Институт аренды земельных участков

Возникновение права аренды земельного участка в государствах - членах ЕС и в Российской Федерации

При рассмотрении механизма возникновения права аренды земельного участка необходимо исходить из того, что факт возникновения такого права определяется регистрацией договора. Ранее законодательство предусматривало необходимость регистрации как права аренды, так и самого договора, что позволяло делать вывод о наличии двух основных форм регистрации — регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним. Действующее законодательство закрепляет, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества и связывает с регистрацией договора аренды земельного участка момент его заключения.

Аренда земельных участков, находящихся в частной собственности, возникает посредством заключения соответствующего договора аренды между собственником участка (либо уполномоченным им лицом) и лицом, желающим его арендовать. Возникновение права аренды земельных участков в данном случае представляет собой простой юридический состав, поскольку для возникновения права аренды достаточно заключения договора.

Напротив, при передаче в аренду земельных участков иных форм собственности уполномоченный орган должен принять решение о предоставлении в аренду земельного участка, что не характерно для случаев передачи в аренду иного имущества. Подобное решение имеет характер правоустанавливающего документа, принятие которого является основанием для заключения договора аренды земельного участка.

Предоставление земли является сложным юридическим составом, сочетающим властное волеизъявление полномочного государственного органа и соглашение субъектов земельных правоотношений по юридическому оформлению договорных отношений в вопросе установления прав пользования землей. Предоставление участков в аренду может осуществляться либо путем установления прав в порядке перерегистрации, либо посредством проведения конкурсов на право заключения договора аренды (права аренды) или выкупа права аренды (купли-продажи права аренды согласно ч. 4 ст. 454 ГК РФ).

Порядок заключения договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеет свои особенности, обусловленные порядком предоставления земельных участков посредством изъятия и отвода. Правом предоставления земельных участков обладают местные администрации, а также органы государственного управления субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ договор аренды земельного участка. находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Резервирование представляет собой первичную стадию последующего изъятия земельного участка и регулируется ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ. Земли для государственных и муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более семи лет. Порядок резервирования земель определяется постановлением Правительства РФ «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд» от 22 июля 2008 г. № 561.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, то исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений (абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ при внесении изменений в ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ установлено, что отчуждению не подлежат земельные участки, находящиеся в границе земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд. Таким образом, в отношении приватизации зарезервированного земельного участка установлен запрет.

Собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на зарезервированных земельных участках, вправе оформить такие участки на праве аренды на срок, не превышающий срока резервирования (п. 3.1 ст. 22 ЗК РФ, п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ),

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно- технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 3.1 ст. 30 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в общем случае осуществляется в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ). Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования места размещения объекта производится исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ, за исключением случаев, если земельный участок предоставляется в границах застроенной территории лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (п. 2, 2.1 ст. 30 ЗК РФ).

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, за исключением установленных ЗК РФ случаев, осуществляется на аукционах.

Таким образом, в случае осуществления на земельных участках жилищного строительства, что является более ликвидным, чем иные виды строительства. ЗК РФ предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета.

В случае предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта торги не проводятся, т.е. участок предоставляется на максимально выгодных для застройщика условиях. В случае если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, приобретало этот земельный участок в целях дальнейшего его использования для жилищного строительства, то такая сделка является притворной, и в соответствии со ст. 170 ГК РФ притворная сделка признается ничтожной.

К основаниям возникновения у конкретного лица прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности, относится акт компетентного органа. ЗК РФ предусматривает передачу таких земель в аренду лицу, которому они выделены в установленном порядке. Договор аренды заключается во исполнение принятого акта на определенных им условиях и служит правоподтверждающим документом, конкретизирующим права и обязанности сторон.

