Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Гражданский кодекс РФ относит к числу существенных следующие группы условий: во-первых, условия о предмете договора, во-вторых, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, в-третьих, условия, которые необходимы для договоров данного вида, и, наконец, условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432).

Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них. Такое значение существенных условий объясняется тем, что в них конкретизируются параметры предстоящего исполнения, без согласования которых обязательство невозможно исполнить. Не отрицая данного общепризнанного значения, многие теоретики права рассматривают существенные условия еще и как определитель юридической природы договора, его типа¹См.: Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. — М., 2001. — С. 306..

В существенных условиях договора находят выражение интересы сторон. Поэтому такие условия также могут быть рассмотрены и с позиции обеспечения баланса интересов его сторон. Обязательность отдельных договорных условий может служить, в частности, гарантией защиты интересов слабой стороны²Абз. 2 п. 43 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.. Важно, однако, что бы такая ориентация существенных условий договора не привела к серьезному перекосу баланса интересов сторон.

Таким образом, существенные условия договора — это условия, во-первых, отражающие его тип, во-вторых, необходимые для исполнения возникающего на его основе обязательства, в-третьих, обеспечивающие баланс интересов его сторон. Оценим существенные условия договора управления многоквартирным домом с точки зрения их соответствия обозначенным параметрам.

Перечень существенных условий договора управления многоквартирным домом содержится в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Правительство РФ дополняет этот перечень для договоров, заключаемых по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, указанием на обязанность управляющей организации гарантировать ежемесячное возобновление обеспечения исполнения обязательств в случае его реализации.

К числу существенных условий договора управления многоквартирным домом ЖК РФ относит прежде всего условие о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома. Определить состав общего имущества многоквартирного дома в договоре — значит произвести описание всех его элементов, включая общие помещения, конструкции, оборудование, земельный участок и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. При заключении договора с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, условие о составе общего имущества многоквартирного дома определяется организатором конкурса. Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор конкурса разрабатывает и утверждает конкурсную документацию, которая, в частности, включает акт о состоянии имущества, являющегося объектом управления (приложение № 1 к Правилам). Данный акт содержит не только количественные (площадь помещений общего пользования, земельного участка, количество лестниц и т.д.), но и качественные (материал, техническое состояние элементов общего имущества, степень фактического износа) характеристики общего имущества многоквартирного дома.

Такой же подход нашел отражение во многих примерных договорах управления многоквартирным домом, рекомендуемых к использованию органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. В соответствии с ними в содержание договора управления (как правило, в вице приложения) включаются сведения не только о составе, но и состоянии общего имущества многоквартирного дома. Так, Министерство строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики рекомендует отражать в договоре информацию о составе и состоянии общего имущества, включающую наименование элементов, параметры (количество, площадь, материалы), характеристику (техническое и санитарное состояние).

Сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме и адрес такого дома являются необходимыми для договоров данного типа, поскольку конкретизируют объект, в отношении которого будет осуществляться управление. Подробное описание состава общего имущества в тексте договора отвечает интересам обеих сторон: для управляющей организации эти сведения станут основой для планирования и организации необходимых работ и услуг; а для заказчика — гарантией того, что все элементы общего имущества попали «в поле зрения» управляющей организации. Включение в договор управления многоквартирным домом информации о состоянии элементов общего имущества, хотя и не является необходимым с точки зрения закона, однако, безусловно, полезно с точки зрения оценки эффективности деятельности управляющей организации.

Следующим существенным условием договора управления многоквартирным домом в силу п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Подобная конкретизация параметров деятельности управляющих не характерна для договоров, опосредующих деятельность по управлению. Так, предмет договора доверительного управления имуществом может быть обозначен при помощи формулировки «управление имуществом». Почему при нормировании договора управления многоквартирным домом законодатель пошел по другому пути? Представляется, что ответ кроется в субъектном составе данного договора. В конкретизации параметров деятельности управляющей организации выразилось стремление законодателя защитить интересы заказчика как более слабой стороны в договоре.

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальных услуг устанавливается решением общего собрания с учетом предложений управляющей организации. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны упитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, а также степень его благоустройства.

При определении перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома следует учитывать положения ЖК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Основой для определения состава рассматриваемых услуг и работ могут послужить рекомендуемые перечни работ по содержанию жилых домов, работ, относящихся к текущему ремонту, работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, а также перечни обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса.

