Стороны договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом опосредует отношения между двумя сторонами, одной из которых является управляющая организация. Статья 162 ЖК РФ, посвященная договору управления многоквартирным домом, не содержит указания о том, кто может выступать в качестве управляющей организации. Некоторую ясность в правовой статус управляющей организации вносит ч. 3 ст. 20 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-Ф3 содержащая положения о государственном контроле за использованием и сохранностью жилищного фонда¹Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 155 ЖК РФ, регламентирующей порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.. В соответствии с ней управляющей организацией является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющий управление многоквартирным домом. Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом также допускают возможность привлечения в качестве управляющей организации индивидуального предпринимателя. Однако отдельные авторы полагают, что управляющая организация должна обладать статусом юридического лица. Так, Ю.П. Свит высказал критические замечания в адрес тех, кто допускает расширительное толкование понятия «управляющая организация». По его мнению, если бы законодатель предусматривал осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами как юридическим лицом, так и гражданином-предпринимателем, то в ст. 161, 162 ЖК РФ использовалось понятие «лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность»²См.: Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. — 2007. — № 3. — С. 25,26..

Действительно, использование законодателем понятия «организация» для обозначения стороны рассматриваемого договора представляется не совсем удачным. Дело в том, что согласно общепринятому пониманию организация представляет собой некое объединение отдельных лиц, общественных групп или государств, имеющее четкую структуру и определенные задачи, программу действий. В правовом поле термин «организация» традиционно прикладывается к понятию «юридическое лицо». В соответствии с п. 1 ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. В некоторых случаях законодатель использует обратный прием, раскрывая сущность понятия «организация» через термин «юридическое лицо». Иллюстрацией могут стать нормы законов «О банках и банковской деятельности» и «Об организации страхового дела в Российской Федерации», определяющие соответственно понятия «кредитная организация» и «страховая организация».

Такое значение исключает обозначение деятельности по управлению многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем в качестве организации. В связи с этим очевидна необходимость внесения изменений в действующее законодательство. Возникает вопрос о том, что нуждается в изменении: наименование «управляющая организация» в отношении стороны договора управления многоквартирным домом или состав субъектов, которые могут выступать в качестве таковой? Представляется, что вопрос о возможности осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом индивидуальным предпринимателем тесно связан с содержательной стороной этой деятельности. Поскольку, по нашему мнению, предметом договора управления многоквартирным домом является оказание услуг управления, включая организацию и координацию обслуживания многоквартирного дома, контроль за его качеством и т.д., роль субъекта управления вполне под силу и индивидуальному предпринимателю.

Таким образом, в законодательной корректировке нуждается наименование «управляющая организация». Представляется, что наименованием, наиболее адекватно отражающим как субъектный состав на рассматриваемой стороне договора, так и суть осуществляемой деятельности, является словосочетание «управляющий многоквартирным домом».

Как отмечалось, законодатель не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций. Вместе с тем анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что возможность осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами у некоторых видов юридических лиц ограничена или отсутствует вообще. Рассматриваемая деятельность характеризуется такими чертами, как самостоятельность, риск, направленность на систематическое получение прибыли от оказания услуг, а, следовательно, по своей сути является предпринимательской.

Осуществление предпринимательской деятельности является основной целью создания и деятельности коммерческих организаций. В соответствии с ГК РФ последние могут создаваться в форме хозяйственного товарищества, хозяйственного общества, производственного кооператива, государственного или муниципального унитарного предприятия. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий, обладают общей правоспособностью, предоставляющей возможность осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом, в том числе и деятельность по управлению многоквартирными домами. В силу п. 1 ст. 49 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» унитарное предприятие обладает специальной правоспособностью, необходимой ему для выполнения определенных задач. Ее содержание не охватывает возможности непосредственно осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами. Министерством регионального развития РФ в качестве мер, направленных на развитие конкуренции в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов, были названы следующие:

разработка проектов нормативных правовых актов по ограничению создания унитарных предприятий в сфере управления, содержания многоквартирных домов;
составление прогнозных планов приватизации унитарных предприятий в сфере управления;
проведение приватизации унитарных предприятий в сфере управления³См.: Приказ Минрегиона России от 27 июня 2007 г. № 54 «Об утверждении комплекса мероприятий Министерства регионального развития Российской Федерации по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2007-2008 годы» // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. — 2007. - № 9..

