Договор управления многоквартирным домом

Понятие договора управления многоквартирным домом, его место в системе гражданско-правовых договоров

Появление нового договора порождает проблему его правовой квалификации: выявления правовой природы, определения его места и роли в системе договоров.

В части 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом определяется как договор, по которому одна сторона (управляющая организация) обязуется по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо застройщика) в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Регулирование договора управления многоквартирным домом нормами жилищного, а не гражданского законодательства требует прежде всего решения вопроса о его отраслевой принадлежности. Сторонники признания норм жилищного законодательства формой существования самостоятельной отрасли права — жилищного, предлагают признавать и самостоятельность жилищно-правовых договоров¹См.: Батова О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права // Юрист. — 2006. — № 3. — С. 38.. Представляется, что до настоящего времени таки не предложены убедительные аргументы в опровержение традиционного представления о жилищном законодательстве как отрасли законодательства, но не отрасли права. В соответствии с ним жилищное законодательство ввиду отсутствия однородного предмета, специфических метода и принципов регулирования общественных отношений не приобретает какой-либо самостоятельности ни в общей системе права, ни в системе отдельных составляющих его правовых отраслей, представляя собой совокупность законов и иных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.

Эти отношения по своей юридической природе неоднородны и состоят из имущественных (гражданских) и управленческих (административных), объединяемых единым объектом отношений — законченным строительством и находящимся в эксплуатации и пользовании жилищем (жилым помещением)²См.: Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). — М., 2006. — С. 13.. Соответственно природу юридических фактов, предусмотренных нормами жилищного законодательства в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, следует определять исходя из зависимости от воли субъектов и их направленности (гражданско-правовая, административно-правовая и т.д.). Договор управления многоквартирным домом направлен на установление имущественных отношений, основанных на началах равенства, отсутствии административного подчинения и занимает свое место среди гражданско-правовых сделок, на которые распространяется действие Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), в частности ст. 445 (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Поскольку для совершения договора управления многоквартирным домом необходимо и достаточно волеизъявления двух сторон, он относится к числу двусторонних сделок.

Каждая из сторон договора управления многоквартирным домом приобретает права и обязанности по отношению к другой стороне. Следовательно, рассматриваемый договор является взаимным.

«Обоюдность предоставлений»³Годэмэ Е. Общая теория обязательств / пер. с франц. И.Б. Новицкого. — М., 1948. - С. 31,32., имеющая место в рассматриваемом договорном обязательстве, свидетельствует о его возмездном характере.

Гражданско-правовые договоры «по моменту возникновения прав и обязанностей»⁴Кабалкин A.IO. Глава 26: Общие положения о договорах // Советское гражданское право: учеб. В 2 ч. — Ч. 1. / под ред. В.А. Рясенцева. — М., 1986. — С. 459. или «по времени возникновения правоотношения»⁵Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России: Общие положения: курс лекций. — М., 2002. — С. 27. дифференцируются на консенсуальные и реальные. «Квалификация конкретного поименованного договора по консенсуальной модели обычно обеспечивается за счет указания в его определении на обязанность»⁶Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. — Томск, 2003. — С. 24.. В договоре управления многоквартирным домом одна сторона обязуется по заданию другой стороны совершить необходимые действия: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги. Следовательно, договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и для его заключения необходимо и достаточно согласования всех его существенных условий, круг которых определен в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Для решения вопросов правового регулирования договора важное значение приобретает классификация договоров на поименованные и непоименованные. О возможности заключить непоименованные договоры законодатель говорит в двух статьях Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ «...гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему». В пункте 2 ст. 421 ГК РФ указывается: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, таки не предусмотренный законом или иным правовым актом».

Вызывает интерес расхождение в формулировках в двух приведенных статьях, что влечет неоднозначное толкование конститутивного признака непоименованного договора. В пункте 1 ст. 8 ГК РФ указывается, что поименованный договор должен быть предусмотрен законом; п. 2 ст. 421 ГК РФ говорит, что такой договор должен быть предусмотрен законом или иным правовым актом.

Указанное расхождение в нормах ГК РФ обостряет доктринальную дискуссию о том, где должен быть регламентирован договор, чтобы стать поименованным: только в ГК РФ, в любом федеральном законе или в любом нормативном правовом акте? Представляется верным мнение третьей группы ученых по следующим соображениям. Во-первых, систематическое толкование положений абз. 1 и 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ снимает вышеозначенное противоречие со ст. 421 ГК РФ, поскольку позволяет сделать вывод, что в поди. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ под законом понимаются не только федеральные законы, но и иные нормативные акты, содержащие нормы гражданского права. Во-вторых, по своему назначению деление договоров на поименованные и непоименованные (именные и безымянные) по гражданскому праву РФ отлично от соответствующего деления договоров по римскому праву, где contractus innominati становились обязательными для одной стороны только с того момента, как другая их исполнила. Это значение по нашему праву заключается в различных подходах к правовому регулированию рассматриваемых договоров: «договор самостоятельный, или именной, обсуждается ближайшим образом по определениям законодательства, установленным относительно того договора, при недостатке же таких определений применяются к нему общие определения о договорах, тогда как договор несамостоятельный, или безымянный, обслуживается исключительно по общим определениям законодательства о договорах»⁷Мейер Д.И. Русское гражданское право: чтения / под ред. А.И. Вицына. — СПб., 1915. - С. 369.. Таким образом, поименованность договора предполагает наличие специальных правовых норм, регламентирующих его особенности и подлежащих применению при его заключении, при возникновении разногласий по его исполнению, а в случае передачи спора на рассмотрение суда — при его разрешении. Источниками таких норм могут быть как ГК РФ и другие федеральные законы, так и иные нормативные правовые акты.

Учитывая вышесказанное, договор управления многоквартирным домом можно квалифицировать в качестве поименованного, поскольку он регламентирован федеральным законом.

Достаточно часто договор управления многоквартирным домом в литературе квалифицируется в качестве смешанного, содержащего элементы различных договоров: договора на выполнение работ, возмездного оказания услуг и др.

Другая группа ученых квалифицирует договор управления многоквартирным домом в качестве комплексного. В связи с подобной квалификацией возникает вопрос о понятиях «смешанный договор» и «комплексный договор» и об их соотношении.