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг устанавливается организатором конкурса — органом местного самоуправления или органа государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга — в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг. Перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется в ходе проведения конкурса на основании предложений его участников.

В текстах договоров управления многоквартирным домом перечни услуг и работ, связанных с обслуживанием общего имущества многоквартирного дома, обычно помещаются в приложении и состоят из следующих разделов:

перечень услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
перечень работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
перечень работ, относящихся к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
перечень коммунальных услуг.

Помимо работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг предмет договора управления многоквартирным домом может составлять и иная деятельность, направленная на достижение целей управления (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Виды такой деятельности должны также найти отражение в тексте договора управления многоквартирным домом в силу абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Таким образом, определение в тексте договора управления перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также перечня коммунальных услуг отвечает интересам заказчика и конкретизирует параметры предстоящего исполнения. Однако предложенная законодателем формулировка данного условия не отражает типовой принадлежности данного договора. Как отмечалось, деятельность управляющей компании направлена на организацию обслуживания многоквартирного дома и с точки зрения правовой природы является оказанием услуг управления (менеджерских услуг). Представляется, что организационный характер деятельности управляющей компании должен найти отражение и в легальной конструкции существенных условий договора управления многоквартирным домом. Достигнуть этого можно посредством изложения п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции: «перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация».

Отнесение же условия о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме к числу существенных представляется сомнительным. ЖК РФ установлен порядок согласования условий договора управления многоквартирным домом при его заключении: на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46). Представляется, что данный порядок должен применяться и при принятии решений об изменении договора управления многоквартирного дома, в том числе и относительно набора услуг и работ по содержанию и ремонту’ общего имущества. Более того, именно такой подход нашел применение в практике заключения договоров управления многоквартирным домом. Иллюстрацией могут послужить следующие положения договоров об изменении перечня работ и услуг: «данный перечень [услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме] может быть изменен решением собственников, принятом на общем собрании»; «в случае возникновения необходимости проведения не установленных договором работ и услуг собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают дополнительно».

В составе третьего существенного условия договора управления многоквартирным домом можно выделить два элемента. Для обозначения первого из них законодатель использует не совсем удачную формулировку: «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги». Редакция данной правовой нормы дает основание для неоднозначного толкования понятия «цена договора управления многоквартирным домом». При ее буквальном толковании можно, в частности, прийти к выводу, что плата за содержание и ремонт не входит в состав цены договора. Однако анализ иных норм жилищного законодательства свидетельствует об обратном: указанная плата наряду с платой за услуги по управлению (вознаграждение управляющему) является основной составляющей цены договора управления многоквартирным домом. Следовательно, рассматриваемая норма нуждается в изменениях, направленных на устранение имеющихся противоречий.

ЖК РФ содержит требование об указании в договоре порядка определения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но не самого размера. Данное законодательное установление вполне целесообразно, поскольку, изменение размера соответствующей платы повлекло бы необходимость внесения изменений в договор управления.

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается соразмерно доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме от стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок определения стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме различается в зависимости от того, кто принимает решение о передаче функций управления управляющей организации: органы местного самоуправления или общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, застройщик). В первом случае согласно подп. 4. 5 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных и дополнительных работ и услуг, и установленная на ее основе штата за содержание и ремонт жилого помещения является одним из критериев конкурсного отбора управляющей компании.

В случае, когда собственники помещений многоквартирного дома самостоятельно принимают решение о выборе управляющей организации в качестве способа управления, размер платы устанавливается ими на общем собрании с учетом предложений управляющей компании сроком не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Единственное требование, предъявляемое законом к размеру платы за содержание и ремонт, установлено в ч. 1 ст. 156 ЖК РФ: он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Стороны также могут «привязать» размер платы за содержание и ремонт жилого помещения к расценкам, устанавливаемым органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Однако из-за существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах Минрегион РФ рекомендовал управляющим и подрядным организациям отказаться от подобной практики³См., напр.: Решение Совета народных депутатов Ижморского муниципального района от 31 марта 2011 г. № 163 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме» // Наша жизнь. — 2011. — 13 апрел..

Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Плата за коммунальные услуги имеет иной механизм определения по сравнению с платой за содержание и ремонт жилого помещения. Во-первых, в соответствии с ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ.

