Сущность рынка жилья

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка жилья, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. В литературе можно встретить разные определения рынка жилья. Как правило, под рынком жилья понимают совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. То есть рынок жилья обеспечивает взаимодействие между покупателями и продавцами жилья на основе спроса и предложения.

Такая трактовка предполагает отнесение жилья к категории товаров, обращение которых связано с привлечением капитала, использованием различных ресурсов. Жилье по своей экономической природе одновременно является потребительским благом длительного пользования, а также инвестиционным товаром. И поэтому можно выделить следующие особенности жилья как товара, обладающего специфическими характеристиками:

Неоднородность. Существует множество признаков классификации жилищного фонда: год постройки, архитектурно-строительные признаки (этажность, материал стен, индивидуальность проекта и др.), степень износа, расположение, правовой статус, благоустроенность и др. Неоднородность жилищного фонда обусловливает разнообразие организационных форм, методов, инструментов управления.

Недвижимость. Жилищный фонд стационарен, тесно связан с соответствующей территорией и существует в ее контексте. Иммобильностью жилищного фонда объясняется локальность жилищного рынка, а также ЖКХ.

Низкая ликвидность. Сделки с жилыми помещениями требуют значительных временных и финансовых затрат. В случае, когда сделки с жилыми помещениями сопровождаются переездом потребителей, возникают еще и психологические издержки - из-за необходимости смены среды обитания, адаптации к новым условиям.

Долговечность. Срок эксплуатации жилищного фонда обычно превышает несколько десятилетий, а иногда и столетий. Жилые помещения передаются по наследству, могут быть использованы вторично другими домохозяйствами. Долговечность жилья обусловливает необходимость длительного поддержания его потребительских качеств оказания жилищных и коммунальных услуг.

Техническая сложность. Жилой дом - это сложная техническая конструкция. Строительство, реконструкция, модернизация, ремонт и обслуживание домов требуют специальных знаний и навыков. Несоблюдение правил и норм может привести к трагическим последствиям. При этом потребитель не всегда может оценить техническое состояние жилищного фонда. Этим объясняется необходимость государственного контроля в жилищной сфере.

Высокие издержки строительства и приобретения. Из всех товаров массового потребления жилье - один из самых дорогостоящих. Строительство и приобретение жилья часто сопровождается привлечением заемных средств.

Высокая социальная значимость. Жилье является товаром массового потребления, оно удовлетворяет одну из первичных потребностей человека, характеризуется низкой заменяемостью другими товарами. Потребление жилья можно ограничить в пользу других товаров и услуг, но от него невозможно отказаться полностью без ущерба для здоровья. Кроме того, качество жилищ пых условий человека существенно влияет на его самочувствие, социальное поведение, статус, работоспособность и др.

Наличие большого числа дополняющих товаров. Потребляя жилье, домохозяйство приобретает множество сопутствующих товаров: бытовую, компьютерную, аудио- и видеотехнику, мебель, средства связи, а также услуги по их ремонту, жилищно-коммунальные услуги и др. Это одна из причин высокого мультипликативного эффекта жилищных инвестиций.

Градостроительная значимость. Жилые дома несут эстетическую архитектурную нагрузку, они создают облик населенного пункта, являются частью городской (или общественной) среды. Жилой дом может быть памятником истории и архитектуры, иметь значение, выходящее за границы населенного пункта.

Рынок жилья является частью рынка недвижимости. Можно выделить разные сегменты рынка жилья. Так, рынок жилья делится на первичный и вторичный. На первичном рынке обращается новое жилье, на вторичном - уже действующие объекты жилой недвижимости. Разные классификации позволяют выделять следующие сегменты:

городские рынки жилья и рынки загородного жилья;
рынок арендного жилья можно разделить на рынок коммерческого арендного жилья и субсидируемого государством арендного жилья;
рынок социального жилья.

Рынок жилья структурирован и включает жилищный фонд как собственность на жилье, с одной стороны, и функционирование жилья, т. е. жилищные услуги, - с другой. Потребление и использование жилья, соответствующего современным стандартам благоустройства, невозможно без потребления жилищных и коммунальных услуг. Чтобы считаться жилым, помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Помещение, не оборудованное отоплением, соответственно, не является жилым. Жилищные услуги имеют свою специфику, поскольку связаны с функционированием жилья как места обитания человека.

Как отмечает М.Г. Шамаева, «долгое время в российских нормативных правовых актах отсутствовало определение термина "жилищно-коммунальные услуги"». В 2002 г. был принят государственный стандарт «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения», определивший жилищно-коммунальные услуги как услуги исполнителя по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды. При этом под объектами жилищно-коммунального назначения понимаются:

Объекты внешнего благоустройства территории городов и населенных пунктов:

зеленые насаждения;
городские дороги и элементы их благоустройства;
пешеходные и велосипедные дорожки, объекты инженерной защиты территории;
уличное освещение;
объекты санитарной уборки и др.

Объекты придомовой территории: обустроенные площадки, стоянки, участки, устройства и конструкции из различных материалов.

Как видно, стандарт достаточно широко определяет жилищно-коммунальные услуги, относя к ним значительную часть услуг, хотя и производимых городским хозяйством, но не связанных с удовлетворением жилищных потребностей домохозяйств. Таким образом, можно говорить о том, что рынок жилищных услуг сегментирован и включает в себя две большие группы услуг: жилищные и коммунальные. Обычно под жилищными понимаются услуги, связанные с эксплуатацией жилых домов и обустройством жилого объекта (транспорт, дороги, зоны отдыха). Жилищные услуги, в отличие от коммунальных, не требуют сложной инженерной инфраструктуры, они технически проще, имеют меньшую капиталоемкость, в меньшей степени зависят от природно-климатических условий территории. Кроме того, последствия непредоставления жилищных услуг менее значимы.

Российское законодательство этот термин не использует, по крайней мере, отдельно от коммунальных услуг. Так, в жилищном законодательстве используется понятие «коммунальные услуги»: это деятельность по обеспечению потребителя коммунальными ресурсами. К коммунальным ресурсам, в свою очередь, относятся холодная и горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для обеспечения коммунальных услуг.

К коммунальным услугам относятся:

холодное водоснабжение - обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водозаборной колонки;
горячее водоснабжение - обеспечение потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;
водоотведение - отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети;
электроснабжение - обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;
газоснабжение - обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах;
отопление - поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, установленной в соответствии со стандартами температуры воздуха, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления.

Таким образом, основными процессами на рынке жилья являются создание объектов, эксплуатация жилищных объектов, управление жилищными объектами и оборот прав на жилье.

Особое значение для рынка жилья имеет его местоположение. Покупатель приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности:

пешеходная (транспортная) доступность к рабочим местам, магазинам, местам отдыха и развлечений;
обеспеченность общественными услугами: школами, детскими дошкольными, медицинскими учреждениями, отделениями почтовой связи и т. п.;
качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и т. п.;
внешний вид (ландшафт), внешние характеристики домов и участков.

Ситуация на рынке жилья зависит от многих факторов. К основным из них относятся:

государственная и муниципальная политика, регулирующие вопросы распределения бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, условия предоставления кредитов на приобретение жилья, субсидий на оплату первоначального спроса, налоговые льготы;
наличие и развитость инфраструктуры, обслуживающей рынок жилья: агентства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т. и.;
территориальные особенности: климатические условия, политическая стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т. п.;
уровень платежеспособного спроса и объемы предложения.

Стратегической целью формирования в России рынка доступного жилья является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем ее платежеспособному спросу, а также механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка в целом и повышении доступа на него для определенных групп населения, нуждающихся в такой поддержке.