Легальное определение понятия смешанного договора закрепляет п. 3 ст. 421 ГК РФ: «договор в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами». В отечественной цивилистике тема смешанных договоров не нова. Однако ввиду отсутствия единства взглядов на понятие и правовую природу смешанных договоров необходимость теоретической разработки данной категории договоров в гражданско-правовой доктрине осталась. Актуализирует данную тему и тот факт, что в современной доктрине появляется много работ, в которых авторы квалифицируют отдельные договоры через категорию смешанных, не углубляясь в рассмотрение последних.

Изучение понятия смешанного договора и его признаков имеет ярко выраженное практическое значение. Анализ сложившейся арбитражной практики показывает, что суды активно обращаются к указанной категории, квалифицируя как смешанные отдельные обязательства. Это встречается и в обзорах практики ВАС РФ, и в постановлениях по конкретным делам арбитражных судов всех инстанций. Вместе с тем и на практике не обходится без проблем. Сложности вызывает как квалификация договоров в качестве смешанных, так и применение к ним правовых норм.

Одним из проблемных является вопрос об отграничении смешанного договора от иных (смежных) правовых явлений. Для целей настоящего исследования представляет интерес и требует разрешения вопрос о соотношении смешанных договоров с так называемыми поименованными договорами, т.е. договорами, предусмотренными гражданским законодательством. Поданному вопросу в юридической литературе нет единого мнения. Одни авторы договоры, образовавшиеся из соединения элементов отдельных договоров, но впоследствии получившие самостоятельную регламентацию и соответственно статус поименованных, продолжают квалифицировать через категорию смешанных договоров. На взгляд других правоведов, с момента законодательного признания смешанного договора в качестве самостоятельного договорного типа (вида) он утрачивает статус смешанного.

Судебная практика неоднозначно отвечает на вопрос о возможности рассматривать некоторые поименованные договоры в качестве смешанных. Так, Президиум ВАС РФ признал договор аренды с правом выкупа смешанным договором, несмотря на правовую регламентацию такого условия договора аренды в ст. 624 ГК РФ. Вместе с тем можно встретить и иное мнение: «Статьи 632-641 ГК РФ регулируют комбинированное обязательство, предусматривающее обязанность арендодателя передать арендатору имущество в виде транспортного средства и оказывать ему услуги по его управлению и технической эксплуатации. По своему оформлению договор носит не смешанный характер, а сохраняет самостоятельность и цельность специального договора»⁸Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 марта 2006 г. по делу № А21-780/2005-С 1 // СПС «КонсультантПлюс». (выделено мной).

Автор настоящего исследования разделяет вторую позицию. Любая правовая конструкция должна выполнять какую-либо прагматическую задачу. Практическое значение конструкции смешанного договора заключается в определении механизма правового регулирования договора в отсутствие специального нормативного решения. Путь развития от смешанных договоров до признания их самостоятельными, урегулированными законом типами (видами) договоров прошли договор поставки, договор контрактации, договор подряда на капитальное строительство и многие другие договоры. В настоящее время указанные договоры не квалифицируются через категорию смешанных, хотя по своему составу отношения, возникающие из этих договоров, могут быть разложены на отдельные компоненты, которые будут охватываться рамками других договоров. С момента наделения договора специальным нормативно-правовым регулированием отпадает необходимость применения к нему конструкции смешанного договора.

Категория комплексных договоров менее освещена и в законодательстве, и в доктрине. В действующем ГК РФ не используется понятие «комплексный договор». Оно встречается в нескольких подзаконных нормативных актах, однако эти акты не содержат определений указанного термина.

В юридической литературе категория «комплексный договор» понимается по-разному. Одни авторы используют термин «комплексный договор» как синоним понятия «смешанный договор»⁹См., напр.: Витрянский В.В. и др. Гражданское право: В 4 т. — Т. 3. Обязательственное право: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. — М., 2008. — С. 6,7; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. Т.Е. Абовой, A.Ю. Кабалкина. - М., 2002. - С. 807., другие считают, что смешанные и комплексные договоры — это две разные категории. Так, В.Е. Лукьяненко определяет комплексные договоры как до го воры, основанные на нормативных предписаниях разных отраслей права¹⁰См.: Лукьяненко В. Е. Проблемы гражданско-правовых и иных договоров в предпринимательской деятельности АПК // Законодательство и экономика. — 2002. — № 5. - С. 5.. А.А. Собчак усматривал специфику комплексных договоров в их межотраслевом и межвидовом характере: «Межотраслевой характер выражается в необходимости сочетания административно-правового и гражданско-правового регулирования возникающих отношений, межвидовой — в одновременном возникновении комплекса обязательств, что требует применения законодательства о соответствующих видах обязательств»¹¹Собчак А. А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. — 1989. — № 11. — С. 65.. Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев под комплексным договором понимают многокомпонентный договор, прямо предусмотренный в нормах гражданского права и урегулированный ими¹²См.: Огородов Д. В., Челышев М.Ю. Смешанные договоры в частном праве: отдельные вопросы теории и практики // Законодательство и экономика. — 2005. — № 10. - С. 52.. По мнению Е. Татарской, комплексные договоры — это договоры-документы, «...в которых совмещение элементов различных договоров носит механический и случайный характер, т.е. стороны такого договора совместили в нем два разнородных обязательства исключительно для удобства»¹³Татарская Е. Смешанные договоры в гражданском праве Российской Федерации. Правовая природа и классификации // Правой экономика. — 2007. — № 7. — С. 108.. Одновременно автор делает оговорку, что «...различия между такими комплексными договорами-документами и истинно смешанными договорами-сделками носят исключительно теоретический характер и не порождают различного правового регулирования»¹⁴Татарская Е. Смешанные договоры в гражданском праве Российской Федерации. Правовая природа и классификации. — С. 108..

Следует отметить, что в трудах многих известных цивилистов, посвященных теории договоров, понятие «комплексный договор» не используется вообще. Представляется, что непопулярность данного термина связана с тем, что большинство цивилистов не придают ему самостоятельного значения.

Семантический анализ терминов «смешанный» и «комплексный» приводит нас к аналогичному заключению. Согласно толковому словарю СИ. Ожегова слово «смешанный» означает «состоящий из разнородных, разных частей, элементов, участников». Прилагательное «комплексный» происходит от слова «комплекс» в значении «совокупность, сочетание чего-нибудь».

