Спрос и предложение на рынке жилья
Развитие рынка жилья зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. Наиболее полно закономерности функционирования рынка жилья изложены в трудах американских экономистов.
Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые им жилищные услуги определяется через количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от особенностей, обуславливаемых финансовыми возможностями потребителей, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам. Что касается рынка в целом, то общий спрос на жилье зависит от количества потребителей и от их индивидуальных функций спроса. Иными словами, общая функция спроса является результатом сложения индивидуальных функций.
Спрос на жилье определяется целым рядом факторов.
Влияние цен. В целом количественный спрос на жилье, как и на другие товары и услуги, возрастает по мере снижения цен: если цены на жилье падают, то мы можем ожидать повышения количественного спроса на него.
Исследуя влияние цен на изменение спроса, не следует забывать о таком понятии, как эластичность спроса. Ценовая эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в процентах) на вызвавшее его изменение цен (в процентах) - например, если бы падение цен на 10 % вызвало повышение спроса на жилье на 20 %, то ценовая эластичность спроса была бы равна 20%: 10% = 2.
Это отрицательное число, поскольку каждое данное изменение цен приводит к изменению спроса в противоположном направлении. Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что количественный спрос на жилье изменяется в строгом соответствии с ценой. Если ценовая эластичность меньше единицы, такой спрос называют относительно неэластичным. Если ценовая эластичность больше единицы, то спрос называют эластичным, т. е. очень чувствительным к цене. Если исходить из этих понятий, то спрос на жилье в целом считается относительно неэластичным. По оценкам специалистов, ценовая эластичность спроса колеблется в пределах от -0,61 до -1,2 в случае постоянного дохода.
Доход семьи. Одним из существенных факторов, ограничивающих величину спроса на жилье, является доход семьи, т. е. сумма денег, получаемых в виде заработной платы и других доходов.
По аналогии с эластичностью спроса на жилье по ценам, эластичность спроса на жилье по доходу измеряется как частное от деления изменения спроса на жилье (в процентах) на изменение дохода (в процентах). Делается допущение, что цены неизменны. При этом зависимость спроса от дохода прямолинейна. Но оценкам экономистов, доходная эластичность выражается величинами от 0,26 до 1,1. Однако на деле влияние дохода на спрос жилья трудно выразить количественно. Это связано с тем, что доход не только влияет на способность семьи оплачивать эксплуатацию жилья, но и определяет ее восприятие собственного богатства.
Платежеспособность. Платежеспособность связана с текущими доходами и оценивается на кредитных рынках, включая рынки ипотечного (залогового) кредита. Например, при выдаче кредита оценочные стандарты могут включать требование, чтобы суммарные выплаты по всем долгам семьи не превышали 30 % дохода основного кормильца.
Колебания процента и платежеспособность. Ставки процента непостоянны. При прочих равных условиях колебания процента превращаются в циклы колебаний платежеспособности. Инфляция влияет на ссудный процент: если кредитор ожидает, что в период действия займа годовой уровень инфляции составит 5%, он добавит эти проценты к той ставке процента, под которую обычно выдает ссуды. Здесь учитываются не текущий уровень инфляции, а инфляционные ожидания.
Население и образование семей. Понятно, что по мере роста населения увеличивается и спрос на жилье. Однако здесь нужно учитывать три важных обстоятельства. Во-первых, решения на рынке жилья принимаются не отдельными лицами, а семьями. Во-вторых, необходимо учесть, что спрос на жилье в значительной степени определяется составом семьи. Живущий отдельно одинокий человек и неполная семья, состоящая из матери и шестерых детей, имеют разные жилищные предпочтения. В-третьих, само количество и состав семей в свою очередь зависят от условий на рынке жилья, т. е. мы не можем рассматривать процесс формирования семей независимо от цен и качества предлагаемого на рынке жилья.
Предложение жилья ограничивает функцию спроса и представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. В краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда является неизменным, т. е. оно неэластично по отношению к ценам на отдельные жилища. Это связано с тем, что жилье не может быть мгновенно произведено (за счет постройки новых или перестройки существующих) либо уничтожено (за счет амортизации). Поэтому в краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда совершенно не зависит от цены, по которой продаются жилища.
Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции направляются на строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. В составе валовых инвестиций могут быть выделены так называемые чистые инвестиции, представляющие собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда только в долгосрочной перспективе приведут к изменению его предложения.
Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья должно приводить к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и, как следствие, к повышению их стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жилье часто становится невыгодным содержать жилище, степень и скорость его износа увеличивается. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.
Формирование предложения жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены жилищного фонда и объемы его производства. В то же время предложение жилищного фонда тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через квартирную плату, и диктуется потребностями населения в жилье и уровнем доходов от использования недвижимости.
Потребность населения в жилье определяется, прежде всего, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем доходов населения. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, является элементом жилищной сферы, через который устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилья и рынка жилищных услуг. Механизм функционирования жилищного рынка определяется его сложившимися под воздействием факторов спроса и предложения основными параметрами, такими как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд.
Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.
Равновесное состояние на рынке жилья можно представить весьма условно. На практике ситуация равновесия параметров жилищного рынка фактически отсутствует, поскольку они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как цепная реакция на воздействие различного рода факторов. Однако такая модель представления внутренних зависимостей позволяет понять действующие на рынке закономерности и использовать их при принятии управленческих решений. Модель позволяет проводить анализ состояния рынка недвижимости, выявлять его особенности и сложившиеся на нем диспропорции.
Па параметры рынка жилья оказывают влияние не только внутренние, но и внешние факторы. Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем. При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени. Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметров системы.
Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров. На поведение инвесторов влияет налоговая политика государства и норма прибыли на капитал, инвестируемый в строительство, а также нерешенность вопросов, связанных с землей, и непрозрачные схемы подключения объектов к коммунальной инфраструктуре. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства.
Таким образом, при проектировании программ необходимо учитывать то, что предложение жилья всегда будет с опозданием реагировать на спрос с сопутствующим риском краткосрочного повышения цен. Объясняется это тем, что существующий жилищный фонд значительно превышает создаваемые новые площади, поэтому любое повышение спроса сказывается на ценах в краткосрочном плане и вызывает значительное изменение предложения лишь в долгосрочном плане.