Во-вторых, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, определенным органами власти в порядке, установленном федеральным законом (ч. 2 ст. 157 ЖКРФ). В настоящее время тарифы на коммунальные услуги определяются органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральными законами от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» (в ред. от 30 декабря 2008 г.), от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (в ред. от 4 июня 2011 г.), от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (в ред. от 4 июня 2011 г.), от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в ред. от 3 мая 2011 г.), от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 27 июля 2010 г.).

Таким образом, порядок определения размера платы за коммунальные услуги определен нормативными правовыми актами и не может быть изменен соглашением сторон. Следовательно, необходимость согласования данного условия в договоре, а значит, и отнесение его к числу существенных отсутствует.

Пункт 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ предусматривает в качестве второго элемента рассматриваемого существенного условия «порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги». Возникает вопрос — что законодатель понимает под «порядком внесения платы» и каким образом данное условие должно быть отражено в тексте договора управления многоквартирным домом? Жилищный кодекс не дает ответа на данный вопрос.

Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом при заключении договора по результатам конкурса порядок взимания платы за содержание и ремонт жил ого помещения определяется условиями конкурса и договором управления многоквартирным домом. Вместе с тем не допускается установление организатором конкурса способа внесения управляющей организации собственниками помещений в многоквартирном доме платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Анализ данных положений позволяет сделать следующий промежуточный вывод: термины «порядок» и «способ» не используются как синонимы.

В русском языке существительное «порядок» имеет несколько значений, однако рассматриваемому контексту более соответствует следующее: «правила, по которым совершается что-нибудь». Кроме того, такое понимание данного термина традиционно для отечественного нормотворчества. Примером тому являются многочисленные Порядки, устанавливающие «правила внесения платы» или «правила оплаты услуг», которые определяют плательщика, получателя, сроки и способ внесения соответствующих платежей. С этих позиций способ, под которым обычно понимается действие или система действий, применяемые при исполнении какой-либо работы, при осуществлении чего-нибудь, является элементом, входящим в состав более широкого понятия «порядок».

Думается, что к договору управления многоквартирным домом применим рассмотренный подход. Вместе с тем основные правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги определены нормами жилищного законодательства, причем некоторые из них — императивно. Так, согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации⁴См.: Шалыгин Б.И. Некоторые проблемы платы за жилое помещение, коммунальные услуги и состояние законности в жилищно-коммунальной сфере // Жилищное право. — 2008. — № 12. — С. 76.. Часть 7.1, введенная в ст. 155 ЖК РФ Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ, предусматривает исключение изданного правила, допуская возможность внесения платы за коммунальные услуги (кроме потребляемых на общедомовые нужды) непосредственно в ресурсоснабжающую организацию при условии, что об этом принято решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 1 ст. 155 ЖК РФ предусматривает ежемесячное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно императивному правилу, содержащемуся в п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, расчетный период для оплаты коммунальных услуг равен календарному месяцу. Аналогичное положение содержится в п. 37 новых Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Таким образом, иной расчетный период не может быть предусмотрен договором управления. Однако стороны могут согласовать авансирование или предварительную оплату, что особенно актуально при оплате коммунальных услуг. Это связано с широко распространенной практикой авансовой системы оплаты управляющими организациями тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения ресурсоснабжающим организациям. При этом возможны варианты оплаты до наступления оплачиваемого месяца и оплаты в течение оплачиваемого месяца.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 155 ЖК). Форма и содержание платежного документа могут определяться в договоре управления многоквартирным домом с учетом требований ст. 154 ЖК РФ к структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Требования к реквизитам платежного документа, на основании которого вносится плата за коммунальные услуги, содержатся в п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).

По общему правилу плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится в денежной форме. В качестве альтернативного способа оплаты договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено выполнение собственником помещения каких- либо работ или услуг. Так, в соответствии с п. 3.6. Примерной формы договора управления многоквартирным домом, утв. постановлением главы г. Волгограда от 21 декабря 2006 г. № 3499⁵Эго право управляющей организации ранее разъяснило Министерство регионального развития РФ в письме от 2 мая 2007 года № 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги» (Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2007. — № 8 (ч. II)). В настоящее время право исполнителя привлекать на основании договора, содержащего условие об обеспечении защиты персональных данных, специализированную организацию для начисления платы за коммунальные услуги, подготовки и доставки платежных документов прямо закреплено в подп, «е» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов., по согласованию с управляющей организацией собственник может погасить имеющуюся задолженность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги работами по благоустройству территории, прилегающей к многоквартирному дому, а также другими работами в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Способ оплаты по договору управления многоквартирным домом определяется договором управления многоквартирным домом. Однако и на этот счет Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов содержат диспозитивную норму, в соответствии с которой, если иное не установлено договором, потребитель вправе по своему выбору:

оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской Федерации и договору;
вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;
осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев (п. 40).

Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, сохраняя вышеназванные способы оплаты коммунальных услуг, дополняют их новыми. Так, п. 65 Правил предусматривает возможность оплаты коммунальных услуг банковскими картами, а также через сеть «Интернет».

Действующее законодательство РФ не запрещает управляющей организации самостоятельно заниматься сбором платежей от жильцов, оборудовав кассу. Однако в большинстве случаев субъект управления организует сбор платежей с жителей многоквартирного дома посредством заключения договора со специализированными организациями: расчетно-кассовыми, информационно-расчетным или иными подобными центрами. Кроме того, с 1 января 2010 г. управляющая организация вправе осуществлять расчеты с собственниками жилых помещений при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Это правило является диспозитивным для рассматриваемого способа управления многоквартирным домом и, следовательно, может быть изменено договором.

Анализ нормативных правовых актов, содержащих правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также текстов договоров управления многоквартирным домом, как правило, дублирующих эти положения, позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости в отнесении условия о порядке внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги к числу существенных. Отсутствие в заключенном сторонами договоре управления рассматриваемого условия легко восполнимо посредством применения норм законодательства. Таким образом, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ нуждается в изменениях, в том числе связанных с исключением из него положений о порядке определения размера платы за коммунальные услуги и порядке внесения платы.

Согласно п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации. Традиционно под контролем понимается проверка кого-либо или чего-либо, чтобы удостовериться в соответствии чему-либо⁶Для собственников помещений в многоквартирном доме, состоящем более чем из четырех квартир, избрание совета многоквартирного дома является обязанностью (ч. 1 ст. 161.1ЖКРФ)..

В отношениях по управлению многоквартирным домом, основанных на договоре, субъектами контроля являются собственники помещений, которые могут реализовывать мероприятия по контролю самостоятельно (единолично, сообща, посредством формирования совета многоквартирного дома и выбора его председателя⁷См.: Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом // Жилищное право. — 2007. — № 6. — С. 74.) либо при помощи внешних субъектов, специализирующихся на функциях контроля (аудиторов, инженеров и т.д.), организация, ими уполномоченная (ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив), или застройщик. Объектом контроля является деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом, в том числе по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг. Целью контроля является улучшение качества и повышение эффективности деятельности по управлению многоквартирным домом. Содержание отношений контроля — сбор и обработка информации о состоянии управляемого объекта (общего имущества многоквартирного дома), оценка фактически достигнутых результатов, соотнесение их с требованиями законов и иных нормативных правовых актов, стандартов, нормативов, регламентов, договора управления многоквартирным домом и осуществление корректирующего воздействия в случае, если достигнутые результаты отличаются от установленных требований.

Мероприятия по контролю, их периодичность, порядок их осуществления и документирования устанавливаются, по общему правилу, соглашением сторон договора управления.

Один из способов контроля за выполнением обязательств указан в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ. В соответствии с ним, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Думается, что диспозитивность данной нормы позволяет изменить как срок представления отчета, так и в целом предусмотреть иную форму контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств по договору, не прибегая к указанной в ЖК РФ. Однако в интересах собственников помещений или уполномоченной ими организации (ТСЖ, ЖК, ЖСК) — не только не исключать действие данной нормы, но и предусматривать в договоре управления форму, содержание такого отчета и порядок его представления, санкции за его непредставление или несвоевременное представление.

Примерные договоры управления многоквартирным домом, разрабатываемые и утверждаемые органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, как правило, включают положения о содержании и порядке представления отчета управляющей организацией. Так, в соответствии с п. 3.1.18 Примерной формы договора управления многоквартирным домом, утв. приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики от 30 января 2008 г. № 16, отчет представляется устно на общем собрании собственников с занесением основных результатов выполнения договора в протокол собрания, а если такое собрание в указанный срок не проводится — в письменном виде.