Тождественность рассматриваемых категорий подтверждает практика арбитражных судов округов и международного коммерческого арбитража. Так, комплексными признавались договоры, сочетающие элементы договоров купли-продажи и мены, договора подряда на выполнение проектных работ и договора строительного подряда¹⁵Постановление ФАС Московского округа от 28 февраля 2001 г. № КГ-А40/629- 01 //СПС «КонсультантПлюс»., договоров поставки и подряда¹⁶Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 апреля 2009 г. № А13-11135/2007 // СПС «КонсультантПлюс»., договоров об оказании разных видов услуг (разгрузка вагонов, хранение, погрузка грузов на суда и др.).

Проведенный анализ позволил сделать следующие выводы.

Действующее законодательство и сложившаяся практика не позволяют провести различие между категориями «смешанный договор» и «комплексный договор». Договоры, получившие специальную регламентацию в нормах законодательства, не могут рассматриваться в качестве смешанных (комплексных). Следовательно, договор управления многоквартирным домом не является смешанным (комплексным) договором.

Для того чтобы определить место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров, необходимо сначала их систематизировать, т.е. зафиксировать закономерные связи между классами объектов с целью определения места объекта в системе. Понятие системы включает в себя представление о некотором объединении каких-то элементов и об отношениях между элементами.

Вопрос о наименованиях систематических категорий (элементов системы) гражданско-правовых договоров является дискуссионным. Уже в римском праве сформировалась развернутая система поименованных договоров. По мере развития отдельных договоров они определялись и классифицировались. В зависимости от их значения и с учетом их характера и предмета им давали соответствующее наименование и подчиняли одним и тем же правилам все договоры одного наименования. Таким образом, исторически сложились определенные группы гражданско-правовых договоров, обладающие неким внутренним родством, предопределяющим единое правовое регулирование договоров одной группы, отличное от регулирования договоров, входящих в другие группы.

В теории гражданского права такие традиционно сложившиеся группы договоров именуются по-разному с использованием таких понятий, как «типы», «виды» и «разновидности». В законодательстве также видны попытки обозначить тем или иным образом однородные группы договоров. Однако пока эти попытки вряд ли можно назвать удачными ввиду отсутствия ясности в понятийном аппарате.

Действующий ГК РФ не использует понятие «тип договора». Категория «вид договора» используется законодателем неоднократно.

Во-первых, в п. 3 ст. 420 ГК РФ: «К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе». Очевидно, что речь идет о нормах части второй ГК РФ, посвященных отдельным видам обязательств: купле-продаже, дарению, аренде, подряду и т.д. В пункте 5 ст. 454 и ст. 625 ГК РФ категория «вид» договора используется уже применительно к разновидностям соответственно договоров купли-продажи и аренды. Таким образом, законодатель выделяет отдельные виды договоров, посвящая им главы части второй ГК РФ, и виды отдельных договоров, посвящая им параграфы внутри этих глав. Одним и тем же термином законодатель называет различные категории договорных обязательств.

Следует отметить, что эта проблема не только современного законодательства. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. вообще не использовал понятий «тип» и «вид» применительно к договорам. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., также игнорируя обозначенные понятия, вводит иную классификационную единицу в системе договоров — род: «Если стороны условились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента придания ему условленной формы, хотя бы по закону для данного рода договоров эта форма и не требовалась» (п.1 ст. 161).

Достаточная четкость в употреблении терминов «тип», «вид», «род» договора отсутствует и в гражданско-правовой доктрине.

Дореволюционные цивилисты в большинстве своем использовали термины «род» и «тип» договора для обозначения поименованных (сложившихся) договоров. Однако встречаются необычные наименования указанных групп договоров: «отдельные типичные фигуры», отдельные формы обязательств.

Большинство современных авторов не используют категорию рода договора, обозначая классификационные единицы договоров с помощью терминов «тип» и «вид».

Определения понятий «тип» и «вид» договора или признаков, по которым выделяются данные категории договоров, содержатся в работах лишь некоторых авторов¹⁷Так, С. А. Хохлов определяет тип договора как «совокупность юридических при знаков, закрепленных для однородной группы договоров в нормах самостоятельного правового (договорного) института... Что же касается вида договора, то это понятие характеризует совокупность юридических признаков, которые закреплены в нормах, входящих в состав одного из институтов договорного права и отражающих особенности группы договоров определенного типа» (Хохлов С. А. Договорная работа: учеб. пособие. — Свердловск, 1986. — С. 17). О.Н. Садиков отмечает: «Признание договорного отношения договором определенного типа означает, что этот договор нуждается в самостоятельном правовом регулировании в системе обязательственного права. Отнесение договорного отношения к договору определенного вида есть выделение важных, однако лишь некоторых правовых свойств данного договора, которые к тому же могут быть присущи и договорам другого типа» (Садиков О.Н. Некоторые положения теории советского гражданского права // Советское государство и право. — 1966. — № 9. — С. 22). Из приведенных высказываний видно, что авторы используют термин «вид» в разных значениях. С.А Хохлов рассматривает вид как элемент, возникающий при делении договорного типа. О.Н. Садиков под видами договоров в данном случае имеет в виду группы договоров, сформированные способом дихотомии (делением надвое) в зависимости от момента возникновения договора (консенсуальные и реальные договоры), наличия встречного удовлетворения (возмездные и безвозмездные) и т.д. Подобная классификация договоров традиционна, так же как традиционным является и использование термина «вид» применительно к группам договоров, которые получаются в результате нее. Однако и здесь нет единства в используемой терминологии. Так, Е.А. Лисюкова использует термин «тип» применительно к предварительному договору (См.: Пределы свободы договора в Гражданском кодексе Российской Федерации и Принципах международных коммерческих договоров и Актуальные проблемы гражданского права: сб. ст. - Вып. 4 / под ред. М. И. Брагинского. — М., 2002. — С. 301).. Большинство правоведов определяют место указанных структурных элементов в системе договоров через их соотношение. Можно выделить три основные точки зрения, высказанные в юридической литературе по поводу соотношения между категориями «тип» и «вид» договора. Условно их можно обозначить следующим образом: понятие «тип» шире понятия «вид»; понятие «вид» шире понятия «тип»; понятия «тип» и «вид» тождественны.

