Правовое регулирование арендных отношений в государствах англосаксонской правовой системы
Нормативные акты об аренде, действующие на территории Англии и Уэльса, в частности Акт об арендодателе и арендаторе (Landlord and Tenant (Covenant) Act) 1995 г., предметно регулируют отношения в сфере коммерческой аренды — аренды с участием предпринимателей.
Специальное арендное законодательство на территории Англии и Уэльса осуществляет регулирование арендных отношений в комплексе с иными законодательными актами. Например, отношения, вытекающие из соглашения сторон о фермерской коммерческой аренде, регулируются не только нормами Закона о сельскохозяйственном владении 1986 г. и Закона о сельскохозяйственной аренде 1995 г., но также и Законом об арендодателе и арендаторе 1995 г.
Существенной особенностью английского арендного права можно признать отсутствие комплексного правового регулирования, содержащее общие положения об аренде, в которой бы содержались общие положения об аренде безотносительно к объекту аренды. Хотя Б.В. Кокотов в 2000 г. высказывал мнение о том, что в связи с принятием в Англии нового арендного законодательства наблюдается тенденция консолидации в хмельном праве всех положений и норм, регулирующих арендные отношения1Кокотов Б.В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США Дис. канд. юрид. наук. М.: Московская государственная юридическая академия. 2000. С. 9..
На правовое регулирование аренды в США серьезно влияют федеративное государственное устройство и существующая модель распределения законодательных полномочий между федеральным центром и штагами США.
Большинство законодательных актов, регулирующих арендные отношения в США, были приняты после Великой депрессии 30-х годов XX в. с целью направить развитие аренды сельскохозяйственных хмель в сторону сельскохозяйственного производства. Тем не менее несколько законодательных актов, значение которых для регулирования арендных отношений трудно переоценить, было принято до Великой депрессии. К ним относятся, например. Акт о сельскохозяйственных рынках 1921 г. (Packers and Stockyards Act, 1921), Каппер-Вольстид акт 1922 г. (Capper-Volstead Act, 1922) и Закон о зерне 1922 г. (Grain Futures Act. 1922).
Федеральное законодательство по вопросам сельскохозяйственной аренды изложено в систематизированном виде в Собрании законов США (The Code of the Law of the United States of America). Кроме того, отношения, вытекающие из заключения арендного соглашения, регулируются положениями ЕТК США.
В Англии в настоящее время наблюдается тенденция сближения правового статуса собственника земли и лица, временно использующего землю (что неудивительно, учитывая формально-юридическое отсутствие частных собственников хмельных участков). Это особенно явно проявилось в арендном по своей сути праве «term of years absolute», которое отличалось от права неограниченного владения («fee simple in possession») лишь ограничением по времени. Другой тенденцией является стремление законодателя обоих государств вывести регулирование арендных отношений из сферы действия норм обычного права — «права справедливости».
Не случайно в Англии в настоящее время больше не применяется ранее повсеместно распространенная доктрина частичного исполнения сторонами арендного соглашения своих обязательств (part performance). Правовой режим арендных сделок в государствах англосаксонской правовой системы не знает различия между арендой (lease) и договором аренды (contract to grant lease). Правовая доктрина объединяет эти два понятия на основании того, что договор аренды является не более чем формальностью, опосредующей арендные отношения.
Статья 52 (1) Акта об имущественном праве 1925 г. гласит, что «аренда не может быть создана без заключения сторонами в установленной форме письменного соглашения об этом».
Условиями действительности любого арендного соглашения по «общему» праву являются: 1) подписание его обеими сторонами, 2) засвидетельствование его подлинности и 3) передача экземпляров соглашения арендатором и арендодателем друг другу. В том случае если вещное право арендодателя, на основании которого он предоставил землю в аренду, зарегистрировано и срок аренды при этом составляет больше 21 года, арендное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.
