Вещно-обязательственный характер договора аренды земельных участков
Регистрация договора аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, в России выделена в отдельный вид регистрации (ст. 26 Закона № 122). Договор регистрируется в органах Министерства юстиции Российской Федерации путем внесения записей о сделке в ЕГРП и совершения специальной регистрационной надписи на договоре аренды о произведенной государственной регистрации прав (ст. 13, 14 Закона № 122). Порядок внесения записей установлен Правилами ведения ЕГРП. В соответствии с п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 13 Закона № 122 регистрация договора аренды земли возможна после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в ЕГРП.
Исключением из указанного порядка является регистрация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Высказывается мнение, что в соответствии со ст. 26 Закона № 122 необходимо осуществлять и государственную регистрацию права на заключение договора аренды земельного участка. Позволим себе не согласиться с данным выводом. Исходя из содержания ст. 131 ГК РФ, п. 1 которой не включает названное право в число объектов государственной регистрации, принимая во внимание, что право аренды вещным правом не является, такую точку зрения вряд ли можно признать обоснованной.
Президиумом ВАС РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» даны рекомендации арбитражным судам о порядке применения норм права о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Так, в п. 6 Обзора указывается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, а требования ст. 26 Закона № 122 подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Вместе с тем ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения, а регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права.
Н.А. Сыродоев справедливо отмечает, что нормы, содержащиеся в ГК РФ и в Законе № 122, не отвечают на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находится регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним. Кроме того, право аренды не подпадает под определение ограничений (обременений), которое приводится в ст. 1 Закона № 122, и ошибочно отнесено к перечисляемым в данной статье вещным правам.
В п. 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что подлежат государственной регистрации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав: ипотека и сервитуты. В то же время здесь же говорится о том, что иные права (а значит, и другие ограничения) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В п. 1 ст. 4 Закона № 122 указано, что «наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». Таким образом, перечень подлежащих регистрации ограничений и обременений расширяется по сравнению с ГК РФ за счет доверительного управления и аренды.
Уже упоминавшийся абз. 2 п. 1 ст. 4 Закона № 122 закрепляет, что ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Следовательно, возникает вопрос, как быть с обременениями и ограничениями, которые не указаны в перечнях ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона № 122. в отношении которых нет указаний об их обязательной регистрации в специальных нормах законодательства.
Необходимо различать права и их обременения, подлежащие государственной регистрации и возникающие с ее момента, и те ограничения, возникновение которых с регистрацией не связано. Обременения (ограничения) из первой группы должны регистрироваться, так как без регистрации они не существуют. В отношении же второй группы практика регистрирующих органов и судов неоднозначна.
В той или иной степени в практике различных регистрирующих органов реализуется тезис о том, что отсутствие указания в законе на обязательность регистрации того или иного обременения (ограничения) влечет невозможность его регистрации. Такая политика проводится по отношению к обременениям правами нанимателя, установленным порядком пользования объектом, находящимся в общей долевой собственности, и т.п. К сожалению, на такое применение закона ориентирует и судебная практика: при запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограниченны, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта из независимого источника, которым является регистрирующий орган.
Нормы ст. 1, п. 1 ст. 4, п. 6 ст. 12 Закона № 122 относят аренду к категории ограничений (обременений). В то же время конструкция норм ст. I и п. 6 ст. 12 Закона № 122 позволяет истолковать их таким образом, что аренда относится к вещному праву. Любое, кроме права собственности, вещное право является ограниченным, а их сходство определяется тем, что и для права собственности, и для ограниченных вещных прав характерны право следования, абсолютный характер защиты от посягательства любого третьего лица, а для некоторых — бессрочность. Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расценивается в юридической литературе как основание для отнесения этого права к числу вещных прав.