Сторонники первой точки зрения в качестве основной структурной квалификационной единицы в системе договоров используют понятие «тип».

Так, М.И. Брагинский в системе договоров выделяет типы, которым посвящены отдельные главы ГК РФ, и виды соответствующих типов, которым, в свою очередь, посвящены отдельные параграфы этих глав.

Ю.В. Романец также при построении системы договоров использует понятия «тип» как родовое понятие, «вид» договора как элемент, возникший в результате деления типа, а «подвид» как элемент, возникший в результате деления вида.

Е.А. Суханов придерживается аналогичной последовательности в расположении структурных элементов в системе договоров. Однако Е.А. Суханов в отличие от М.И. Брагинского и Ю.В. Романца понятие «тип» использует применительно к объединениям (группам) договоров. Так, он выделяет следующие типы договоров: договоры, направленные на передачу имущества в собственность либо в пользование; договоры, направленные на производство работ; договоры, направленные на оказание услуг.

Иную точку зрения на соотношение понятий «тип» и «вид» договора высказал А.Ю. Кабалкин. По его мнению, основной квалификационной единицей в системе договоров является вид, а типы образуются в результате деления вида. Свою позицию он обосновывает ссылкой на уже упоминаемую нами норму, содержащуюся в п. 3 ст. 420 ГК РФ. Сторонником такого подхода можно назвать и В. C. Толстого, только у него в составе вида договора выделяются не типы, а разновидности. В.П. Мозолин, А.В. Кашанин, А.Д. Корецкий также используют категорию вида для квалификации договоров купли-продажи, аренды и т.д.

Нередко понятия «тип» и «вид» в юридической литературе употребляются как взаимозаменяемые, тождественные.

Проведенное исследование позволяет сделать следующий промежуточный вывод: как в гражданском законодательстве РФ, так и в теории гражданского права отсутствуют общепринятые подходы к понятиям типа, вида, рода договоров. На первый взгляд различное понимание и использование этих понятийных категорий является проблемой сугубо теоретической. Убедительно мнение О.Н. Садикова о том, что «смешение юридически важных и во многом различных понятий может привести к научным заключениям, которые трудно признать плодотворными».

Однако, на наш взгляд, существует и практическая потребность в выработке единого подхода к категориям типа, вида и рода гражданско-правового договора. Правильная формализация гражданско-правового договора при помощи указанных категорий позволит точно обозначить его место в системе договоров, определить однотипные ему договоры и соответственно применить к нему правовые нормы.

Классификация гражданско-правовых договоров по родам, типам, видам и соответственно уяснение содержания данных правовых категорий приобретает большое значение при применении правил об аналогии к непоименованным договорам и для правового регулирования смешанных договоров. Согласно п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ участники гражданского оборота вправе заключать договоры как по самостоятельно разработанной сторонами модели, так и сочетающие элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. И в том, и в другом случае возникает вопрос о том, какие нормы должны применяться к таким договорам. Закрепив возможность заключать так называемые непоименованные договоры, законодатель не указал, какие нормы и в какой последовательности должны к ним применяться. В юридической литературе высказывались различные суждения по этому поводу.

Преобладающим является мнение о том, что к непоименованному договору подлежат применению нормы о сходных договорах (в порядке аналогии закона) и общие положения об обязательствах (договорах), а в случае их недостаточности — общие начала гражданского законодательства и требования добросовестности, разумности и справедливости (аналогия права). Для определения сходного договора необходимо выяснить соотношение такого непоименованного договора с договорами, предусмотренными гражданским законодательством. По мнению М.И. Брагинского, прежде всего нужно проверить, отвечает ли договор, не предусмотренный гражданским законодательством, признакам поименованного договорного типа. А для этого необходимо четкое понимание того, что представляет собой категория типа гражданско-правового договора.

Решение вопроса о правовом регулировании смешанных договоров содержится в п. 3 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которым к отношениям сторон по смешанному договору должны применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Для правильного применения правовых норм требует выяснения вопрос о том, элементы каких категорий (классификационных подразделений) договоров, урегулированных законом, составляют единое содержание смешанного договора.

Для правильного понимания значения и соподчиненности категорий «род», «вид» и «тип» обратимся к философии и логике. В логике вид и род — это основные понятия классификации, служащие для выражения отношений между классами: из двух классов тот, что содержит в себе другой, называется родом, а тот, что содержится, — видом. При этом вид — в логическом смысле понятие, которое образуется посредством выделения общих признаков в индивидуальных понятиях и само имеет общие признаки с другими видовыми понятиями. Из понятия вида может быть образовано еще более широкое понятие — понятие рода. В свою очередь, понятие вида может стать по отношению к подчиненным понятиям также понятием рода. Получается, что в этой системе соподчиненных категорий род-вид нет места типу? С точки зрения философии, главной трудностью осознания специфики типа как особой таксономической категории является понимание ее отношения к категории «род», с помощью которой логически схватывается генетическое единство знания, и категории «вид», основной классификационной единицы, позволяющей зафиксировать и описать по отдельности сколь угодно большое множество элементов знания.

По мнению В.И. Плотникова, логически и семантически схватывая функциональные связи элементов знания, категория «тип» опосредует отношения между понятиями рода и вида, обнажая внутри «рода» его уникальную, т.е. его собственную, структуру и позволяя сократить до минимума «видовое» многообразие, превратив тем самым неопределенное множество во вполне определенное, доступное пониманию. Таким образом, можно представить последовательность соподчинения рассматриваемых таксономических категорий следующим образом (в нисходящем порядке): род—тип—вид.

В настоящем исследовании мы будем придерживаться следующего представления о структурных элементах в системе гражданско-правовых договоров. Высшей таксономической категории в системе — роду соответствует сам гражданско-правовой договор как разновидность юридических фактов. Типами гражданско-правовых договоров являются исторически сложившиеся группы гражданско-правовых договоров, обладающие внутренним родством, предопределяющим единое правовое регулирование: купля-продажа (гл. 30 ГК РФ); аренда (гл. 34 ГК РФ), подряд (гл. 37 ГК РФ) и т.д. Вид — систематическая категория, образующаяся при делении типа. Ей соответствуют розничная купля-продажа, контрактация, поставка, лизинг, аренда транспортных средств и т.д.