Необходимо отметить, что системы регистрации прав на землю в странах англосаксонской правовой системы варьируются от одной юрисдикции к другой, во-первых, по объему регистрируемых данных и, во-вторых, по юридической значимости акта регистрации. Если в Англии регистрация права аренды рассматривается как обязательное условие признание права аренды государством, то в США система регистрационных органов в зависимости от законодательства конкретного штата выполняет функции центра систематизации и консолидации информации о зарегистрированных правах. Кроме того, в отличие от США в английском праве существует доктрина, согласно которой при регистрации прав на землю «государство гарантирует титул» и в случае его неправильной регистрации уплачивает соответствующую денежную компенсацию.
В правовых системах государств англосаксонской правовой системы серьезное внимание уделяется средствам юридической защиты арендодателя. Это связано с тем, что, как уже было сказано выше, в правовых доктринах обоих государств наблюдается тенденция сближения правового статуса собственников земли и ее арендаторов. На арендатора стали распространяться традиционно «вещные» средства правовой защиты.
Особое внимание в государствах англосаксонской правовой системы уделено прекращению договоров аренды. Ввиду достаточно длительных сроков аренды земельных участков и вообще недвижимости, а также упомянутой уже выше тенденции к приближению прав арендатора к правам собственника прекращение договора аренды вполне сравнимо с прекращением права собственности. Главными юридическими основаниями прекращения договора аренды являются истечение срока его действия, прекращение договора аренды по соглашению его сторон, а также нарушение сторонами своих обязательств. Нормы ЕТК США не допускают прекращения договоров аренды в одностороннем порядке. Законодательные акты большинства штатов США содержат аналогичные нормы, регулирующие отношения сторон, связанные с прекращением арендного соглашения, независимо от предмета последнего.
Выше мы уже отмечали, что, относясь к англосаксонской правовой системе, право США содержит правовые предписания относительно сделок, которые совершенно незнакомы российскому правопорядку и могут в случае применения к ним российского права трактоваться российскими судьями либо как смешанный договор, либо как договор, не закрепленный в действующем законодательстве и подчиняющийся соответственно только общим нормам ГК РФ об обязательствах и договорах. Вместе с тем такие договоры довольно часто используются в американской практике. Одним из таких договоров является option contract (опционный договор).
Опционный договор представляет собой обещание, соответствующее требованиям, предъявляемым к договору, и ограничивающее право лица, давшего такое обещание, на отзыв (данной им) оферты.
Как это следует из приведенного выше легального определения, опционный договор представляет собой своего рода предварительный договор, при котором по соглашению его сторон ограничивается правомочие оферента на отзыв своей оферты, тогда как потенциальный акцептант приобретает право принять ее в любое время в течение определенного срока.
Поспешным обобщением будет попытка отождествить данный вид договора с безотзывной офертой (irrevocable offer) по российскому законодательству. Последняя предполагает обязательное заключение договора со всеми желающими без возможности ее отзыва. Опционный же договор допускает уступку прав адресата оферты другому лицу, что невозможно для российской безотзывной оферты. Он выступает одновременно и в качестве договора, и в качестве передаваемой оферты. В российском гражданском законодательстве такое невозможно в принципе.
Право государств англосаксонской правовой системы придерживается принципа номинализма. Именно английское право стало «родиной» данного принципа денежного обязательства. В 1604 г. в прецеденте Gilbert v. Brett было сформулировано правило об обязательности уплаты должником номинальной суммы долга, несмотря на изменение золотого содержания и об обязывании кредитора принять данное исполнение.
Как указывает классик советского гражданского и международного частного права Л.А. Лунц, решение по делу Gilbert v. Brett послужило краеугольным камнем также для судебной практики Соединенных Штатов Северной Америки. Во время Гражданской войны в США 1861-1865 гг. на основании специальных законов — Legal Tender Acts 1862-1863 гг. — северные штаты выпускали банкноты и распространяли среди населения по принудительному, административно устанавливаемому курсу. Новые банкноты претерпели значительное обесценение относительно монеты. Суды на территории США не сомневались в том, что бумажные знаки (green backs) на основании указанных Legal Tender Acts были обязательны к приему по номиналу. Вместе с тем эти специальные акты не были безупречны с формально-юридической точки зрения. Налицо было противоречие их 5-й Поправке к Конституции США, в соответствии с положениями которой «частное имущество не переходит к государству без справедливого возмещения». Верховный Суд США в период 1867-1870 гг. также не был един в своем мнении. В 1878 г. Конгресс США разрешил новую эмиссию бумажных долларов с принудительным курсом. На этот раз Верховный Суд США окончательно признал (в прецеденте Julliard v. Greenman 1884 г.) этот акт не противоречащим Конституции. Вся последующая практика судов США, как указывает Л.А. Лунц, основывалась в дальнейшем на этом решении2Лунц Л.А. Деньги и денежные обязательства в гражданском праве М.: Статут, 1999. С. 11..
