Настольная книга судебного пристава-исполнителя

Обращение взыскания на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Различные гаражи-ракушки, гаражи-пеналы к недвижимым вещам не относятся, т.е. к недвижимости относятся такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, т.е. недвижимость в юридическом смысле.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В настоящее время это — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и т.д. Росреестр по ходатайству правообладателя обязан удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа

о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Также Росреестр обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Объекты недвижимого имущества имеют специальный правовой режим, предусматривающий элементы публично-правового регулирования в сфере частного гражданского права, к которым относится государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, призванная гарантировать повышенную юридическую защиту и стабильность гражданского оборота. Право на недвижимое имущество считается возникшим с момента государственной регистрации за исключением случаев прямо предусмотренных в законе (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом по общему правилу проводится по заявлению правообладателей или уполномоченных ими лиц, на что прямо указывается в законе (п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом правообладатель не связан никаким сроком и может обратиться с заявлением о государственной регистрации своего права на объект недвижимого имущества независимо от времени, истекшего с момента заключения договора, принятия акта государственным органом или органом местного самоуправления, явившегося в силу закона основанием возникновения права; судебного решения, установившего соответствующее право, а также времени, истекшего с момента создания объекта недвижимого имущества.

Это порождает проблему для правоприменительной практики. Недобросовестным должникам зачастую невыгодно регистрировать право собственности на недвижимость, приобретенную на основании договоров и по другим законным основаниям, и они сколь угодно долго без негативных для себя последствий могут не обращаться с заявлением о государственной регистрации. Как следствие, отсутствие регистрации права собственности позволяло и позволяет неисправным должникам избегать обращения взыскания на имущество. Только после принятия ныне действующего Закона об исполнительном производстве и внесения соответствующих изменений в п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предоставивших судебному приставу-исполнителю полномочия на обращение за государственной регистрацией прав на имущество, в том числе и недвижимое, ситуация начала меняться¹Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.: уклоняться от исполнения обязательств становится труднее.

Теперь судебный пристав-исполнитель стал полноправным участником отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а государственная регистрация имущества и имущественных прав является новым исполнительным действием в исполнительном производстве.

Порядок обращения судебного пристава в регистрирующие органы

В соответствии с ч. 1 ст. 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель в процессе исполнения требований исполнительных документов вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание. А согласно норме п. 14 ч. 1 ст. 64 упомянутого закона судебный пристав-исполнитель вправе обращаться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для проведения регистрации на имя должника принадлежащего ему имущества. В силу ч. 2. ст. 66 закона судебный пристав-исполнитель управомочен обращаться в регистрирующий орган также для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иного имущественного права, зарегистрированного на должника, в случаях, когда:

1. требование государственной регистрации содержится в судебном акте;
2. судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;
3. взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Соответствующие изменения были внесены и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, новая редакция ст. 16 которого предусматривает, что если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, судебный пристав-исполнитель вправе в соответствующих случаях обращаться с заявлением о государственной регистрации прав как на имя должника, так и на имя взыскателя.

Нужно заметить, что закон не предусмотрел для судебного пристава-исполнителя особого порядка обращения с требованием о государственной регистрации прав должника (взыскателя) на недвижимое имущество. Следовательно, действует общий заявительный порядок. Заявление на государственную регистрацию подается судебным приставом, как правило, лично по предъявлении им паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, а также приказа или выписки из приказа о назначении судебного пристава-исполнителя на должность. Служебного удостоверения, как представляется, недостаточно, поскольку таковое может не отражать статус должностного лица на текущий момент времени. Начиная с 1 марта 2010 г. в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2009 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» судебный пристав может воспользоваться правом на направление заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством почтового отправления. Такое почтовое отправление должно быть с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и с уведомлением о вручении.

Подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены одновременное заявлением о государственном кадастровом учете.