Таким образом, большинство унитарных предприятий в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов претерпело реорганизацию путем приватизации или находится в процессе таковой. Правовой основой этого процесса послужил Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также ряд актов, отражающих специфику приватизации унитарных предприятий жилищно-коммунальной сферы.

Перечень видов деятельности, признаваемых предпринимательскими для некоммерческих организаций, содержится в п. 2 ст. 24 Федерального закона «О некоммерческих организациях».

К ним относятся:

производство товаров и услуг, отвечающих целям создания, приносящее прибыль;
приобретение и реализация ценных бумаг, а также имущественных или неимущественных прав;
участие в хозяйственных обществах и товариществах на вере в качестве вкладчика.

В юридической литературе высказывается мнение, что только в первом из названных случаев доходы некоммерческой организации будут считаться прибылью, извлекаемой от осуществления предпринимательской деятельности. В двух других некоммерческие организации могут получать доходы, однако эти доходы не будут расцениваться компетентными государственными органами в качестве прибыли от предпринимательской деятельности, поскольку такую деятельность осуществляют другие субъекты хозяйственного оборота (банки, транспортные компании, паевые инвестиционные фонды и т.д.).

Для отдельных видов некоммерческих организаций существует легальный запрет на непосредственное осуществление предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 121 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона «О некоммерческих организациях» к таким юридическим лицам относятся ассоциации (союзы).

Осуществление предпринимательской деятельности иными видами некоммерческих организаций допускается лишь для достижения целей, ради которых они созданы, и в соответствии с этими целями (п. 3 ст. 50 ГК РФ). Однако критерии такого соответствия в нормативных правовых актах не определены. Эта проблема не осталась без внимания на страницах литературы⁴См., напр.: Рыженков А.Я., Садков А.Н. Правовое положение некоммерческих организаций: учеб. пособие. — Волгоград, 2004. — С. 10.. При этом рассматривались различные пути ее решения: от легализации любых, не запрещенных законодательством видов предпринимательства⁵См., напр.: Кошкина М. В. Проблемы разграничения основной и предпринимательской деятельности некоммерческих организаций // Налоговое планирование. 2004. - №2.-С. 11, 12., до полного исключения прямого участия некоммерческих организаций в предпринимательской деятельности.

Законодатель выбрал компромиссный вариант для регламентации правового положения отдельных видов некоммерческих организаций, определив виды разрешенной предпринимательской деятельности посредством исчерпывающего перечня. Так, товарищество собственников жилья согласно закону вправе заниматься лишь строго определенными видами хозяйственной деятельности⁶В юридической литературе справедливо отмечается, что системный анализ норм ЖК РФ позволяет выявить виды разрешенной ТСЖ предпринимательской деятельности, не предусмотренные ст. 152 ЖК РФ. К ним, в частности, относятся: деятельность, связанная с продажей, обменом, передачей во временное пользование имущества, принадлежащего товариществу (п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ); выполнение работ и оказание услуг собственникам помещений в многоквартирном доме (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).. Их перечень содержится в ст. 152 ЖК РФ: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Очевидно, что в формулировках данных направлений деятельности ТСЖ под многоквартирным домом понимается тот дом (или несколько домов), на базе которых оно создано. Следовательно, ТСЖ не может осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами в качестве управляющей организации.

При квалификации деятельности некоммерческих организаций в сфере образования как предпринимательской законодатель придает значение целям расходования прибыли. Так, в соответствии со ст. 46 Федерального закона от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» платная образовательная деятельность негосударственного образовательного учреждения не будет расцениваться в качестве предпринимательской, если доходы от нее были впоследствии реинвестированы непосредственно в данное образовательное учреждение, в том числе на заработную плату работников.

Судебная практика также пошла по пути признания критерием соответствия предпринимательской деятельности некоммерческих организаций основным целям деятельности — направление расходования полученных от такой деятельности денежных средств.

Таким, образом, возможность непосредственного осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами некоммерческими организациями существенно ограничена, хотя полностью не исключена.

На наш взгляд, предоставление возможности осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами некоммерческим организациям не соответствует идее организации профессионального управления, закрепленной в программных документах реформы жилищно-коммунального хозяйства. Профессионализм в какой-либо деятельности предполагает ее осуществление в качестве основного рода деятельности соответствующего субъекта. Поскольку основные цели создания и деятельности некоммерческих организаций не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, то говорить о них как о профессиональных участниках в сфере управления многоквартирными домами не приходится. «... Такие организации... занимаются предпринимательской деятельностью спорадически, т.е. от случая к случаю, ведь их основной задачей при осуществлении предпринимательской деятельности является достижение такого уровня материального обеспечения, который позволил бы им успешно реализовать их основную цель, находящуюся вне плоскости коммерческих отношений»⁷Сидоров В.Н. О несовершенстве действующей легальной модели предпринимательской деятельности, осуществляемой некоммерческими организациями// Юстиция. — 2006. — № 5. — С. 89..

