Институт аренды земельных участков

Стороны договора аренды земельных участков в государствах - членах ЕС и в России

Исследование договора аренды земельных участков невозможно без рассмотрения вопроса об участниках договорных отношений и предъявляемых к ним требований. Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.

Понятие арендодателя тождественно для большинства стран ЕС. Основным признаком арендодателя является наличие права собственности на земельный участок: арендодателем может быть любое лицо, передающее часть своих прав собственника третьему лицу на основании договора аренды. Единственным исключением является английское арендное законодательство, которое не делает разницы между отношениями аренды и субаренды, следовательно, в понятие арендодателя могут быть включены арендаторы земельного участка, предоставляющие его в субаренду.

Понятие арендатора в различных странах ЕС отличается своеобразием. Английское законодательство определяет арендатора как любое физическое или юридическое лицо, которое на основании арендного соглашения, а также в определенных законом случаях без него, принимает на себя часть полномочий собственника земли и занимается производственной деятельностью на земле. Кандидат в арендаторы должен иметь хорошее здоровье, быть в работоспособном возрасте, иметь необходимую квалификацию, опыт работы, первоначальный капитал для ведения хозяйства. Все арендные соглашения по поводу земли определяются как фермерские коммерческие арендные соглашения.

В Швеции детально разработана программа по отбору кандидатов в арендаторы, что позволяет вести интенсивное хозяйство. Предусмотрены меры, направленные на поощрение кооперативного движения.

В Нидерландах потенциальный арендатор встает в очередь для возможного получения земли в будущем. Арендатором может выступать гражданин Нидерландов, имеющий хорошее здоровье и определенный капитал, который лает возможность выплачивать арендную плату первые три года из собственных средств. Наличие капитала подтверждается справкой из банка. Арендатор должен быть относительно молодым человеком, с тем чтобы по окончании 25-летнего арендного срока ему было не больше 65 лет.

В Италии земля сдается в аренду в первую очередь тем лицам, которые проживают в данной местности. При этом законодательство ориентировано на ограничение возможностей спекулятивной аренды. Различают земельную аренду, предоставляемую малоземельным и безземельным крестьянам, и предпринимательскую аренду, которая заключается в том, что арендатор осуществляет управление землей, предоставляет земельные участки непосредственным товаропроизводителям на праве субаренды.

Анализ субъектного состава арендных отношений в европейских государствах позволяет сделать вывод, что в целом они подразделяются на две основные группы: арендодатели и арендаторы, которые обладают равными правами и признаются самостоятельными субъектами правоотношений. Арендодатели самостоятельны при распоряжении. в частности в передаче в аренду принадлежащего им земельного участка, при этом право собственности на этот земельный участок сохраняется за ними. Арендаторы вправе, используя арендованный земельный участок, самостоятельно вести хозяйство и по своему усмотрению распоряжаться произведенной продукцией.

В России в соответствии со ст. 260 и 608 ГК РФ правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право распоряжения земельными участками, находящимися в федеральной собственности, принадлежит Российской Федерации; в собственности субъектов Федерации — субъектам Российской Федерации в лице исполнительных органов государственной власти; в муниципальной собственности — органам местного самоуправления.

Не допускается заключение договоров от имени филиалов или структурных подразделений, не имеющих прав юридического лица.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком (п. 3 ст. 264 ГК РФ). Лица, осуществляющие пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, также вправе передавать в аренду земельные участки (ст. 267 ГК РФ). В частности, в соответствии со ст. 78 Федерального закона от 22 сентября 2004 г. № 122-ФЗ федеральные государственные высшие учебные заведения, которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, обладают полномочиями арендатора и (или) арендодателя земельного участка. Аналогичное правомочие имелось у образовательных учреждений и до принятия ЗК РФ.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ). В свою очередь, отсутствие у субъектов гражданского оборота надлежаще оформленных правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельные участки также порождает неясность наличия либо отсутствия у последних полномочий по распоряжению земельными участками.

С учетом вышеизложенного при проведении анализа норм ГК РФ можно сделать вывод, что круг лиц, обладающих правом передачи земельного участка в аренду, не ограничивается лишь собственниками земельных участков. Более того, исключение из объема правомочий лиц, валяющихся землепользователями или землевладельцами. права передачи в аренду земельного участка означает лишение названных субъектов определенных имущественных прав и возможности выступать субъектами гражданского оборота посредством передачи земельных участков в аренду.