Расписка в получении указанных документов при условии, что в заявлении имеется соответствующее указание, направляется по указанному в этом заявлении почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем получения данным органом указанных документов. На судебного пристава-исполнителя в полной мере распространяются установления Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не только о порядке предоставления документов, но и положения ст. 17, 18 этого закона в части требований, предъявляемых к составу и содержанию документов, представляемых на государственную регистрацию, а также норм главы 4 закона, регламентирующих проведение государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины.

Таким образом, судебный пристав-исполнитель, обращаясь за государственной регистрацией, должен собрать и представить необходимый комплект надлежаще оформленных документов. Такие объективные причины, как затруднительность получения документов от должника, делают проблематичным практическое применение такой действенной меры принудительного исполнения, каковой по мысли законодателя должна стать государственная регистрация имущества и имущественных прав по требованию судебного пристава-исполнителя.

Особые трудности связаны с надлежащим оформлением документов на земельные участки. Как известно, без проведения кадастрового учета зарегистрировать права на земельные участки не представляется возможным. Нередко нужно включить в государственный кадастр недвижимости сведения и документы о ранее учтенных в соответствии с ч. 1 ст. 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) земельных участках. Если сведения и документы о ранее учтенном земельном участке отсутствуют в составе государственного земельного кадастра или иной имеющейся в распоряжении органа кадастрового учета документации о таком ранее учтенном земельном участке, данные сведения и документы включаются в соответствующие разделы кадастра при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный земельный участок и представленного таким лицом.

В Законе о кадастре не установлен перечень заинтересованных лиц, имеющих право на обращение в орган кадастрового учета с вышеуказанным заявлением, а также не определены требования к документам, устанавливающим или подтверждающим право на ранее учтенный земельный участок. Таким образом, заявление о включении в кадастр сведений и документов о ранее учтенном земельном участке может быть представлено в орган кадастрового учета любым лицом, в том числе и судебным приставом-исполнителем. Сведения о ранее учтенном земельном участке могут быть включены в кадастр на основании любого документа, устанавливающего или подтверждающего право должника на соответствующий земельный участок. Однако при проведении органом кадастрового учета проверки на предмет наличия в представленных (поступивших) документах оснований для включения в кадастр сведений о земельном участке как о ранее учтенном объекте недвижимости необходимо принимать во внимание, что документы, устанавливающие или подтверждающие право на ранее учтенный земельный участок, являются не только основаниями для включения сведений о соответствующем ранее учтенном земельном участке в кадастр, но и могут являться документами, на основании которых осуществляется государственная регистрация прав на такой земельный участок или осуществляется признание прав на соответствующий земельный участок в ином установленном федеральным законом порядке.

В связи с этим в части, необходимой для включения в кадастр, вышеуказанные документы должны содержать описание ранее учтенного земельного участка, такой документ должен быть выдан уполномоченным органом (организацией), отвечать требованиям законодательства, действовавшего в месте издания соответствующего документа на момент его издания.

В настоящее время законом предусмотрена возможность подачи одновременно с заявлением о кадастровом учете заявления о регистрации прав и иных документов, необходимых для регистрации прав, а также исключена обязанность заявителя представлять для целей регистрации прав описание объекта недвижимости в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости.

Кроме документов, предусмотренных законом, для государственной регистрации судебный пристав-исполнитель предъявляет постановление, утвержденное старшим судебным приставом. Следует отметить, что пристав не освобожден от предоставления документов в надлежащих подлинниках и установленном числе копий. Методические рекомендации ФССП России предлагают в случаях, когда у должника частично или полностью отсутствуют правоустанавливающие (иные) документы на объект недвижимости, судебный пристав-исполнитель на основании ст. 6 Федерального закона письменно предлагает должнику самостоятельно подготовить требуемые для государственной регистрации документы.

Расходы по оформлению необходимых документов и оплате соответствующих услуг специалиста относятся к расходам по совершению исполнительных действий (ч. 6 ст. 66, п. 5 ч. 2. ст. 116 Закона об исполнительном производстве).

