемые гражданами, могут быть удостоверены... товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, управляющей организацией по месту жительства доверителя...». Прежняя редакция указанной нормы в качестве субъекта, уполномоченного совершать удостоверение доверенностей по месту жительства граждан, называла жилищно-эксплуатационную организацию. В настоящее время жилищно-эксплуатационные организации как организации, осуществляющие эксплуатацию государственного и общественного жилищного фонда, исчезли. Реформа системы управления жилищным фондом породила новых субъектов, осуществляющих функции управления многоквартирными домами, включая все помещения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Это потребовало внесения корректив в нормы об удостоверении доверенностей. Однако, внеся соответствующие изменения в процессуальное законодательство, законодатель «забыл» об актах, содержащих нормы материального права. Так, пункт 4 ст. 185 ГК РФ по-прежнему предусматривает удостоверение некоторых видов доверенностей жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства доверителя. Этим же субъектом согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 15 ноября 1997 г. № 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния» (в ред. от 1 июля 2011 г.) должна удостоверяться подпись на заявлении о рождении ребенка. Думается, что данные нормы также нуждаются в приведении в соответствие с существующим положением дел в сфере управления и обслуживания жилой недвижимости.

Оплата выполненных работ и оказанных услуг, в том числе коммунальных услуг, является основной обязанностью контрагента организации, осуществляющей управление многоквартирным домом (собственников помещений в многоквартирном доме, жилищного кооператива, товарищества собственников жилья). Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. На практике стороны договора управления многоквартирным домом нередко используют возможность установления иного срока внесения платы: «Оплата по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги производится заказчиком не позднее 20 (двадцатого) числа месяца следующего за расчетным, по единой квитанции в пунктах приема коммунальных платежей АБ «Кузнецкбизнесбанк»11Пункт 3.2 Договора управления многоквартирным домом ООО «Управляющая компания «КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ» // Архив ООО «Управляющая компания «КВАРТАЛ НА ЛЕВОМ» г. Новокузнецк..

Расчет платы за коммунальные услуги производится по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций исходя из нормативов потребления или из показаний коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета. Наличие последних возлагает на собственников помещений дополнительные обязанности, связанные с использованием названных приборов в целях учета коммунальных ресурсов, обеспечением сохранности пломб на них и допуска в занимаемое помещение в согласованное время представителей исполнителя для снятия показаний.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более пяти полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение в порядке, предусмотренном разделом VI Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. Необходимыми условиями для реализации указанного права являются, во-первых, отсутствие в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг, во-вторых, предоставление исполнителю заявления и документов, подтверждающих продолжительность периода отсутствия, в течение месяца после окончания такого периода (п. 55, 56 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам). Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов предусматривают право потребителя на перерасчет платы за коммунальную услугу по водоотведению (п. 87), а также возможность подачи заявления о перерасчете до начала периода временного отсутствия (п. 92).

Следующей обязанностью заказчика является информирование исполнителя о следующих обстоятельствах:

  • обнаруженных неисправностях (авариях) внутриквартирного оборудования, коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета (немедленно);
  • пожарах, авариях на внутридомовых инженерных системах, об иных нарушениях, возникающих при использовании коммунальных ресурсов (немедленно);
  • изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты (не позднее 10 рабочих дней с даты произошедших изменений).

Собственник помещения обязан допускать в заранее согласованное время с исполнителем время в занимаемое жилое помещение работников и представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации аварий — в любое время. При этом заказчик наделен правом требовать предъявления уполномоченным представителем исполнителя документов, подтверждающих его полномочия, при осмотре технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнении необходимых ремонтных работ и ликвидации аварий в жилом помещении, а также при снятии показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета.

Помимо положительных обязанностей действующие нормативные правовые акты закрепляют за собственниками помещений в многоквартирном доме ряд отрицательных обязанностей. Так, в соответствии с п. 53 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам потребителю запрещается:

  1. использовать бытовые машины (приборы, оборудование) с паспортной мощностью, превышающей максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных систем;
  2. производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя;
  3. самовольно присоединяться к внутридомовым инженерным системам или присоединяться к ним в обход коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный дом или жилой дом либо в технический паспорт жилого помещения;
  4. самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, указанных в техническом паспорте жилого помещения;
  5. самовольно нарушать пломбы на приборах учета, демонтировать приборы учета и осуществлять действия, направленные на искажение их показаний или повреждение.

Пункт 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов дополняет этот перечень запретом осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, и совершать иные действия, в результате которых в помещении в многоквартирном доме будет поддерживаться температура воздуха ниже 12° С;

Анализ содержания исследуемого договора показал, что в нем не нашла отражения идея «профессионального управления многоквартирными домами». Основные обязанности управляющей организации сведены законодателем к фактическим действиям, что не соответствует задаче, поставленной в программных документах реформы ЖКХ, — способствовать разделению функций управляющих и подрядных организаций. По мнению автора, основная обязанность управляющего должна состоять в организации обслуживания многоквартирного дома, включая обеспечение предоставления коммунальных услуг проживающим в нем гражданам.

Ответственность сторон за нарушение обязательства, возникшего из договора управления многоквартирным домом

Isfic.Info 2006-2023