Приобретение права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) регулируется ст. 38 ЗК РФ. Согласно п. 1 данной статьи предметом торгов (конкурсов, аукционов) могут быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца права на заключение договора аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ, а для их комплексного освоения в целях жилищного строительства — ст. 38.2 ЗК РФ

В соответствии со ст. 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

В извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подп. 1—3, 6—9 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ, должны быть указаны:

1. предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, площади, границах, об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;
2. цена выкупа земельных участков, указанных в п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади;
3. начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);
4. размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;
5. способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;
6. максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
7. максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
8. максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе. Организатор аукциона не вправе требовать представления других документов, кроме указанных в п. 5 указанной статьи. Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

Особого внимания заслуживает возможность возникновения прав аренды земельного участка в результате проведения торгов. Предметом торгов может являться лишь сформированный земельный участок. ЗК РФ допускает возможность проведения торгов без предварительного согласования мест размещения объектов.

В качестве продавца права аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, наделенный соответствующими полномочиями.

На основании п. 4 ст. 38 ЗК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее по тексту — Правила). Правила носят временный характер и подлежат применению до разграничения государственной собственности на землю.

В настоящее время Правша действуют в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2008 г. № 1053, которым закреплено право органов местного самоуправления или исполнительного органа государственной власти устанавливать начальный размер арендной платы, величину ее повышения («шаг аукциона»), размер задатка, средства массовой информации, публикующие извещение о проведении торгов. Все это позволяет возлагать дополнительные обязанности на арендатора, а названным органам более эффективно осуществлять управление земельными ресурсами.

Следующим способом возникновения права аренды является факт обладания участником земельных отношений правом собственности или иным вещным правом на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Собственниками объектов недвижимости в данном случае являются граждане и юридические лица (п. 1 ст. 36 ЗК РФ), которые обладают исключительным правом на приобретение права аренды земельного участка, т.е. возникновение права аренды земельного участка у арендаторов, субарендаторов объектов недвижимости не допускается.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в п. 7 указывает, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то собственник недвижимости утрачивает право выкупа земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Таким образом, все собственники недвижимости, которые после 30 октября 2001 г. заключили договоры аренды земельных участков, по мнению ВАС РФ, не могут стать собственниками используемых земельных участков по данному основанию. Более того, п. 1 ст. 36 ЗК РФ предусматривает, что порядок приватизации таких земельных участков и ее условия, порядок приобретения права аренды и ее условия устанавливаются ЗК РФ или федеральными законами. Думается, что подобное толкование законодательства необоснованно лишает собственников объектов недвижимого имущества права на приобретение арендуемого земельного участка в собственность. Названный способ возникновения права аренды на земельный участок является исключением из принципов, вводимых ЗК РФ.

Право аренды земельного участка возникает в силу прямого указания норм ЗК РФ, иного порядка приобретения прав на земельный участок законодательство не содержит. Оформление арендных отношений при несогласии одного из лиц, которым помещения в здании принадлежат на праве собственности либо на иных правовых титулах, представляется затруднительным. Учитывая изложенное, полагаем, что заключение договора аренды земельного участка в обязательном порядке является единственным способом решения названной правовой ситуации, ведущим к созданию упорядоченного землепользования.

Опыт государств — членов ЕС демонстрирует эффективность правового регулирования имущественного найма земли при наличии единой информационной базы, позволяющей отследить все операции с земельными участками, определить масштаб цен на сходные земельные участки, уровень спроса и предложения на момент совершения сделки с земельным участком³См.: Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М.: Фонд «Институт экономики города». 2000. С. 54-60..

В России начат процесс по формированию аналогичной информационной базы, созданной для решения вопросов регистрации недвижимого имущества (земельных участков), информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества (земельных участков). На сегодняшний день основным информационным ресурсом в России является ЕГРП, содержащий наибольший объем информации об объектах недвижимости, в том числе земельных участках. Однако и он не является полным.

Организационное и информационное объединение Росрегистрации, Роснедвижимости и Роскартографи и в единую Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, а также масштабные планы по созданию единой информационной системы недвижимости⁴Концепция создания Единой информационной системы недвижимости Российской Федерации. М.: ФГУП ФКЦ «Земля». 2008; Концепция Единой информационной системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Российской Федерации. М.: Институт экономики города. 2008. подтверждают актуальность рассматриваемого вопроса, а также необходимость совершенствования взаимодействия объединенной службы и профессиональных участников земельного рынка.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 г. № 560 утверждена подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006—2012 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002—2008 годы)».