Правильная классификация позволяет определить место каждого отдельного явления в системе явлений, которое укажет на его свойства. Классификация гражданско-правовых договоров имеет двоякое значение. С одной стороны, она важна с практической точки зрения, поскольку «облегчает применение соответствующих норм к конкретному договору на практике и дает возможность выявить черты сходства правового регулирования определенных экономических отношений, способствуя дальнейшему совершенствованию и систематизации законодательства». С другой стороны, классификация имеет теоретическое, познавательное значение: «Построение знаний по системным принципам способствует глубокому познанию объективной сущности окружающего мира».

Основной проблемой, связанной с систематизацией договоров, следует признать проблему выбора единого критерия, который бы позволил отнести данный договор к соответствующей группе с учетом тех или иных признаков. Еще К. Победоносцев отмечал: «Нелегко придумать совершенно правильную классификацию отдельных договоров и обязательств, особливо в том их разнообразии, которое представляется в нынешнем развитии экономического быта, из коего происходят, сообразно с новыми потребностями, новые виды. Ни одну из существующих систем, принятых как в законодательствах, так и в учениях права, нельзя признать утвердившейся и достаточной»¹⁸ Победоносцев К. Курс гражданского права. — СПб., 1896. — Ч 3. Договоры и обязательства. — С. 319. (выделено мной).

С точки зрения системного подхода в науке один и тот же «материал», субстрат, выступает в системном исследовании как обладающий одновременно разными характеристиками, параметрами, функциями и даже принципами строения. Иными словами, при подходе к объекту исследования как к системе любое отдельное системное представление этого объекта является относительным.

В доктрине ведутся споры о том, к какой сфере должны относиться признаки, выступающие критерием для систематизации гражданско-правовых договоров. Различные авторы приходят к выводу, что:

• эти признаки должны быть юридическими;
• эти признаки должны быть экономическими;
• критерий должен быть комплексным, сочетать в себе юридические и экономические признаки;
• характер признаков не имеет значения; это могут быть любые значимые для права признаки общественных отношений.

Значительная часть авторов при систематизации гражданско-правовых договоров используют критерий «направленности результата» или «целевой направленности обязательства», однако ввиду различной интерпретации этих оснований полученные ими результаты отличаются друг от друга.

Так, О.А. Красавчиков, используя в качестве критерия систематизации направленность гражданско-правового обязательства, выделял четыре группы договорных обязательств: 1) обязательства, направленные на передачу имущества; 2) обязательства, направленные на выполнение работ; 3) обязательства, направленные на оказание услуг; 4) обязательства, направленные на передачу денег¹⁹См.: Красавчиков О.А. Система отдельных видов обязательств // Советская юстиция. — 1960. — №. 5. — С. 42. Предложенная О. А. Красавчиковым система подверглась критике на страницах юридической литературы. В частности, Н.И. Овчинников справедливо отмечает, что обязательства четвертой группы отличаются от первых трех по объекту правоотношения. То есть помимо общего критерия «направленности гражданско-правового обязательства» вводится дополнительный — объект гражданских прав и обязанностей. Таким образом, попытка систематизации договоров на основе единого критерия О. А. Красавчикову не удалась.. М.И. Брагинский рассматривает такое же количество групп, однако по содержанию они полностью не совпадают: вместо обязательств, направленных на передачу денег, в самостоятельную группу ученый выделяет обязательства, направленные на учреждение различных образований.

Е.Л. Суханов выделяет иные, чем М.И. Брагинский, группы договоров, хотя их количество также не изменяется. Отличие заключается в том, что ЕЛ. Суханов разделяет по разным группам договоры на передачу имущества в собственность и в пользование, а обязательства, направленные на учреждение различных образований, в качестве самостоятельной группы им не рассматриваются.

Ю.В. Романец объединяет договоры на оказание услуг и выполнение работ в одну группу, при этом дополнительно называет три группы договоров, которые обычно не выделяются: договоры, направленные на страхование имущественных рисков, договоры, направленные на предоставление отсрочки возврата того же количества имущества или на отсрочку оплаты, и договоры на замену лица в обязательстве.

Семантический анализ словосочетания «направленность на результат», наиболее часто используемого в качестве критерия систематизации гражданско-правовых договоров, позволяет сделать вывод, что его значение может быть адекватно отражено другим более емким понятием — «цель». В соответствии с традиционным пониманием цель представляет собой «идеальный или реальный предмет сознательного или бессознательного стремления субъекта; финальный результат, на который преднамеренно направлен процесс». В теории гражданского права неоднократно обращалось внимание на необходимость дифференциации юридических и экономических целей субъектов договора (сделки).

При этом справедливо отмечалось: «В пределах одной экономической цели могут существовать и почти всегда существуют различные правовые средства, которые, в свою очередь, выступают как цели правовые. Для приобретения необходимых вещей участник оборота может или купить, или взять внаем, в ссуду, взаем эти вещи. При единой экономической цели субъект права таким путем определяет одну из многих правовых целей; он либо стремится приобрести право собственности или распоряжения вещью за деньги, либо хочет полупить эти же вещи с условием возврата таких же вещей, либо стремится полупить право лишь временного пользования вещью». Таким образом, основным критерием систематизации гражданско-правовых договоров следует признать их правовую цель, что не исключает дальнейшей дифференциации договоров внутри образовавшихся групп по иным основаниям.

Полагаем, что классификация договоров по признаку правовой цели может выглядеть следующим образом:

1. договоры, направленные на передачу имущества в собственность;
2. договоры, направленные на передачу имущества в пользование;
3. договоры на выполнение работ;
4. договоры на оказание услуг;
5. договоры, направленные на упреждение различных образований;
6. договоры, направленные на передачу права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации;
7. договоры, направленные на отчуждение исключительных прав.

Определим место договора управления многоквартирным домом в системе гражданско-правовых договоров, взяв за основу предложенную модель. Пункт 1 ст. 161 ЖК РФ определяет экономическую цель договора управления многоквартирным домом: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Однако нормы о договоре управления многоквартирным домом не отражают его правовой цели. Последняя должна быть сформулирована исходя из задач, которые по замыслу этот договор должен разрешать.