В связи с этим представляется необходимым скорректировать нормы о субъектах, которые могут выступать в качестве управляющей организации в договоре управления многоквартирным домом, исключив из них некоммерческие организации и унитарные предприятия. При этом указанные субъекты могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами опосредованно: путем создания и участия в коммерческих юридических лицах. Следует, однако, учитывать отдельные ограничения, установленные законодателем. Примерами могут послужить запреты для благотворительной организации участвовать в хозяйственных обществах совместно с другими лицами, для фондов создавать и принимать участие в каких-либо коммерческих организациях, за исключением хозяйственных обществ (ст. 118 ГК РФ), и др.

В настоящее время законодатель не устанавливает каких-либо квалификационных требований к субъектам, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами. В юридической и экономической литературе неоднократно высказывалось мнение о необходимости установления таких требований в целях защиты интересов собственников помещений в многоквартирных домах. Так, одни авторы предлагают установить в законе требования к минимальному размеру уставного капитала управляющих организаций⁸См.: Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. — 2007. — № 3. — С. 26.. Другие видят выход в создании конкурсных комиссий, которые на основании представленных управляющей организацией программы и принципов управления должны оценить способность последней профессионально осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами⁹См.: Дронов А. А. Концепция вхождения частного бизнеса в жилищный и коммунальный секторы муниципальной экономики // Жилищное право. 2004. — № 1. - С. 30.. Третьи считают целесообразным организацию муниципалитетами обучения управляющих и последующее информирование населения об управляющих организациях, поддерживающих уровень своей квалификации¹⁰См.: Михайлова Е. О регулировании управления многоквартирными домами // Городское управление. — 2005. — № 3. — С. 76.. Наконец, высказывается мнение о необходимости введения обязательного страхования профессиональной ответственности управляющих организаций.

Традиционным способом допуска участников в важные для общества сферы экономической деятельности является лицензирование. Однако в последнее время государственное регулирование в форме лицензирования нередко вызывает неприятие и осуждение. Наносимый лицензированием вред усматривают в том, что оно суживает воспроизводственную базу рыночных отношений, мешает развитию неограниченной конкуренции, препятствует желающим свободно проникать на рынок, не позволяет обеспечить должный контроль, превращается в труднопроходимый административный барьер, создает благоприятные условия для коррупции и зачастую является обременительным для хозяйствующих субъектов.

Современной тенденцией развития законодательства РФ в части установления требований к осуществлению субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и форм контроля их соблюдения является замещение государственного регулирования через лицензирование саморегулированием, т.е. общественным профессиональным регулированием. Это направление реализуется в поэтапном сокращении лицензируемых видов деятельности. Поэтому управление многоквартирными домами, будучи новым видом деятельности, появившимся в период проведения административной реформы, несмотря на потенциально опасный характер, не попал в число лицензируемых. Наличие опыта государственного контроля качества и безопасности товаров, работ и услуг, как правило, является объективной предпосылкой для введения саморегулирования в какой-либо сфере и фактором, обеспечивающим эффективность его функционирования. Отсутствие такого опыта у бизнеса по управлению многоквартирными домами (как и опыта вообще), на наш взгляд, не создает почвы для успешного внедрения механизмов саморегулирования в данной сфере в настоящее время.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона «О саморегулируемых организациях» саморегулируемая организация разрабатывает и утверждает стандарты и правила предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми ее членами. Поддерживая мнение, высказанное в литературе¹¹ См.: Михайлов В. К. Законопроекты, «совершенствующие» регулирование деятельности по управлению многоквартирными домами // Жилищное право. 2011. № 1. - С. 53,54., считаем, что разработка правил и требований к деятельности по управлению многоквартирными домами не может быть делегирована саморегулируемым организациям в силу ряда причин. Во-первых, установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда ст. 12 ЖК РФ относит к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации. Во-вторых, деятельность по управлению многоквартирными домами ввиду высокой технологичности, связи с функционированием сложных механизмов может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, жизни и здоровью граждан, а значит, требует государственного регулирования.

