Вселение в жилое помещение других членов семьи. Выбытие из жилого помещения
Основанием для заселения жилого помещения являются:
- по договору социального найма — ордер на жилое помещение;
- по договору коммерческого найма — договор найма жилого помещения, оформленный в письменной форме;
- по договору аренды жилого помещения — договор аренды, оформленный в письменной форме.
Заселение собственника в жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, производится на основании документа, удостоверяющего право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве). При этом какие-либо административные ограничения на заселение гражданами жилых помещений не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством.
Жилищное законодательство предусматривает особый порядок заселения освободившихся в квартире жилых помещений.
В том случае, если в квартире, в которой освобождается жилое помещение, проживают не один, а несколько нанимателей (коммунальная квартира) и освобождается изолированное жилое помещение, данное жилое помещение должно быть предоставлено тем гражданам, проживающим в этой же квартире, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и состоят в установленном порядке на учете нуждающихся. При этом предоставление освободившегося жилого помещения, расположенного в квартире с несколькими нанимателями, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится в порядке очередности (ч. 1 ст. 59 ЖК РФ).
Если в квартире, в которой освобождается жилое помещение, не проживают наниматели, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам-нанимателям и (или) собственникам, которые имеют жилую площадь менее установленной нормы предоставления на одного члена семьи, на основании их заявления (ч. 2 ст. 59 ЖК РФ).
Когда в коммунальной квартире не проживают граждане-наниматели, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью менее установленной нормы предоставления в расчете на одного человека освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 3 ст. 59 ЖК РФ).
Если среди нанимателей жилого помещения в рамках коммунальной квартиры не окажется граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо граждан, имеющих жилую площадь менее установленной нормы предоставления на одного человека, вселение в освобождающееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Однако указанное правило может быть изменено либо ограничено законодательством субъектов Российской Федерации.
При согласии всех нанимателей коммунальной квартиры один из них вправе приобрести незанимаемые им жилые помещения в коммунальной квартире и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры на праве частной собственности. Кроме того, при согласии всех нанимателей один из них вправе занять освободившиеся в коммунальной квартире изолированные жилые помещения без внесения дополнительной платы и приватизировать их в установленном законом порядке.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, желающих заселить освободившееся изолированное жилое помещение, оно предоставляется в установленном порядке другим гражданам по договору социального найма жилого помещения. В рамках жилищного законодательства содержатся особенные нормы, касающиеся порядка заселения в общежития, в служебные жилые помещения либо в дома жилищно-строительных и жилищных кооперативов.
Предоставление жилой площади в общежитиях осуществляется на основании решений государственных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, за которыми на праве хозяйственного веления или оперативного управления закреплены общежития.
В соответствии со ст. 93 ЖК РФ предоставление служебных жилых помещений гражданам связано с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным иди муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти иди органы местного самоуправления.
Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный (жилищный) кооператив и получить в нем квартиру после полной выплаты паевого взноса лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов данного кооператива предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат в соответствии с количеством членов семьи, суммой внесенного паевого взноса и предельным размером жилой площади (данная норма жилья устанавливается в Примерном уставе кооператива и не должна противоречить нормам жилья, установленным на законодательном уровне). Заселение квартир в домах жилищно-строительного кооператива производится на основании решения общего собрания членов кооператива (ч. 2 ст. 124 ЖК РФ).
После вселения в установленном законом порядке в жилое помещение наниматель приобретает право вселить туда других граждан с согласия остальных проживающих с ним членов семьи. Такое вселение регламентируется ст. 70 Жилищного кодекса — при вселении в жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, и ст. 679 Гражданского кодекса — при вселении в жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.
Итак, в соответствии со ст. 70 Жилищного кодекса наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется. Понятие «член семьи нанимателя» содержится в ст. 69 Жилищного кодекса
В отличие от членов семьи. постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, в данное жилое помещение также могут быть вселены и временные жильцы. Согласно ст. 80 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении (по договору социального найма) другим гражданам — временным жильцам. За проживание и пользование жилым помещением с временных жильцов не взимается плата
В рамках Жилищного кодекса РФ установлен срок для проживания временных жильцов — не свыше шести месяцев. Но наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи и временных жильцов составит менее учетной нормы. При проживании в жилом помещении, предоставленном нанимателю по договору социального найма, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее семи дней после первого требования нанимателя или проживающих совместно с ним несовершеннолетних членов его семьи.
Согласно ч. 1 ст. 679 Гражданского кодекса РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Вселение допускается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, за исключением случает вселения несовершеннолетних детей. Кроме того, в соответствии со ст. 680 Гражданского кодекса наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодатетя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).
Однако наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований жилищного законодательства о норме жилой площади на одного человека. При этом срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Временные жильцы обязаны освободить занимаемое ими жилое помещение по истечении согласованного срока, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым другим гражданином, постоянно проживающим с нанимателем.
Выбытие одного из членов семьи нанимателя, либо самого нанимателя, либо временных жильцов, т.е. освобождение жилого помещения лицом, ранее в нем проживавшим, также является способом изменения жилищных отношений. Выбытие из жилого помещения может быть фактическим и юридическим. Фактическое освобождение подразумевает прекращение проживания в жилом помещении, а юридическое — прохождение процедуры освобождения в уполномоченных на то государственных органах либо в установленном законом документарном порядке и получение документа, подтверждающего выбытие из жилого помещения (например, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, свидетельство о смерти и др.).
Выбытие из жилого помещения осуществляется в различном порядке в различные сроки в зависимости от того, под какой правовой режим подпадает освобождаемое жилое помещение, либо в зависимости от правового статуса лица которое выбывает из жилого помещения. Так, например, для проживания временных жильцов в законе установлены конкретные сроки, по истечении которых временные жильцы обязаны освободить занимаемое ими жилое помещение. В случае отказа от освобождения жилого помещения наниматель и члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов из занимаемого ими жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. При прекращении договора найма жилого помещения выселение временных жильцов, проживающих в данном жилом помещении, также осуществляется в судебном порядке (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 93 Жилищного кодекса РФ служебные жилые помещения предоставляются в связи с характером трудовых отношений граждан. Как правило, служебные жилые помещения предоставляются гражданам лишь на срок выполнения трудовых обязанностей либо иных полномочий (например, депутатских). Так, согласно ст. 104 Жилищного кодекса рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, обязаны освободить занимаемое ими служебное жилое помещение (это также касается и всех постоянно проживающих с нанимателем членов его семьи). В большинстве случаев такие граждане не вправе рассчитывать на предоставление им другого жилого помещения взамен освобождаемого.
Предоставление общежитий для рабочих, служащих, студентов, учащихся согласно ст. 94 Жилищного кодекса связано с прохождением обучения либо с выполнением работ. Поэтому по истечении срока работы, службы или обучения, либо досрочного прекращения отношений, связанных с работой, службой или обучением, граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по договору найма жилого помещения в общежитии.
При выбытии из жилого помещения в домах жилищно-строительных кооперативов действует следующий порядок. В соответствии со ст. 133 Жилищного кодекса член жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом такого решения.