Особого внимания заслуживает вопрос уплаты государственной пошлины за проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 11. п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с иными документами на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество представляется документ об уплате государственной пошлины. Основания освобождения от уплаты государственной пошлины устанавливаются ст. 333.35 НК РФ. При этом льгот по оплате государственной пошлины для судебных приставов-исполнителей не установлено, что вполне объяснимо. Судебный пристав-исполнитель, обращаясь за государственной регистрацией, выступает заявителем, не являясь субъектом права, регистрации которого он требует, действуя в интересах взыскателя. Соответственно, если правообладатель, на имя которого осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество по требованию судебного пристава-исполнителя, относится к отдельным категориям физических лиц и организаций, для которых законом предусмотрены льготы по штате государственной пошлины, и судебный пристав-исполнитель представил соответствующее документальное подтверждение, то государственная пошлина при подаче судебным приставом-исполнителем документов на регистрацию оплачиваться не должна.

Это может иметь место в случаях, когда на основании заявления судебного пристава-исполнителя регистрируются права Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну РФ, казну субъекта РФ, муниципальную казну; права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, а также производится регистрация ареста недвижимого имущества. Кроме того, не уплачивается государственная пошлина за государственную регистрацию по требованию судебного пристава-исполнителя возникшего до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объект недвижимого имущества. От уплаты государственной пошлины освобождаются физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом РФ, — за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества. Основанием для предоставления данной льготы является документ, выданный в установленном порядке.

Расходы по регистрации и оформлению документов для государственной регистрации имущества должника должны относиться к расходам по совершению исполнительных действий.

Срок государственной регистрации по заявлению судебного пристава-исполнителя должен быть общим. Судебный пристав в своем постановлении не вправе указывать регистрирующему органу срок проведения регистрационных действий. Часть 2 ст. 36 Закона об исполнительном производстве указывает на выполнение определенных действий в порядке, установленном федеральным законом. В данном случае этот порядок установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заслуживает внимания тот факт, что хотя государственная регистрация в рассматриваемых случаях носит принудительный характер, тем не менее орган, осуществляющий государстве иную регистрацию, вправе отказать в проведении регистрационных действий на основании абз. 2,4, 5, 6. 7,8, 9, 10, 11, 12 ч. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Необходимо подчеркнуть, что законный и обоснованный отказ в регистрации права по требованию судебного пристава-исполнителя является одним из вариантов завершения процедуры государственной регистрации. Таким образом, при отказе в государственной регистрации санкции, предусматривающие ответственность за неисполнение требований судебного пристава-исполнителя, не применимы.

От вышеописанной ситуации следует отличать обязание регистрирующего органа произвести определенные действия.

В силу ст. 201 АПК РФ в случае признания решения, действий (бездействия) регистрирующего органа незаконными в резолютивной части решения суд указывает на обязанность регистрирующего органа совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Так, признав незаконным отказ либо уклонение от государственной регистрации в порядке ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд может обязать регистрирующий орган совершить необходимые регистрационные действия. В этой ситуации именно регистрирующий орган может стать должником по исполнительному производству, но не в рамках ст. 66 Закона об исполнительном производстве.

В данном случае указанное решение суда о признании решения (действия, бездействия) незаконным и обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию подлежит немедленному исполнению.

В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если права на недвижимость возникли на основании договора, то государственная регистрация проводится на основании заявления сторон такого договора. В связи с этим возникает вопрос, если должник, являясь покупателем по договору, который считается заключенным с момента его подписания, не зарегистрировал переход права на недвижимое имущество, требуется ли в таком случае присутствие продавца при государственной регистрации прав должника по требованию судебного пристава-исполнителя, так как судебный пристав-исполнитель не наделен полномочиями осуществлять государственную регистрацию прекращения прав продавца.