Протокол собрания или отчет размещаются на информационном стенде. В отчете указывается:

размер полученных в течение отчетного года управляющей организацией от собственников помещений в многоквартирном доме средств в качестве платы за жилые помещения и коммунальные услуги и размер расходов управляющей организации, связанных с управлением многоквартирным домом;
соответствие фактических перечня, объемов и качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в приложениях № 2 и 3 к договору;
список должников, несвоевременно и (или) не полностью вносящих плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и размеры сумм, не выплаченных ими на день представления собственнику отчета о выполнении договора, меры, принятые по повышению собираемости платежей, результаты принятых мер;
количество обращений и принятые меры по устранению недостатков.

В большинстве случаев тексты договоров управления многоквартирным домом содержат обязанность управляющей организации предоставлять отчет собственникам о результатах деятельности за год. При этом в одних случаях в тексте договора уточняются сроки, форма и порядок представления отчета о выполнении договора. Например, управляющая организация обязана «представлять собственнику отчет по затратам на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме ежегодно, по истечении 12 месяцев срока действия договора за прошедший период, а при дополнительном запросе за квартал в письменной форме через представителей собственников и размещение отчета в помещении управляющей организации»; или «управляющая организация ежегодно до 1 апреля текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год путем опубликования отчета в СМИ, а также для подготовки к общему собранию представителям собственников многоквартирного дома... в течение 10 дней с момента предоставления запроса». В других случаях срок и порядок представления отчета оставляется на усмотрение собственников помещений в многоквартирном доме: «Управляющая организация обязана ежегодно представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, в порядке и в соответствии со сроками, установленными решением общего собрания собственников».

Нормы, предусматривающие порядок получения информации о выполнении управляющей организацией обязательств по договору, содержатся в некоторых подзаконных нормативных актах. Так, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены следующие права собственников помещений, связанные со сбором информации о деятельности управляющей организации и измерением фактически достигнутых результатов:

получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (п. 40).

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам предусматривают права потребителей, связанные с получением сведений о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг, об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты (подп. б, г п. 51).

Согласно Правилам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом формы и способы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору входят в состав конкурсной документации, утверждаемой организатором конкурса, и предусматривают: обязанность управляющей организации предоставлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение трех рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом;

право собственника помещения в многоквартирном доме за 15 дней до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом ознакомиться с расположенным в помещении управляющей организации, а также на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, ежегодным письменным отчетом управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными контролировать деятельность, осуществляемую управляющими организациями (подп. 14 п. 41).

В качестве дополнительных мер контроля, направленных на сбор и обработку информации о контролируемом объекте, нормативные акты субъектов РФ и органов местного самоуправления рекомендуют следующие:

участие в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме; присутствие при выполнении работ и оказании услуг управляю щей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по договору;
привлечение для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по договору сторонних организаций, специалистов, экспертов;
проверка объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ путем проверки журналов выполнения работ и услуг;
получение от управляющей организации по запросу любого собственника справок об объемах фактически выполненных работ и оказанных услуг, о сумме собранных с собственников денежных средств в счет оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, о наличии и размере задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями, о сроках выполнения отдельных видов работ и услуг, предусмотренных договором;
ознакомление с договорами, заключенными в целях реализации договора управления многоквартирным домом управляющей организацией.

В текстах договоров управления многоквартирным домом содержатся следующие права собственников помещений, связанные с получением интересующих сведений о деятельности управляющей организации:

требовать от управляющей организации в месячный срок предоставлять письменные ответы на вопросы, связанные с исполнением договора;
на основании письменного заявления получать планы проведения работ по ремонту общего имущества дома;
получать от управляющей организации по письменному заявлению сведения о задолженности собственников помещений в доме.

Полученная информация позволяет оценить деятельность управляющей организации на соответствие ее заданным требованиям и параметрам. Оценка деятельности управляющей компании может осуществляться и на основе специально выработанных и включенных в договор управления критериев. За основу могут быть взяты следующие показатели деятельности управляющей организации:

наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
уровень сбора платежей с собственников и нанимателей жилых помещений, применение мер воздействия к неплательщикам;
своевременное осуществление платежей по договорам с третьими лицами;
целевое использование бюджетных средств, выделяемых на содержание и ремонт дома;
осуществление управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых собственнику’ и иным пользователям услуг;
отсутствие или наличие жалоб и претензий на действия (бездействие) управляющей организации, качество жилищно-коммунального обслуживания;
своевременность и регулярность предоставления общему собранию собственников помещений отчетной информации о выполнении договора управления многоквартирным домом;
проведение мероприятий по внедрению ресурсосберегающих технологий, инновационных проектов, использование современных и качественных материалов и оборудования.