Во всех развитых странах сочетаются государственное регулирование и саморегулирование предпринимательской деятельности, которые преследуют схожие цели: предупреждение причинения вреда жизни и здоровью физических лиц, имуществу физических лиц, юридических лиц и публично-правовых образований, окружающей среде и т.д. «В целом в развитых странах складывается «смешанная система», которую характеризует то, что в ней экономический контроль осуществляется со стороны общества, государства и частных институтов»¹²Долинская В.В. Акционерное право: основные положения и тенденции. — М., 2006. - С. 635.. В этой связи положительной оценки заслуживают положения, внесенные в ЖК РФ федеральными законами от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ и от 18 июля 2011 г. №242-Ф3, которые, во-первых, расширяют функции органов исполнительной власти субъектов РФ в сфере государственного жилищного надзора¹³Так, в силу ч. 5 ст. 20 ЖК РФ в новой редакции государственные жилищные инспекторы вправе посещать общие помещения в многоквартирном доме, а с согласия собственников проводить их обследования и другие мероприятия по контролю, проверять правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления, а также правомерности утверждений условий такого договора и его заключения., а во-вторых, возлагают обязанность по разработке стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами на Правительство РФ.

Вторая сторона в договоре управления многоквартирным домом не получила специального легального наименования. Для ее обозначения законодатель называет тех субъектов, которые могул заключать данный договор. В зависимости от выбранного способа управления ими являются собственники помещений в многоквартирном доме или товарищество собственников жилья, жилищный кооператив либо иной специализированный потребительский кооператив. Таким образом, законодательством предусмотрено два варианта участия собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с управляющей организацией: непосредственно и через организованное сообщество сособственников. С 16 июня 2011 г. контрагентом управляющей организации по договору управления многоквартирным домом может также выступать застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 2 ст. 162, ч. 14 ст. 161 ЖК РФ в ред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ).

Непосредственное участие собственников помещений в многоквартирном доме в договорных отношениях с управляющей организацией, как правило, влечет возникновение обязательства со множественностью лиц на стороне собственников¹⁴Исключение составляют договоры управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности.. Названное законодателем «органом управления многоквартирным домом» общее собрание собственников помещений в нем (п. 1 ст. 44 ЖК РФ), очевидно, неявляется правоспособным образованием, субъектом, способным к участию в договоре управления в качестве стороны. Дело в том, что в гражданском законодательстве органы управления традиционно признаются составной частью конструкции юридического лица. Именно через них юридическое лицо реализует свою право- и дееспособность. ЖК РФ предусмотрел существование органа управления вне рамок какого-либо юридического лица, чем заслужил справедливую критику в юридической литературе¹⁵См., напр.: Дроздов И. А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон — 2007. — № 6. — С. 27.. Думается, что общее собрание является особым способом согласования интересов участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Формулировка «собственники помещений в многоквартирном доме», используемая законодателем, указывает на то, что стороной в договоре управления многоквартирным домом могут являться собственники как жилых, так и нежилых помещений. Поскольку многоквартирный дом представляет собой совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования, то к числу жилых помещений, собственники которых могут являться стороной договора управления, относятся квартира, часть квартиры, комната. В юридической литературе было высказано обоснованное мнение об ошибочности позиции законодателя, признающей за частью квартиры и частью дома качеств самостоятельных объектов жилищных прав. Соответственно к видам жилых помещений, собственники которых могут являться стороной в договоре управления многоквартирным домом, следует отнести квартиру и комнату.

Жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме может являться объектом права собственности одного или нескольких субъектов. В качестве собственников при этом могут выступать физические или юридические лица, а также публично-правовые образования. При этом право собственности соответствующих субъектов должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. Исключение составляют права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (до 31 января 1998 г.), которые признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным нормативным актом (п. 2 ст. 4). Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Переход права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме от одних субъектов к другим по различным основаниям является частым явлением. Следовательно, особенностью договора управления многоквартирным домом при непосредственном участии в нем собственников является постоянно меняющийся состав субъектов на стороне заказчика. Данная особенность ставит вопрос о судьбе договора управления многоквартирным домом, заключенного прежним собственником помещения в многоквартирном доме, при отчуждении его (и соответственно доли в общем имуществе) другому лицу. Нормы о договоре управления не содержат ответа на данный вопрос, подчиняя изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом общим положениям гражданского законодательства.

Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Данная норма устанавливает правило о правопреемстве только в обязательстве по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, не затрагивая иных обязательств собственника, вытекающих из договора управления многоквартирным домом, следовательно, не является универсальным решением обозначенной проблемы. Закон устанавливает момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников жилых помещений. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ этот момент связывается с возникновением права собственности на жилое помещение. Предыдущий собственник, произведший отчуждение жилого помещения, может ссылаться на данную норму для обоснования прекращения у него обязанности по внесению соответствующих платежей и возникновения ее у нового собственника.

Вместе с тем адресация названной нормы собственникам жилых помещений исключает ее применение к собственникам нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Следовательно, вероятно возникновение ситуации, когда бывший собственник помещения в многоквартирном доме, будучи стороной действующего (не расторгнутого в порядке, предусмотренном ст. 450, 452 ГК РФ) договора управления многоквартирным домом, будет обязан нести расходы на обслуживание уже не принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Представляется обоснованным мнение, высказанное И.Д. Кузьминой, о необходимости решения данной проблемы в порядке нормативного регулирования с использованием института перемены лиц в обязательствах, возникающих из договоров управления многоквартирным домом. Сохранение силы условий такого договора для нового собственника обуславливается, во-первых, объективной необходимостью осуществления предусмотренной договором деятельности по отношению к обслуживаемой вещи, во-вторых, отсутствием технической возможности прекратить потребление новым собственником некоторых коммунальных ресурсов (например, отопления), в-третьих, невозможностью персонифицировать некоторые из предоставляемых по договору благ (например, деятельность по содержанию и ремонту общего имущества).

Помимо собственников в соответствии со ст. 162 ЖК РФ контрагентом управляющей организации могут быть и органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Однако орган юридического лица «не является субъектом каких-либо прав и обязанностей, обособленных от прав и обязанностей юридического лица». Очевидно несовершенство данной нормы закона, ибо в соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Следовательно, органы управления названных некоммерческих организаций не могут выступать в качестве стороны в договоре управления многоквартирным домом. Посредством совершаемых ими действий права и обязанности, связанные с участием в договоре, приобретают сами организации.

В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Заключение договоров управления многоквартирным домом законодатель относит к числу обязанностей правления товарищества собственников жилья. Вместе с тем очевидна неспособность коллегиального органа управления совершать сделки от имени юридического лица. Это традиционно является прерогативой единоличного исполнительного органа. Согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ правом действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, наделен председатель правления ТСЖ. Системный анализ рассмотренных норм позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией подписывает председатель правления ТСЖ с обязательным одобрением правлением товарищества. Такой порядок одобрения сделок довольно распространен: законы об отдельных видах юридических лиц предусматривают порядок получения согласия органов управления на совершение отдельных сделок.

При этом обычно речь идет о сделках, соответствующих критериям крупных сделок и сделок с заинтересованностью. В рассматриваемом нами случае значение критерия приобретает вид конкретной сделки.

От имени ЖК указанные договоры по общему правилу подписываются председателем правления (п. 2 ч. 2 ст. 119 ЖК РФ), который отнесен законом к органам управления кооператива (ст. 115 ЖК РФ). ЖК РФ не предусматривает необходимости согласования договоров управления многоквартирным домом с иными органами управления кооператива, однако такое положение может содержаться в уставе.

Таким образом, ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив могут являться стороной в договоре управления многоквартирным домом в случае принятия их органами решения о передаче функций по управлению общим имуществом многоквартирного дома полностью или частично управляющей организации. Способ управления многоквартирным домом при этом не изменяется, а собственники помещений занимают положение выгодоприобретателей.

ТСЖ (ЖК, иной специализированный потребительский кооператив), заключая договоры управления многоквартирным домом, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов товарищества. Являясь объединением собственников с обязательным статусом юридического лица, а следовательно, субъектом права, ТСЖ тем не менее не имеет собственных экономических интересов, отличных от интересов его участников. В экономическом смысле товарищество выполняет функции посредника: через его посредство устанавливаются экономические связи между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей (ресурсоснабжающей) организацией¹⁶С экономической точки зрения посредничество — это установление любой экономической связи между двумя и более лицами через посредничество третьего (См.: Сулейменов М.К. Хозяйственно-посреднические договоры услуг // Советское государство и право. — 1973. — № 3. — С. 50).. Такая посредническая роль товариществ не всегда учитывается законодателем при нормировании отношений с их участием. Особенно ярко это проявляется в вопросах ответственности ТСЖ перед собственниками помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, и перед управляющей (ресурсоснабжающей) организацией — с другой.