Настольная книга судебного пристава-исполнителя

Обращение взыскания на постройки

Зданием называется постройка, обладающая полезной внутренней вместимостью, которая используется для размещения людей, не связанных с ее техническим и коммерческим обслуживанием. К зданиям относятся дома, производственные корпуса, гаражи, сараи, школы, театры и т.д.

Сооружение — это постройка, хозяйственное назначение которого реализуется за счет ее собственных полезных технических или коммерческих свойств, безотносительно к возможности размещения внутри него людей, не связанных с его техническим или коммерческим обслуживанием. К ним относятся дороги, мосты, каналы, трубопроводы и т.д.

Конструктивно обособленные части внутренней вместимости зданий и сооружений именуются помещениями. Помещения, располагающиеся внутри зданий, могут быть жилыми и нежилыми. Здание, более половины площадей и объемов которого заняты жилыми помещениями, называется жилым зданием. Под жилым понимаются помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и пригодные для этого с точки зрения санитарных и технических требований.

Поиск недвижимого имущества

В связи с тем, что недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, то для его поиска направляются запросы в Рос реестр соответствующего субъекта России о наличии у должника недвижимого имущества.

Арест недвижимого имущества

Согласно ст. 131 ГК РФ ограничения прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. При наличии оснований полагать, что должнику принадлежит недвижимое имущество, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о наложении ареста на недвижимое имущество и направляет его сторонам исполнительного производства и в Росреестр.

В соответствии с ч. 5 ст. 80 Закона об исполнительном производстве составлять акт о наложении ареста (описи) недвижимого имущества не требуется, т.е. очевидно, что арест в данном случае осуществляется регистрирующим органом. Однако, исходя из других норм Закона об исполнительном производстве (ч. 1 ст. 86 и ч. 8 ст. 89), составление акта о наложении ареста (описи) имущества необходимо. Как правило, должник при аресте здания или сооружения не ограничивается в праве пользования, так как надо специально постараться, чтобы уменьшить его стоимость. Однако, если есть основания полагать, что использование должником здания может привести к уменьшению его стоимости, судебный пристав-исполнитель может ограничить должника в праве пользования зданием, на что указывает в постановлении и акте описи ареста. В случае если судебному приставу-исполнителю стало известно уже после наложения ареста о том, что пользование должником наносит ущерб зданию, он вправе вынести отдельное постановление об ограничении должника в праве пользования недвижимым имуществом.

Хранение (передача под охрану) недвижимого имущества

Согласно ч. 1 ст. 86 Закона об исполнительном производстве недвижимое имущество должника, на которое наложен арест, передается под охрану под роспись в акте о наложении ареста должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.

Таким образом, судебный пристав-исполнитель своим волеизъявлением может передать под охрану должнику или членам его семьи недвижимое имущество даже в случае их отказа, о чем соответственно должна быть сделана запись в акте о наложении ареста и в постановлении.

Оценка недвижимого имущества

Для оценки недвижимого имущества в соответствии со ст. 85 Закона об исполнительном производстве в обязательном порядке привлекается специалист. Однако судебному приставу-исполнителю необходимо в акте о наложении ареста указать результаты предварительной оценки, которые на практике чаще всего указываются по информации из бюро технической инвентаризации.

Реализация недвижимого имущества

Реализация недвижимого имущества производится на торгах организацией или лицом, имеющим в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. О передаче недвижимого имущества на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление.

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

• копия акта о наложении ареста на имущество должника;
• правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
• копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Хотелось бы также обратить внимание, что в соответствии со ст. 446 ГПК РФ не обращается взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих с ним, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Например, у должника в собственности имеется два жилых помещения, в соответствии со ст. 446 ГПК РФ судебный пристав-исполнитель не может обращать взыскание на жилое помещение, если другое непригодно для постоянного проживания (дом в деревне, зарегистрированный в установленном порядке, но с отсутствием санитарных норм и элементарных удобств). Судебный пристав-исполнитель в таком случае должен оценить степень пригодности проживания в жилом помещении, а при затруднительности такой оценки — привлечь специалиста в соответствии со ст. 61 Закона об исполнительном производстве.