Эти задачи были обозначены в основных программных документах реформы жилищно-коммунального хозяйства. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации в основу было положено разделение функций между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от принадлежности. При этом к функциям управляющей организации были отнесены, в частности, сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а к функциям обслуживающей подрядной организации — своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда.

Идея разграничения функций управления и обслуживания, ставшая определяющим положением в ходе проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства в России, не является оригинальной и основывается на мировом опыте организации рассматриваемых отношений. Объясняется подобное разделение функций тем, что деятельность по управлению по своему назначению и содержанию принципиально отличается от производственной деятельности. Специфическими функциями управления, традиционно выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ, планирование, организация, координация, контроль и др. Таким образом, управленческий труд относится к категории труда умственного, осуществляемого человеком в виде нервно-психических усилий. Одной из самых главных характеристик умственного труда является его сложность, обусловленная масштабами, количеством и структурой решаемых проблем, разнообразием применяемых методов, организационных принципов, степенью новизны принимаемых решений, объемом требуемых изменений в состоянии объекта управления, а также степенью оперативности, самостоятельности, рискованности решений, которые необходимо принимать. Следовательно, эффективность деятельности субъекта управления (менеджера) в значительной степени определяется уровнем его профессиональной подготовки, суммой его знаний, умений и опыта.

За рубежом бизнес по управлению недвижимостью в жилищной сфере широко развит и профессионализирован. Так, в соответствии с действующим в ФРГ законодательством для осуществления своих прав и обязанностей по управлению общим имуществом в многоквартирном доме сообщество домовладельцев обязано назначить управляющего. В его качестве может выступать домовладелец или третье лицо, в том числе юридическое лицо (управляющая компания), поскольку домовладельцы, не имеющие специального образования и надлежащего уровня квалификации, часто не в состоянии осуществлять надлежащее управление, эксплуатацию и содержание общих элементов недвижимости. На основании решения домовладельцев о назначении управляющего с ним заключается договор.

По законодательству Франции вопросы содержания неделимых частей здания (дворов, стен, крыш, балок, лестниц, лифтов, коридоров и т.д.) решаются непосредственно собственниками на основании договора между ними либо синдикатом — принудительным объединением собственников этажей или квартир в жилом доме²⁰См.: Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. — М., 1972.-С.74,75.. При этом собственники, как правило, заключают договор со специализированной организацией (муниципальной или частной) об обслуживании дома и отдельно с фирмой, специализирующейся на контроле качества предоставляемых услуг.

Привлечение специализированных фирм к управлению жилой собственностью (в частности, многоквартирными домами или комплексами) широко распространено в США. Зародившись в 1920-е гг., бизнес по управлению жилой недвижимостью прошел путь развития от специализированных отделов в риелтерских фирмах до становления самостоятельных профессиональных структур. В настоящее время он представлен различными по масштабу деятельности управляющими компаниями, действующими на основании договоров об оказании управленческих услуг за менеджерское вознаграждение.

Эта идея об организации профессионального управления на основании заключения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющими компаниями договора на управление в форме договора возмездного оказания услуг была закреплена в Подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» и, по-видимому, должна была полупить претворение в жизнь в нормах Жилищного кодекса РФ, в частности в разд. VIII «Управление многоквартирными домами». Исходя из легальной дефиниции договора управления многоквартирным домом, в функции управляющей компании входит: оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг. Однако содержательная сторона деятельности управляющей организации в ЖК РФ не определена. Вследствие этого в литературе предмет договора управления многоквартирным домом нередко характеризуется через категорию «жилищно-коммунальные услуги». Само по себе понятие «жилищно-коммунальные услуги» является нормативным: оно неоднократно используется в ЖК РФ, а также в иных правовых актах.

Вместе с тем следует отметить отсутствие единого подхода к определению перечня жилищно-коммунальных услуг. Так, постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» использует понятие «жилищно-коммунальные услуги» как собирательное для обозначения содержания и ремонта жилых помещений, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения. Письмо Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 9 февраля 2006 г. № ЮТ-436/03 добавляет к этому перечню также услуги по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов. Некоторые акты формируют перечень жилищно-коммунальных услуг как открытый. По мнению Д.П. Гордеева, жилищно-коммунальные услуги в целом не являются собственно услугами в юридическом смысле, а их предоставление сочетает в себе куплю-продажу товаров, производство работ и оказание услуг²¹См.: Гордеев Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг// Жилищное право. — 2002. — № 4. — С. 32—34.. Таким образом, исследование категории «жилищно-коммунальные услуги» не позволяет определенно охарактеризовать содержание деятельности управляющей организации. Не способствует этому и анализ понятия «содержание общего имущества в многоквартирном доме», используемого законодателем для характеристики предмета договора управления многоквартирным домом. Рассматриваемое терминологическое сочетание раскрывается в п. 11 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 492²²Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ но управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (ред. от 6 мая 2011 г.) // СЗ РФ. — 2006. — № 34. - Ст. 3680; 2011. - № 22. - Ст. 3168. посредством перечисления отдельных работ и услуг.

В соответствии с ним в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома в функции управляющей организации может входить: осмотр общего имущества; обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации; меры пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества многоквартирного дома; проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности; обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

По смыслу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания должна предоставлять коммунальные услуги. Однако, как справедливо отмечается в литературе, созданные в настоящее время управляющие организации, как правило, не могут быть поставщиками коммунальных услуг, не являясь производителями ресурсов, не имея устройств потребления либо сетей для транспортировки ресурсов, а соответственно и пользователями этих ресурсов. Значит, роль управляющих компаний в этих отношениях может заключаться лишь в организации предоставления коммунальных услуг посредством заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями. Однако организационный характер деятельности управляющей компании не отражен в легальной конструкции договора управления многоквартирным домом. Конечно, положения ЖК РФ о рассматриваемом договоре не содержат обязанности совершения действий, составляющих его предмет, управляющей организацией лично. То есть управляющая организация вправе самостоятельно решать, производить ли, например, капитальный ремонт крыши многоквартирного дома самостоятельно или привлечь для этого третьих лиц. Однако практическая реализация этих норм показывает, что в большинстве случаев управляющие организации (причем часто сформированные из бывших ДЕЗов, ГРЭПов, РЭУ) своими силами осуществляют большую часть работ и услуг, по сути, совмещая в себе функции и организатора, и исполнителя. Это обусловлено в том числе и отсутствием развитого рынка подрядчиков.