Ожидаемыми конечными результатами реализации названной подпрограммы являются:

• создание нормативно-правовой и методологической базы по государственному кадастровому учету и кадастровой оценке объектов недвижимости;
• создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости на территории Российской Федерации, включая внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости;
• обеспечение информационного наполнения государственного кадастра недвижимости сведениями об объектах недвижимости; организация доступа к государственному кадастру недвижимости органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также организаций и граждан;
• обучение специалистов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и подведомственных ей организаций; формирование налоговой базы для сбора земельного и имущественных налогов.

Реализация подпрограммы рассчитана на 2006—2011 гг. и предполагает три этапа. В настоящее время завершается последний этап реализации подпрограммы и ожидается, что к концу 2012 г. будет создана система государстве иного кадастрового учета объектов недвижимости на всей территории Российской Федерации, обеспечено информационное наполнение государственного кадастра недвижимости и организован доступ к нему органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также организаций и граждан.

Государственный кадастр недвижимости создается как интегрированный источник, содержащий в электронном виде полные и актуальные сведения об объектах недвижимости, позволяющие получать на его основе каталоги, справочные и аналитические материалы в целях предоставления их органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также организациям и гражданам. Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и прогнозирования сделают информацию об объектах недвижимости более востребованной, что окажет существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений как структур власти и управлении, так и субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Эффективность реализации подпрограммы будет заключаться в активизации сделок на рынке земли и иной недвижимости, создании благоприятного делового климата и росте объемов инвестиций в реальный сектор экономики пол гарантии прав на недвижимость, принятии эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.

Результатом реализации подпрограммы будет развитие рыночных институтов, в том числе института налоговой оценки объектов недвижимости и института формирования объектов государственного кадастрового учета недвижимости, что даст возможность создания новых рабочих мест. Таким образом, вы паз ней не намеченных в подпрограмме мероприятий, особенно в части создания опорной межевой сети и цифровой картографической основы, будет иметь мультипликативный эффект в смежных отраслях российской экономики и способствовать решению задачи повышения темпов социально-экономического развития Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ с 1 января 2012 г. п. 8 ст. 12 Закона № 122 будет дополнен абзацем следующего содержания: «Единый государственный реестр прав на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, созданной в установленном Правительством Российской Федерации порядке и объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на электронных носителях. Особенности соответствующего взаимодействия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и органа кадастрового учета устанавливаются Правительством Российской Федерации».

Частью 4 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что Единый государственный реестр прав на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Согласно п. 2 ст. 46 данного Федерального закона в срок не позднее чем за шесть месяцев до дня вступления в силу ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона (вступает в силу с 1 января 2012 г.) Правительством Российской Федерации устанавливается порядок создания единой федеральной информационной системы, в составе которой будет осуществляться ведение государственного кадастра недвижимости на электронных носителях и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, а также особенности соответствующего взаимодействия органа кадастрового учета и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Орган кадастрового учета и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до дня вступления в силу ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона обеспечивают создание данной информационной системы в целях ведения после дня вступления в силу указанной части в составе данной информационной системы соответственно государственного кадастра недвижимости на электронных носителях и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях.

В соответствии с п. 2 раздела III протокола заседания Правительства Российской Федерации от 11 июня 2009 г. № 18 была утверждена Концепция создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, а также план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости; и план реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости.

Представляется, что для реализации указанных нововведений необходимо решить ряд проблем, а именно: отсутствие электронного документооборота внутри служб кадастра и регистрации земельных участков; отсутствие в законодательстве о регистрации и учете земельных участков возможности электронного документооборота; несовершенства законодательства об электронном документообороте, не позволяющие применять его нормы в государственном секторе; отсутствие необходимой материальной базы и т.п.