Вместе с тем контроль, как отмечалось, это не только реализация права на получение необходимой информации о деятельности управляющей организации и ее оценку. Сердцевиной контроля является механизм обратной связи. Реализация данного механизма призвана обеспечить выполнение управляющей организацией необходимых корректирующих действий в случае выявления отклонений фактически полученных результатов от заданных параметров. Данное направление контрольной деятельности, его средства и порядок их применения также нашли свое отражение в нормах жилищного законодательства.

Так, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено право собственников помещений требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения (п. 40).

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам предусматривают следующие обязанности управляющей организации, связанные с реализацией процедур коммуникации с лицами, потребляющими коммунальные услуги:

вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) потребителей на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения;
в течение двух рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направлять потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо в отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа;
при поступлении жалобы (заявления, требования, претензии) от потребителя об обнаружении запаха газа в жилых или нежилых помещениях, а также на дворовой территории немедленно принимать меры по проверке полученной жалобы, в случае обнаружения утечки газа — обеспечить безопасность потребителя и ликвидацию обнаруженной утечки;
производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее трех рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей и установленных федеральными законами и договором неустоек (штрафов, пеней) (подп. «з», «и», «к», «р» п. 49 Правил).

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов содержат схожие положения (подп. «д», «к», «л», «р» п. 31), за исключением нескольких моментов. В частности, согласно новым Правилам документы, содержащие правильно начисленные платежи, выдаются потребителю немедленно после проверки правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя, правильности начисления потребителю неустоек. Представляется, что подобная формулировка скорее соответствует интересам исполнителя, чем потребителя, поскольку не создает определенности в вопросе, в какой срок должна быть проведена такая проверка.

Названным обязанностям корреспондируют права потребителей (собственников и иных лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме).

Содержание обратных связей в контрольной деятельности раскрывается нормативными актами-рекомендациями субъектов РФ в следующих способах и процедурах:

участие в планировании работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятии решений при изменении плана работы;
сообщение управляющей организации об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение дней после его представления;
подача в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;
составление актов о нарушении условий договора;
инициирование созыва внеочередного общего собрания собственников для принятия решений по фактам выявленных нарушений и нереагированию управляющей организации на обращения собственника с уведомлением о проведении такого собрания (указанием даты, времени и места) управляющей организации.

Таким образом, при составлении положений о контроле в договоре управления многоквартирным домом целесообразно уделить внимание всем направлениям контрольной деятельности и предусмотреть меры, нацеленные на сбор информации о выполнении управляющей организацией своих обязательств по договору, оценку полученных данных, осуществление процедур коммуникации и корректирующего воздействия в необходимых случаях. При этом в договоре желательно предусмотреть решение вопросов о сроках проведения контрольных мероприятий, их ресурсном обеспечении, составляемых документах, последствиях выявления результатов, отклоняющихся от установленных требований.

Вместе с тем наличие в действующем законодательстве большого числа императивных и диспозитивных норм, предусматривающих порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом, ставит под сомнение обязательность его согласования в тексте договора и соответственно отнесение данного условия к числу существенных.

Анализ комплекса существенных условий договора управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод, что некоторые из них не являются необходимыми для его исполнения и не отражают его природу. Следовательно, легальная конструкция существенных условий договора управления многоквартирным домом нуждается в совершенствовании в нескольких направлениях. Во-первых, видится необходимость отразить в существенных условиях организационный характер деятельности управляющей компании. Во-вторых, в формулировке условия о порядке определения цены договора должны найти закрепление две основные ее составляющие: вознаграждение управляющему и плата за содержание и ремонт жилого помещения. В-третьих, отнесение отдельных до говорных условий (о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке определения размера платы за коммунальные услуги, о порядке внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, о порядке контроля за выполнением обязательств управляющей организацией) к числу существенных представляется нецелесообразным ввиду большого числа императивных и диспозитивных норм, восполняющих их отсутствие в договоре.