Таким образом, первоначальный замысел сформировать договор управления многоквартирным домом как договор управленческих услуг по типу западного аналога, где основная функция управляющей организации — организовать обслуживание многоквартирного дома, не был реализован на нормативном уровне.

Следует отметить, что встречаются отдельные попытки реализации первоначальной идеи на уровне местного нормотворчества. Так, в развитие положений ст. 163 ЖК РФ Новокузнецким городским Советом народных депутатов утверждено Положение о порядке управления многоквартирными домами, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования «город Новокузнецк»²³Постановление Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 22 сентября 2006 г. № 12/125 «Об утверждении Положения о порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности м уют щепального образования «город Новокузнецк» // Новокузнецк. — 2006. — 5 окт.. В соответствии с п. 3.1 и 3.3.1 указанного Положения управляющая организация осуществляет следующие функции: мониторинг состояния жилищного фонда, организация технических осмотров зданий и других объектов; организация выполнения работ по обслуживанию, текущему капитальному ремонту с учетом состояния объектов и объема финансовых средств для их осуществления; заключение договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг; систематический контроль и оценка соответствия фактического качества обслуживания установленным нормативам и параметрам, предусмотренным в договоре; организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги от нанимателей; организация уборки мест общего пользования, придомовых территорий; организация благоустройства придомовой территории; организация устранения аварийных ситуаций в многоквартирном доме и др.

Из формулировки предмета деятельности управляющей организации в упомянутом положении можно сделать вывод об услуговой природе договора управления многоквартирным домом. Получается, что под одним наименованием могут скрываться договоры разной правовой природы (различные типы договоров) в зависимости от того, как будет сформулирован предмет конкретного договора. То есть вопрос о типовой принадлежности решается на уровне индивидуального регулятора — самого договора. Причина этого видится в том, что в легальной модели договора управления многоквартирным домом, предложенной ЖК РФ, отсутствует обозначение предмета деятельности управляющей организации. Следовательно, предметом договора управления многоквартирным домом в зависимости от состава общего имущества, его состояния, а также пожеланий собственников помещений, расположенных в нем, может быть выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а может — только оказание услуг по организации его обслуживания.

Такое законодательное решение не является обычным. С приобретением договором статуса «поименованного» традиционно связывается два основных момента: во-первых, договор приобретает единое, легальное наименование, во-вторых, — специальное унифицированное правовое регулирование. До специальной регламентации в ЖК РФ договоры между собственниками жилья и уполномоченной организацией (управляющей компанией или жилищно-эксплуатационной организацией) в законодательстве именовались по-разному: договорами на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг, договорами на обслуживание жилья и поставку коммунальных услуг, договорами на обслуживание. В юридической литературе такие договоры получали различную квалификацию: как агентские договоры, договоры доверительного управления, договоры подряда, договоры возмездного оказания услуг и смешанные договоры. Законодательное закрепление договора управления многоквартирным домом положительно разрешает лишь вопрос о его наименовании, но не снимает проблемы его правовой квалификации и правового регулирования, так как отсутствует единообразие в его предмете.

Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом, предложенная законодателем в действующем ЖК РФ, не соответствует изначально поставленным задачам — способствовать разделению функций управляющих организаций и функций подрядных организаций. Для реализации идеи «профессионального управления многоквартирными домами» следует изменить подход законодателя к определению предмета рассматриваемого договора, исключив из него упоминание о выполнении работ. Это не означает, что управляющая организация будет лишена права осуществлять подобную деятельность. Однако определение любого понятия должно отражать его суть, а определение договора — основное представление законодателя о его конструкции. В соответствии с этим представляется, что предметом договора управления многоквартирным домом должно быть оказание услуг управления (менеджерских услуг): управляющая компания должна организовывать и координировать обслуживание многоквартирного дома, контролировать его качество, а также осуществлять иные функции управления.

Термин «управление» используется в наименованиях и некоторых других договоров, возможность заключения которых прямо предусмотрена действующим законодательством. К их числу можно отнести договор доверительного управления имуществом, договор о передаче полномочий по управлению хозяйственным обществом (далее — договор управления хозяйственным обществом), договор о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными правами и др. Говорит ли сходство в наименованиях этих договоров о некотором их родстве или законодатель допускает некую вольность в использовании терминов? Ответ на поставленный вопрос можно найти на основе понимания сути категории «управление» и сопоставления ее с характером деятельности, опосредуемой названными договорами.

Действующее законодательство не раскрывает понятие «управление». В юридической литературе данный термин трактуется неоднозначно в зависимости от области исследований конкретных авторов.

Так, применительно к оперативному управлению государственным имуществом А.В. Венедиктов рассматривал управление как совокупность разнообразных функций, прав и обязанностей госпредприятия в отношении имущества, закрепленного за ним²⁴См.: Венедиктов А. В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л., 1948. - С. 328..

Г.А. Аскененок под управлением как самостоятельным правомочием в праве государственной собственности на землю понимал «непосредственное заведование землями», включая учет и регистрацию земель, мероприятия по проведению землеустройства, связанные с отводом и изъятием земли, с оформлением прав землепользователей на землю и с распределением земли внутри определенных ведомств, получивших землю в пользование (внутрихозяйственное землеустройство)²⁵Цит. по: Прохорова Н.А Понятие «управление» в земельном праве // Государство и право. — 2003. — № 6. — С. 91..

Содержание управления применительно к имущественным отношениям, возникающим из договора доверительного управления, сводится Е.С. Пьяных к деятельности доверительного управляющего по выполнению «разнообразных функций, прав и обязанностей, которые бы исполнял сам собственник в отношении принадлежащего ему имущества, включая возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, за исключением потребления имущества»²⁶Пьяных Е.С. Место договора доверительного управления имуществом в системе гражданско-правовых обязательств // Юрист. — 2004. — № 12. — С. 26..

Управление в отношении общего имущества кондоминиума рассматривается B.C. Ермаковым как «комплекс мер, направленных на его сохранение, поддержание его в надлежащем состоянии и обеспечение его функционирования и развития»²⁷Ермаков B.C. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома)//Жилищное право. —2004. — № 12. - С. 26..