Кроме того, возникает вопрос о применении положений ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части регистрации по требованию судебного пристава-исполнителя ранее возникшего права продавца. Представляется, что ранее возникшее право уклоняющегося продавца не может быть зарегистрировано по требованию судебного пристава-исполнителя, поскольку он таким правом не наделен по закону. Нередко государственная регистрации перехода права сопровождается проведением государственной регистрации сделки, как это имеет место в случае договора купли-продажи жилого помещения, дарения недвижимости, передачи недвижимого имущества по договору ренты. Однако в законе отсутствует упоминание о праве судебного пристава-исполнителя обращаться с требованием о государственной регистрации сделки. Следовательно, если стороны уклоняются от проведения государственной регистрации сделки, то судебный пристав-исполнитель бессилен, так как требовать регистрации перехода права до регистрации сделки он не может.

Однако следует иметь в виду, что п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию судебного пристава-исполнителя. Напомним, что Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения не только в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но и в ст. 551 ГК РФ, которой установлено, что в случае когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи, суд вправе по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Следовательно, законом закреплено право судебного пристава-исполнителя на обращение в суд с требованием о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, но только для случаев, когда основанием для перехода права собственности является договор купли-продажи недвижимости.

В то же время сам Закон об исполнительном производстве в ст. 64, определяющей полномочия судебного пристава-исполнителя в процессе исполнительного производства, не отражает права обращения в суд с указанным требованием.

Далее необходимо обратить внимание на то. что согласно ст. 551 ГК РФ и ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебный пристав-исполнитель может обращаться в суд с соответствующим требованием исключительно в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве. Вместе с тем Закон об исполнительном производстве в ст. 66 устанавливает лишь случаи, когда судебный пристав-исполнитель может обратиться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности должника.

Таким образом, предполагается, что в случае если в регистрирующий орган обращается судебный пристав-исполнитель с требованием о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника, взыскателя в порядке ст. 66 Закона об исполнительном производстве и у регистрирующего органа отсутствует соответствующее заявление второй стороны по сделке либо последняя уклоняется от обращения в регистрирующий орган, регистрирующему органу следует разъяснить судебному приставу-исполнителю, что государственная регистрация в данном случае может быть произведена только на основании решении суда, вынесенного в порядке применения п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Существует еще одна проблема, связанная с государственной регистрацией прав должника на объект недвижимого имущества в рамках исполнительного производства по заявлению судебного пристава-исполнителя в целях последующего наложения взыскания на это имущество. Речь идет об уклонении должника как участника долевого строительства от регистрации права собственности на объект недвижимости. Подтвердить факт уклонения должника от проведения государственной регистрации права собственности на объект в данном случае можно путем исследования условий договора долевого участия в строительстве, информации о вводе объекта в эксплуатацию, направления в порядке ст. 64 Закона об исполнительном производстве запроса застройщику и др.

Следующим шагом по логике вещей должно быть обращение судебного пристава-исполнителя в судебные инстанции с требованием о регистрации права собственности должника на объект недвижимости в целях последующего обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства.

Однако ст. 551 ГК РФ закрепляет право судебного пристава-исполнителя обращаться в суд с требованием о государственной регистрации исключительно перехода права собственности, так как регулирует отношения, связанные именно с куплей-продажей недвижимости. Вместе с тем право участника долевого строительства регистрируется не как переход права, а как право на вновь созданный объект недвижимости, участник долевого строительства является первым собственником созданного объекта.

Ни ГК РФ, ни Закон об исполнительном производстве не наделяют судебного пристава-исполнителя правом обращения в суд с требованием о регистрации права собственности должника на вновь созданный объект недвижимости.

При совокупном толковании положений ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», допускающей обращение судебного пристава-исполнителя в регистрирующие органы с заявлением о проведении государственной регистрации прав, и ст. 66 Закона об исполнительном производстве можно сделать вывод о том, что для обращения в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации прав должника на имущество, полученное им в результате реализации договора участия в долевом строительстве, судебному приставу-исполнителю необходимо вступившее в силу решение суда с требованием о проведении такой регистрации, вынесенное по иску застройщика.

Очевидно, что это делает практически невозможным обращение взыскания на недвижимое имущество должника, полученное по договору долевого участия в строительстве.