Действующая в России сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества создает путаницу при учете земельных участков: названные системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о земельных участках и сделках с ними, в том числе и об аренде. Следствием отсутствия единой системы учета является также значительное число неучтенных объектов, например самозахвата земель⁵См.: Земельный кадастр и земельная информационная система в России: (итоги рос.-швед. сотрудничества в 1999-2002 гг.) / Под общ ред. B.C. Кислова. СПб.. 2002. С. 100-103..

Думается, что необходимо создать единую систему ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (земельных участков), обеспечивающую реализацию государственной политики в области эффективного использования земли и иной недвижимости, вовлечения их в гражданский оборот, стимулирования инвестиционной деятельности на рынке земли; обеспечивающую совместимость информационных систем по формированию, государственному учету, технической инвентаризации, оценке, регистрации прав, налогообложению, управлению и распоряжению земельными участками, а также создающую систему электронного обмена сведениями между ними.

Реализация указанной цели станет первым этапом создания единой системы документооборота, которая значительным образом снизит материальные и временные затраты, позволит обеспечить защиту прав и законных интересов всех заинтересованных лиц. Более того, российское законодательство, регулирующее вопросы регистрации и учета земельных участков, не устанавливает возможности электронного документооборота вообще.

Единая система документооборота является федеральным государственным распределенным информационным ресурсом, состоящим из информационной системы государственного кадастра недвижимости и системы ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принципы создания и веления государственных информационных систем должны быть распространены и на информационные системы муниципального уровня.

При ведении единой системы документооборота предлагается использовать единую общероссийскую систему координат местоположения земельных участков и единую картографическую основу. Предлагается закрепить законодательно, что единая система документооборота содержит сведения об объектах кадастрового учета, содержащиеся в Едином государственном кадастре недвижимости, сведения ЕГРП, а также служебные сведения об уполномоченных должностных лицах, осуществляющих ввод сведений в информационную систему. Создание и внедрение единой системы документооборота производится поэтапно на всей территории Российской Федерации.

В случае пользования на правах аренды земельным участком, на котором находится объект недвижимости, продавцом такой недвижимости к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В свою очередь, переход к приобретателю объекта недвижимости права на земельный участок продавца может повлечь возникновение у приобретателя такого права на земельный участок, которым он не может обладать в силу закона.

ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень участников земельных отношений, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования. Представляется, что возникновение указанного права у иных лиц, не предусмотренных нормами ЗК РФ, в результате его перехода в порядке ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ является недопустимым. В противном случае стирается правовая нагрузка, заложенная правом постоянного (бессрочного) пользования участком, которая предполагает пониженный размер платы за землю либо его полное отсутствие, что не является свойственным взиманию арендной платы за использование участка на праве аренды. Целью передачи земельного участка в аренду является уплата арендатором арендной платы в размере, максимально соответствующем использованию участка.

С учетом изложенного оправданной является позиция законодателя, предусматривающая в обязательном порядке переоформление юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение права собственности на них в срок до 1 января 2013 г. Собственникам линейных объектов (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и др.) отведен более длительный срок — до 2016 г.

Таким образом, право аренды земельного участка может возникать на добровольной основе при взаимном волеизъявлении сторон посредством заключения договора и в случаях, когда у лица существует обязанность заключения договора в силу закона.

Наиболее распространено возникновение права аренды земельного участка на основе взаимного волеизъявления сторон. При этом объектом аренды могут выступать земельные участки любой формы собственности, которая определяет круг участников данных правоотношений. Иная ситуация складывается в случае обязанности землепользователя заключить договор аренды в силу закона. Примером в данном случае может выступать арбитражная практика.

Анализ норм, регулирующих механизм возникновения права аренды земельного участка, демонстрирует, что способ и порядок возникновения права аренды определяются формой собственности земельного участка. Целью экономического аспекта использования земельного участка является получение арендодателем соответствующего размера арендной платы, поэтому предоставление участка посредством торгов является наиболее эффективным способом возникновения права аренды, так как позволяет определить лицо, максимально соответствующее целям предоставления земельного участка в аренду.