Таким образом, определения понятия «управление», предлагаемые на страницах юридической литературы, не носят общего характера, а сформулированы скорее для целей конкретных исследований. Поэтому для уяснения сути рассматриваемого понятия необходимо обратиться к другим наукам. Управление как социальный феномен является предметом изучения целого ряда наук, в том числе менеджмента, социологии, политологии, философии, кибернетики, психологии, экономики. Разделы этих дисциплин, касающиеся управления, составляют структуру науки управления. Поэтому в теории управления как междисциплинарной системе разработан общий подход к категории «управление», который может быть использован и в юриспруденции.

В теории управления сущность управления обычно раскрывается, с одной стороны, через понятия «деятельность» и «процесс», с другой — с помощью категории «воздействие». В первом случае управление сводится к действиям и процессу по подготовке и исполнению управленческих решений и по проведению организационно-управленческих мероприятий. Во втором — к воздействию, которое указывает на влияние некоего субъекта на объект, в ходе которого происходит его преобразование, переход из одного состояния в другое, изменение направленности его движения или развития. Таким образом, в наиболее общем виде управление определяется как «процесс целенаправленного воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенных результатов». Однако ключом к раскрытию содержания управленческой деятельности является изучение процесса управления с точки зрения его функций, ибо «функции управления — это проявление его сущности в действии». Специфическими функциями управления, традиционно выделяемыми в экономической литературе, являются: анализ, планирование, организация, координация, контроль и др.

Соотнесем полученное представление об управлении с характером деятельности, опосредуемой «договорами управления». Во-первых, все рассмотренные договорные обязательства направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление комплекса действий — процесса, растянутого во времени. Так, по договору доверительного управления доверительный управляющий в течение определенного срока обязуется осуществлять управление имуществом (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Предметом договора управления хозяйственным обществом является осуществление деятельности по управлению хозяйственным обществом в качестве единоличного исполнительного органа.

По договору о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными правами организация по управлению правами на коллективной основе осуществляет деятельность, в процессе которой совершает сделки по предоставлению возможности использования управляемых ею исключительных прав на соответствующие объекты или отдельных правомочий в отношении соответствующих способов использования таких объектов, распределяет полученные от пользователей средства среди правообладателей, а также осуществляет необходимые действия по защите прав, переданных ей в управление.

Во-вторых, при опосредовании договоров, входящих в исследуемую группу, осуществляется целенаправленное воздействие управляющего на некий объект для достижения определенных результатов. При этом предполагаемый положительный эффект от такого воздействия не сводится к правовым результатам, а выступает в виде некоего социально-экономического блага, различающегося в зависимости от объекта управления. Так, целями передачи имущества в доверительное управление являются сохранение и поддержание имущества в нормальном работоспособном состоянии и получение определенных договором доходов от грамотного и профессионального использования имущества.

Результат, к которому стремится «учредитель управления» в договоре управления хозяйственным обществом, — это обеспечение наиболее эффективного управления им: выведение из экономического кризиса, получение прибыли от деятельности.

Положительный эффект, ожидаемый от заключения договора управления многоквартирным домом, состоит в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В-третьих, обязанность субъекта управления во всех рассматриваемых договорах осуществляется через выполнение функций управления. Так, например, управляющая организация, являясь стороной договора управления многоквартирным домом, прежде всего анализирует состояние объекта управления. Практически каждый многоквартирный дом уникален, поскольку имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа, что требует особого индивидуального подхода. Функция планирования реализуется управляющей организацией при разработке системы мер, направленных на поддержание дома в надлежащем состоянии, например, при составлении графика проведения капитального ремонта. Спланированные действия необходимо воплотить на практике, организовать их выполнение.

Содержание функции организации управления предполагает заключение управляющей организацией договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг, договоров на текущее обслуживание общего имущества многоквартирного дома, на производство капитального ремонта; определение перечня и профессионального состава персонала в соответствии с видами работ, необходимыми для выполнения организуемой деятельности, и т.д. Координация создает условия для эффективного и непрерывного функционирования системы управления за счет установления непрерывных связей между управляющей организацией и конкретными исполнителями. Реализуя функцию контроля, управляющая организация осуществляет наблюдение за общим имуществом многоквартирного дома как объектом управления и процессами реализации управленческих решений с целью проверки соответствия наблюдаемого состояния объекта желаемому и необходимому состоянию, предусмотренному нормативными правовыми актами и договором управления. Ту же цепочку функций в том или ином объеме реализуют субъекты управления и в иных исследуемых договорах.

С точки зрения права деятельность по реализации данных функций квалифицируется как совокупность фактических и юридических действий. При этом для обязательств, в рамках которых осуществляется управленческая деятельность, характерно отсутствие исчерпывающего определения параметров этой деятельности, что предполагает свободу действий управляющего в рамках достижения результата. Так, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий по общему правилу вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия. Единственное требование к его деятельности — это ее соответствие интересам учредителя или выгодоприобретателя.

Во исполнение договора об управлении хозяйственным обществом управляющая компания (управляющий) совершает разнообразные фактические и юридические действия в соответствии с полномочиями исполнительного органа, примерный перечень которых содержится в уставе хозяйственного общества²⁸См.: Степанов Д. Компания, управляющая хозяйственным обществом // Хозяйство и право. — 2000. — № 10. — С. 65-67..

На первый взгляд исключением из общего правила представляются договор управления многоквартирным домом и договор доверительного управления ценными бумагами, при регламентации которых законодатель не ограничивается установлением общих требований, а предписывает строгое согласование параметров деятельности субъекта управления. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что и в рамках этих обязательств субъекту управления предоставлена определенная свобода действий. Так, например, управляющая организация по договору управления многоквартирным домом вправе самостоятельно устанавливать необходимость и сроки проведения отдельных видов работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, осуществлять выбор обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций, решать, как и какими силами организовывать работу диспетчерского пункта, иметь ли в своем составе управляющих на каждый дом или управлять централизованно и т.д.

Таким образом, термин «управление» достаточно точно отражает специфику деятельности, составляющей предмет исследуемых договорных обязательств, а выявленное между ними родство позволяет высказать предположение о формировании нового типа договоров, не имевшего аналогов в российском праве, — договоров об оказании услуг управления. Практическое значение такого вывода видится в возможности применения аналогии закона для восполнения пробелов в нормировании договоров данного типа.