ЗК РФ запретил сдавать в аренду земельные участки, находящиеся в пожизненно наследуемом владении (п. 2 ст. 21), и земельные участки, находящиеся в постоянном пользовании (п. 4 ст. 20)¹Ранее такая возможность была предоставлена гл. 17 ГК РФ (ст. 267 и ст. 270).. Представляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли, учитывая, что право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения сохраняется у большого круга лиц, а также учитывая постоянный характер землепользования данных субъектов.

В дальнейшем отсутствие права на сдачу в аренду земельного участка усложнит положение государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также фермерских хозяйств, поскольку есть риск, что указанные учреждения не смогут разумно распорядиться землей при отсутствии необходимости в использовании земельного участка либо его части. Представляется, что наличие права сдачи в аренду земельных участков у постоянных пользователей было бы положительным явлением, дающим возможность включения в рыночный оборот большего количества земельных участков. Кроме того, все субъекты, занимающиеся сельскохозяйственным производством, получат возможность маневрировать своими землями наиболее экономически рациональным способом.

В настоящее время полномочия по осуществлению от имени государства юридических действий по защите имущественных прав и законных интересов России в случае предоставления в аренду земельных участков возлагаются на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

ЗК РФ (ст. 5) в отличие от норм ГК РФ дает определение арендатора, признавая его лицом, владеющим и пользующимся земельным участком по договору аренды (или субаренды). Указанное определение является новеллой для действующего законодательства, поскольку ранее такого определения ни в нормах гражданского, ни в нормах земельного законодательства не закреплялось.

Формулируя общий принцип предоставления земельных участков иностранным гражданам и лицам без гражданства, нормы ЗК РФ запрещают передачу в аренду указанным лицам земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных особо охраняемых территориях. В настоящее время данный подзаконный акт отсутствует, в связи с чем применение вышеуказанных норм не представляется возможным²См.: Козырь О.М, Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 60..

Действующее законодательство не содержит специальных требований, предъявляемых к лицу, которое собирается заключить договор аренды в качестве арендатора, но в особых случаях подобные требования могут устанавливаться. Например, если в качестве объекта аренды выступает земельный участок, обладающий определенной ценностью. В частности, земельные участки на территориях национальных парков, намечаемые для использования в целях регулируемого туризма и отдыха, предоставляются в пользование на основании договора аренды при наличии лицензии на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, выдаваемой дирекцией национального парка.

В свете изложенного представляется необходимым наличие в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ требований, предъявляемых к субъекту, изъявившему желание арендовать земельный участок данной категории, что требует внесения соответствующих дополнений в названный закон. Подобные требования могут сводиться к наличию опыта ведения сельскохозяйственного производства, достаточной материальной и технической базы, кредитоспособности арендатора.

В аспекте прав и обязанностей сторон по договору аренды земли особую актуальность приобретает охранительный аспект при использовании земли, т.е. его экологическая направленность. На субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность в процессе арендного использования земли, ЗК РФ возлагает обязанность предусматривать и осуществлять меры по предотвращению отрицательного влияния на сельскохозяйственные, лесные и другие угодья за пределами переданных им в собственность или предоставленных в пользование земельных участков. При невыполнении требований природоохранного режима использования земель в отношении виновных субъектов предусматривается наступление неблагоприятных правовых последствий.

Часть прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка установлена в законодательстве и не может быть изменена соглашением сторон; другие хоть и установлены в законодательстве, но могут быть скорректированы по усмотрению сторон; третьи — прямо устанавливаются соглашением сторон. Арбитражные споры в этой сфере часто имеют предметом устранение нарушений прав арендаторов, а также взыскание убытков, вызванных таким нарушением.

Особенностью прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка является то, что помимо установленных ГК РФ существуют права и обязанности арендаторов, общие для всех землепользователей и установленные законодательством земельным. За невыполнение обязанностей по надлежащему использованию земельного участка и охране земель арендатор может быть привлечен к административной ответственности.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению, вместе со всеми его принадлежностями и документацией. Земля, сданная в аренду, должна быть передана арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок.

ГК РФ допускает возможность сдачи в аренду земельного участка, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога), которые сохраняют свою силу в период действия договора аренды. Учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданную в аренду землю может повлечь за собой негативные последствия для арендатора, ГК РФ обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем участком в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, указанная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника земли — арендодателя.

Гражданское законодательство не содержит положений, которые бы однозначно определяли, каким образом собственник должен выразить свое согласие на передачу в аренду имущества, находящегося у лица на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В связи с этим перед судами при рассмотрении споров встает вопрос: является ли в конкретном случае согласие собственника надлежаще выраженным? Ответов на него несколько.

1. В одних случаях согласием собственника имущества является указание в уставе государственного учреждения права сдавать в аренду переданное ему имущество.