Английские суды, подобно германским судам периода обвального обесценивания немецкой марки, также приняли принцип номинализма. Было вынесено два английских судебных решения по договорам, выраженным в германских марках. Первый — по делу Chestermans Trust (1923). Суд признал, что сумма денежных средств, составляющая задолженность по займу в германской волюте, заключенному до Первой мировой войны, при отсутствии просрочки должника погашается в 1923 г. в обесцененных бумажных марках по номиналу, на основе принципа взаимности, поскольку аналогичный порядок расчетов принят в самой Германии.
Другим примером применения принципа номинализма стало решение Высокого Суда от 23 ноября 1925 г. Высокий Суд по делу Андерсон против американского страхового общества Equitable признал, что страховой полис, выраженный в германских рейхсмарках, хотя и без «золотой оговорки», подлежит уплате из расчета новых золотых марок, так как «новейшая практика отказалась от номинализма». Кроме того, судом было указано, что страховое общество Equitable в течение длительного периода времени исчисляло свою прибыль по подобным договорам исходя из довоенного обменного курса доллара США и германской рейхсмарки, безотносительно фактического обесценения германской рейхсмарки. Это решение Высокого Суда было отменено Апелляционным судом 20 февраля 1926 г., причем один из членов суда — лорд Бэнкс (Bankes) заявил, что он принужден решить дало в пользу страхового общества (т.е. допустить расчет в обесцененных бумажных марках): судья выразил надежду, что общество, несмотря на решение, пойдет навстречу интересам истицы.
Почти через 50 лет — в прецеденте The Teh Hu (1970) — судом Апелляционного суда Великобритании была признана возможность отхода судебной практики от принципа номинализма (Л.А. Лунц опять же отмечает, что это произошло сразу после девальвации фунта стерлингов.).
Вместе с тем в Англии и США принцип номинализма представляет собой подразумеваемое условие договора и всегда применяется к расчетам при таких сделках, как купля-продажа товаров и имущественный наем.
В отличие от немецкого права праву Англии и США неизвестна модель, когда процент, взимаемый за пользование чужими денежными средствами (просрочку денежных обязательств), установлен законом. Размер выплат по этим договорам определяется судебными решениями в каждом индивидуальном случае.
Понятие цессии (assignment) в английском праве существенно расширено по сравнению с аналогичным институтом перемены лиц в обязательстве по праву государств романо-германской системы (в частности, ФРГ). Первоначально британский assignment являлся институтом процессуального права Цессия совершается в письменной форме с обязательным письменным же уведомлением должника об этом.
В практике судов США возобладало континентально-правовое понимание цессии. Пункт 2-210 ЕТК США устанавливает, что абсолютно все права продавца и покупателя могут быть уступлены, кроме случаев, когда результатом такой уступки будет существенное изменение обязанностей другой стороны правового отношения или же произвольное увеличение взятых на себя должником обязательств. ЕТК США знает также институт продажи права на получение денежных средств.
Неустойка как существенный элемент договорного права государств романо-германской правовой системы в принципе неизвестна государствам, правовая система которых основана на англосаксонской модели. Впрочем, активно используются институты liquidated damages — заранее исчисленных убытков, которые стороны обязаны возместить друг другу в случае нарушения условий договора купли-продажи товаров. Но все-таки наиболее близким к романо-германском у понятию неустойки является институт штрафа Penalty. Таковым является заранее согласованная сторонами договора сумма денежных средств, не имеющая связи с размером образовавшейся задолженности.