Срок в договоре управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом является срочным. По общему правилу в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ он заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Срок действия договора с учетом указанных ограничений устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Из общего правила о сроке договора управления многоквартирным домом сделано два исключения. Первое связано с заключением договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления. Часть 6 ст. 161 ЖК РФ и подп. 15 п. 41 Правил проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в первоначальной редакции предусматривали, что договор с победителем конкурса заключается на один год с возможностью продления его действия на 3 месяца, если:

большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления много квартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с настоящими Правилами, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

В отношении целесообразности такого законодательного решения в юридической литературе были высказаны обоснованные сомнения. Если заключать договор управления только на один год, то необходимо будет проводить новый открытый конкурс на отбор управляющей организации, если и через год собственники помещений в многоквартирном доме не решат вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Это обременит местные бюджеты в связи с затратами на организацию и проведение нового конкурса.

Это, по-видимому, учел законодатель, внеся изменения в названные нормы, в соответствии с которыми срок действия договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам открытого конкурса, составляет не менее чем один год и не более чем три года.

Однако согласимся с высказанным в литературе мнением, что существующим реалиям более соответствует вариант заключения договора с победившей на открытом конкурсе управляющей организацией на максимальный срок (пять лет). Представляется, что такое решение не нарушало бы интересов собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖКРФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.

Второе исключение из правила, установленного ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, является новеллой законодательства об управлении многоквартирными домами. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 12З-ФЗ, договор управления многоквартирным домом между застройщиком и выбранной им управляющей организацией действует до момента заключения договора управления с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.

В гражданском праве принято проводить классификацию сроков как юридических фактов по правовым последствиям на правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие. Анализ ч. 6 ст. 162 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель не признает за сроком действия договора управления многоквартирным домом правопрекращающего значения, поскольку молчание сторон по окончании срока действия договора влечет его пролонгацию на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Следовательно, для прекращения рассматриваемого обязательства необходимо наличие юридического состава, включающего следующие элементы: истечение срока действия договора и заявление стороны (сторон) о прекращении договора. При этом ЖК РФ не устанавливает срока предупреждения о прекращении или изменении договора, поэтому такое заявление может быть сделано вплоть до окончания срока его действия, если самим договором не предусмотрено иное.

Условие об «автопролонгации» содержится в нормах ГК РФ о договорах энергоснабжения (п. 2 ст. 540), найма (ст. 684), аренды (п.2 ст. 621), доверительного управления (п. 2 ст. 1016). Все названные договоры по характеру являются длящимися. Возможность автопролонгации гарантирует некую устойчивость возникших правоотношений, в частности в договоре энергоснабжения гарантируется устойчивое снабжение электроэнергией, в договорах найма и аренды — устойчивое пользование соответствующим объектом.

Автопролонгация как особенность конструкции договора управления многоквартирным домом, на наш взгляд, объясняется, во-первых, необходимостью постоянного обслуживания общего имущества многоквартирного дома и постоянного удовлетворения потребностей граждан в коммунальных услугах, во-вторых, отсутствием инициативы, связанной с организацией управления общим имуществом многоквартирного дома, у большинства собственников.

Помимо срока действия в договоре управления многоквартирным домом могут указываться сроки исполнения контрагентами их обязанностей. Вопрос об этой разновидности сроков не урегулирован нормами о договоре управления многоквартирным домом. Однако практика заключения подобных договоров показывает, что стороны в большинстве случаев определяют сроки исполнения отдельных работ и услуг. Как правило, в договорах устанавливается периодичность выполнения работ, связанных с уборкой придомовой территории, содержанием лестничных клеток, подвалов и чердаков. Это заслуживает положительной оценки, поскольку отсутствие согласованных сроков исполнения обязательств вызывает необходимость прибегнуть к правилу ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательств в разумный срок. При этом большое количество подлежащих выполнению работ и услуг, а также оценочный характер понятия «разумный срок», безусловно, осложнят исполнение договора управления многоквартирным домом. Отсутствие согласованных сроков по выполнению отдельных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также связанных с оказанием коммунальных услуг может быть восполнено положениями некоторых нормативных правовых актов. Так, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда¹В юридической литературе встречается мнение, что принятие решения о при - влечении управляющей организации к управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, должно осуществляться общим собранием его членов (См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание //Жилищное право. — 2007. — № 3. — С. 25). Представляется, что данный подход справедлив только в том случае, если данный вопрос отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ его уставом. определены сроки плановых осмотров жилых зданий, сроки подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации, периодичность ремонта подъездов, уборки тротуаров в зимнее и летнее время и т.д. Положения Правил предоставления коммунальных услуг гражданам восполняют условия о сроках оказания коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 Правил, если собственники помещений в многоквартирном доме не установили условия определения даты начала и (или) окончания отопительного периода или дату начала и (или) окончания отопительного периода, то данные сроки устанавливаются уполномоченным органом. При этом начато отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 ’С, а конец отопительного периода — при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8°С в течение пяти суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов также содержат положения о сроках оказания коммунальных услуг (п. 5).

Как правило, в договорах управления многоквартирным домом устанавливается также срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Отсутствие согласованного условия о сроке исполнения этой обязанности контрагентами управляющей организации восполнимо при помощи правил, установленных ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.