2. Надлежащим доказательством согласия собственника на заключение договора аренды является письмо органа исполнительной власти.

3. Собственник имущества может передать право на заключение договора аренды посредством мирового соглашения.

«Определением Арбитражного суда города Москвы от 14 августа 2004 г. по делу № А40-17523/03-102-202 было утверждено мировое соглашение от 14 августа 2003 г., заключенное между Ф., ЗАО «Авиационная компания Титан Аэро», ЗАО «АТК Третьяково». Согласно п. 3 мирового соглашения ЗАО «Авиационная компания «Титан Аэро»» представляет ЗАО «АТК Третьяково» право на передачу в эксплуатацию самолета ИЛ-18В RA-75834 третьему лицу — ООО "АСТЭР" (правопредшественник ответчика).

Таким образом, собственник самолета передал ЗАО «АТК «Третьяково»» право на заключение с ответчиком договора аренды, поскольку эксплуатация самолета представляет собой временное владение и пользование им (невозможно осуществить пользование самолетом без его владения). При таких обстоятельствах признание судом договора аренды самолета ничтожной сделкой является неправомерным»⁵Постановление ФАС Московского округа от 19 октября 2007 г. № КГ- A40/10613-07.

4. Агент вправе от своего имени передавать имущество в аренду, выступая арендодателем, если он уполномочен на это агентским договором.

«Довод заявителя о ненадлежащем истце по данному делу несостоятелен, поскольку согласно статье 606 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судами установлено, что агентским договором от 1 июня 2004 г. № 142/Инс-04-АНС ОАО «Сервейинговая компания Единая арендная система» предоставлены права арендодателя и право участвовать в разрешении споров в любых организациях, учреждениях, включая органы внутренних дел, суды и прокуратуру. Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения ст. 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)»⁶Определение ВАС РФ от 26 марта 2010 г. № ВАС-3326/10 ПО делу № А65- 17031/2009-СГ2-4..

5. Отсутствие возражений собственников на заключение договора аренды, установленное судом, свидетельствует об их согласии на заключение договора.

6. Приобретатель судна, которому по договору купли-продажи предоставлено право сдавать его в аренду, не вправе этого делать до государственной регистрации права собственности в Государственном судовом реестре Российской Федерации. Такое условие договора не означает, что предыдущий собственник выразил согласие на передачу судна в аренду.

В свою очередь, на арендатора возлагаются следующие основные обязанности. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением земельного участка. Во-вторых, обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным земельным участком. В-третьих, арендатор обязан возвратить арендованный земельный участок по истечении срока его аренды либо прекращения договора аренды по другим основаниям.

Отдельного внимания заслуживают правомочия арендатора по перенайму и субнайму земельного участка. ЗК РФ впервые закрепляет возможность передачи арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаем), в том числе право отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Возможность отчуждения прав аренды земли получила развитие в ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя совершать сделки с арендными правами, в том числе передавать свои права и обязанности, предусмотренные договором аренды, другому лицу. Таким образом, оборот права аренды земли может быть ограничен специально уполномоченным на то органом, который вправе осуществлять правомочия арендодателя. Федеральным законодательством не предусмотрено установление порядка предоставления арендодателем согласия на совершение сделок с арендными правами.

Нормы ГК РФ содержат правило, согласно которому арендатор вправе лишь с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации. При передаче земельного участка в субаренду его целевое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Согласно ст. 615 ГК РФ к договору субаренды применяются правила, предусмотренные для договора аренды, если иное не установлено специальным законодательством⁸См.: Быстров Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах: теория, практика, итоги, перспективы. Минск. 2001. С. 132..

Из ЗК РФ исключена возможность сдачи в аренду земельных участков не собственниками. Думается, что данный институт способствовал бы более целесообразному использованию земель. В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ при перенайме ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При субаренде земельного участка к его субарендатору переходят лишь все права арендатора земельного участка. Нормы ЗК РФ не предусматривают перехода к субарендатору обязанностей арендатора. Субарендатор не состоит в договорных отношениях с собственником земельного участка, поэтому ответственным по договору аренды остается прежний арендатор (ст. 615 ГК РФ).

Таким образом, подходы законодателя к регулированию однородных отношений, связанных с реализацией арендатором прав по договору аренды, достаточно противоречивы. Необходимо получить согласие собственника участка при его передаче в субаренду, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ). Нормы ЗК РФ, имеющие специальный характер, наоборот, предусматривают лишь необходимость уведомления собственника участка, наделяя арендатора более широкими полномочиями и закрепляя, что обязанность получения согласия собственника должна определяться соответствующими положениями договора. Более того, ст. 22 ЗК РФ не устанавливает особенности аренды земельных участков, а регулирует вопросы аренды иначе, чем установлено в гл. 34 ГК РФ, неоправданно расширяя права арендатора, разрешая продажу прав и т.д.

В юридической литературе высказывалось мнение, что предусмотренное п. 5 ст. 22 ЗК РФ право арендатора распорядиться арендованным имуществом без согласия собственника-арендодателя объясняется спецификой земельного права. Кроме того, указывалось, что при возникновении подобных коллизий применению на практике подлежат нормы ЗК РФ.

В свою очередь, правоприменительные органы исходят из наличия в договоре соответствующих условий, допускающих субаренду арендатором земельного участка без согласия арендодателя.

Судебная практика при решении вопроса о порядке получения арендатором согласия арендодателя, в частности, на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу исходит из того, что по смыслу пункта 2 статьи 615 ГК РФ согласие арендодателя не обязательно должно быть дано в отношении каждой конкретной сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этой норме сделок. Более того, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Отдельно нормами ЗК РФ оговорена возможность передачи прав и обязанностей арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при сроке договора аренды более 5 лет, для этого необходимо лишь уведомление собственника земельного участка. ЗК РФ не допускает возможности изменения данных положений путем внесения соответствующих оговорок в текст договора аренды либо ограничения установленных договором аренды земельного участка прав арендатора.

Полагаем, что указанные нормы ЗК РФ, наделяя арендатора подобным правомочием, ущемляют публичные интересы органов государственной власти и местного самоуправления, приводят к дисбалансу арендных отношений. ЗК РФ определяет правомочия арендатора сроком договора аренды, позволяя ему передавать свои права и обязанности в отношении арендуемого им государственного и муниципального имущества, что также противоречит природе рационального использования земельных ресурсов.

При анализе прав и обязанностей сторон договора аренды нельзя не упомянуть преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка по истечении срока договора. В данном случае нормы ЗК РФ корреспондируют с нормами ГК РФ, закрепляя названное преимущественное право арендатора.

Учитывая сложившуюся арбитражную практику, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Указанное преимущественное право арендатора может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, а не по какому-либо иному основанию⁹См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник ВАС РФ 2002. № 3.. Более того, преимущественное право на заключение договора аренды земли имеет только землепользователь, в установленном порядке получивший земельный участок в аренду.

Арендатор вправе использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с российским законодательством, а также возводить (строить) жилые, производственные, культурно- бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Арендатор имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, которое распространяется на аренду земель сельскохозяйственного назначения и корреспондирует с положениями ГК РФ, в силу которых плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Реализовать указанное правомочие арендатор может, если он пользуется арендованным имуществом в соответствии с договором.

Земельное законодательство не содержит исчерпывающего перечня правомочий (ст. 40 ЗК РФ), поскольку арендатор вправе осуществлять и другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. Осуществление прав собственником и арендатором земельного участка осуществляется на их усмотрение, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (ст. 43 ЗК РФ).

Согласно Конституции РФ (ст. 35) владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

ГК РФ (ст. 10) запрещает совершение действий граждан и юридических лиц с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. При этом ограничение правомочий арендатора может быть предусмотрено договором, допускающим отсутствие какого-либо права при использовании земельного участка.

Аналогичное правило применяется и в отношении обязанностей собственника и арендатора земельного участка (ст. 42 ЗК РФ), поскольку перечень обязанностей землепользователей и их осуществление определяются в зависимости от объекта использования — земельного участка, а не от вида права на него.

Собственник земельного участка и лицо, не являющееся его собственником, обязаны использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель, разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

Соблюдение целевого назначения земельного участка в процессе его использования является одной из основных обязанностей землепользователя. Использование земли не по целевому назначению образует состав административного правонарушения (ст. 8.8 КоАП) и влечет наложение административного штрафа. Определяя факт использования земельного участка не по целевому назначению, правоприменительные органы исходят из наличия или отсутствия обстоятельств, свидетельствующих о данных нарушениях со стороны арендатора, что также может служить основанием для расторжения договора аренды.

Обязанностью собственника земельного участка и лица, не являющегося его собственником, является и сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, что предусмотрено нормами ЗК РФ и Федерального закона «О геодезии и картографии». Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых размешены геодезические пункты, обязаны уведомлять федеральный орган исполнительной власти по геодезии и картографии о всех случаях повреждения или уничтожения геодезических пунктов, а также предоставлять возможность подъезда (подхода) к геодезическим пунктам при проведении геодезических и картографических работ. Невыполнение данной обязанности также влечет наложение административного штрафа, предусмотренного нормами КоАП.

Собственник и арендатор земельного участка обязаны осуществлять мероприятия по охране земель (ст. 13 ЗК РФ) с целью защитить их в результате использования в качестве основного средства производства, в первую очередь земель сельскохозяйственного назначения. Невыполнение одного из мероприятий по охране земель является основанием для применения к лицу, совершившему подобное деяние, мер ответственности, предусмотренных законодательством.

Необходимость постоянного вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот предопределяет закрепление нормами ЗК РФ обязанности арендатора по использованию и освоению земельного участка, которое должно быть осуществлено арендатором в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В данный срок не включается время, необходимое для освоения земельного участка, однако не установлены конкретные сроки освоения земельного участка арендатором. Судебная практика свидетельствует о достаточном количестве споров, предметом которых является расторжение договора в связи с неиспользованием земельного участка арендатором.

Думается, что в ЗК РФ необходимо добавить положения, устанавливающие срок освоения арендатором земельного участка для его более эффективного использования, что обеспечит эффективность воздействия арендодателя на арендатора, не принимающего мер. направленных на освоение земельного участка. Данный срок может быть дифференцированным и изменяться в зависимости от условий договора, качественного состояния арендуемого земельного участка и целей его использования.

Обязанностью собственника участка и арендатора является своевременная уплата платежей за землю. Кроме того, собственник уплачивает земельный налог, представляющий собой обязательный, индивидуальный, безвозмездный платеж, взимаемый в форме отчуждения денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований. Срок и порядок его уплаты устанавливаются уполномоченным органом посредством принятия соответствующего акта.

Аналогичное правило применяется и к аренде государственных и муниципальных земельных участков, поскольку размер, порядок, сроки уплаты арендной платы устанавливаются в одностороннем порядке посредством принятия нормативного правового акта, определяющего принципы и методики установления арендной платы.

Важной обязанностью является необходимость соблюдения при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Данная обязанность распространяется на арендатора независимо от категории используемого земельного участка либо от цели его использования. Корреспондирующие обязанности закрепляются федеральными законами «Об охране окружающей среды», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Выполнение обязанности по недопущению загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий является наиболее актуальной, поскольку на практике использование земельного участка способами, ведущими к загрязнению и деградации, снижению плодородия земельного участка, является нередким явлением. Эффективность соблюдения земле пользователем мероприятий по охране земель напрямую связана с возможностью наступления негативных последствий в виде санкций для пользователя земельного участка, не исполняющего названных обязанностей.

Учитывая изложенное, полагаем, что необходимостью эффективного применения норм, регламентирующих мероприятия по охране земель, является существование соответствующего уровня государственного контроля, проводимого в отношении различных категорий земель, а также возможность применения мер административной ответственности, соответствующих уровню совершенного виновным лицом правонарушения.

Несмотря на свою важность, не нашли отражения в законе условия, закрепляющие право арендатора на компенсацию затрат, вложенных в освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий, при прекращении прав на землю по истечении срока договора, если качество сельскохозяйственных угодий за период их использования не ухудшилось вследствие его хозяйственной деятельности; на компенсацию затрат по строительству остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и сооружений, разрешенных договором, в случае его расторжения.

Таким образом, анализ норм земельного и гражданского законодательства позволяет сделать вывод, что права и обязанности сторон договора аренды земельного участка устанавливаются нормами законодательства и конкретизируются непосредственно в тексте самого до говора.

Поскольку в России во взаимоотношениях собственника и арендатора ввиду многолетнего запрета аренды земли образовался определенный провал, то в развитии и регулировании арендных отношений, их экономических и правовых основ необходимо учитывать опыт западных стран, в том числе государств — членов ЕС.

По мере совершенствования земельного законодательства ЕС и усиления его роли в экономическом регулировании арендных отношений государств — членов ЕС наблюдается утверждение приоритетности интересов арендатора как непосредственного производителя, как субъекта, хозяйствующего на земле, перед интересами того, кто имеет лишь титул ее собственника.

Закрепление правомочий и обязанностей сторон договора аренды земельного участка в России в нормах нескольких отраслей права носит двоякий характер: нормы ЗК РФ имеют экологическую направленность, в то время как нормы ГК РФ связывают реализацию правомочий и обязанностей сторон договора с земельным участком как объектом гражданского оборота. Сохраняя подобное разделение сфер правового регулирования, гражданское и земельное законодательство в тандеме должны создавать надежную правовую базу для эффективного осуществления арендных отношений с земельными участками.