ЗК РФ в гл. IV, а также в ст. 25, 26 ставит аренду земельных участков в один ряд с такими правами, как право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитут, безвозмездное срочное пользование, но не указывает, что эти права являются вещными в силу п. 1 ст. 216 ГК РФ. Арендаторы в соответствии со ст. 41 ЗК РФ осуществляют все права собственников. Название гл. 17 ГК РФ — «Право собственности и другие вещные права на землю» — говорит о том, что права являются вещными, но в названии ст. 264 ГК РФ — «Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков» — не указано на вещный характер прав. Отдельная статья, посвященная аренде земельных участков, в гл. 17 ГК РФ отсутствует. Об аренде упоминается лишь в п. 1 ст. 264 и в ст. 270 ГК РФ, в соответствии с которыми аренду можно отнести к платному срочному пользованию. Несомненно, наделение арендатора статусом титульного владения свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в обязательственно-правовые отношения элементов, характерных для вещных прав, но это не может служить достаточным основанием для отнесения аренды к вещному праву.
Институт ограничений (обременений) — проблема, недостаточно разработанная в науке и современном законодательстве. Отсутствуют и четкое определение ограничений (обременении), и их классификация. Думается, что названные термины являются синонимами: если речь идет о правах, то они ограничиваются, если об имуществе — оно обременяется.
Исходя из определения ограничений (обременений), закрепленного в Законе № 122, к таковым можно отнести наличие в законе условий, стесняющих, ограничивающих правообладателя при осуществлении права собственности и иных вещных прав. Кроме того, пределы осуществления права собственности и иных вещных прав могут быть не только предусмотрены в законе, но и установлены решением уполномоченного органа государства в определенном законом порядке. Следовательно, вмешательство в сферу действия правообладателя с целью установить пределы реализации им прав владения, пользования или распоряжения следует рассматривать как основной критерий выделения ограничений (обременений) в качестве самостоятельного правового явления. Однако указанное в Законе № 122 определение ограничений (обременений) не учитывает их сложной правовой природы и не исчерпывает всего перечня ограничений (обременений).
Аренда является ограничением прав пользования и владения землей собственником-арендодателем, поскольку у последнего ограничена возможность реализовывать право пользования и, как правило, право владения. Аренда сохраняется при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) к другому лицу (п. 1 ст. 617 ГК РФ), это право следования характерно и для других ограничений (обременений).
Однако аренда создает для арендатора самостоятельные обязательственные права на землю, относится к обязательственным правам и возникает только на основании договора. В связи с этим необходимо отметить некорректность законодательного определения ограничений прав в ст. 1 Закона № 122, поскольку договор как наиболее распространенное основание возникновения обязательства не может быть охарактеризован как условие или запрещение, установленное законом или уполномоченным органом.
В юридической доктрине также преобладает мнение, согласно которому право аренды земельного участка не относится к категории вещных прав и входит в число обязательственных прав. В свою очередь, обязательственным правам присуще наличие определенных особенностей, отделяющих их от категории вещных прав. Одной из таких особенностей является отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками. Право аренды земельного участка возникает на основе договора и факта государственной регистрации этого договора. Действительно, когда объектом аренды выступает земельный участок, находящийся в частной собственности, заключению договора не предшествует принятие решения органа власти о предоставлении земельного участка в аренду. Однако, когда участок, предоставляемый в аренду, находится в государственной или муниципальной собственности, для передачи земельного участка в аренду необходимо принятие соответствующего решения органом, уполномоченным передавать земельные участки в аренду1См.: Земельная реформа в сельском хозяйстве: правовые проблемы / Ред. Б.Н. Топорнин М: ИГиП РАН, 1997. С. 13..
Следует отметить, что законодательству государств — членов ЕС подобная процедура незнакома, поскольку возникновение права аренды земельного участка осуществляется лишь посредством подписания договора аренды земельного участка с муниципальным органом.
К признакам арендного землепользования, которые не свойственны вещным правам на землю, также можно отнести закрепление взаимных прав и обязанностей сторон договора посредством нормативных правовых актов и их последующую конкретизацию в тексте договора аренды земельного участка. К названным признакам, по общему правилу, можно отнести порядок возникновения и прекращения аренды, срок договора, порядок оплаты2См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М: Дело. 2002. С. 153..
Тем не менее можно выделить и общие черты, присущие как праву аренды земельного участка, так и категории вещных прав. Так, схожесть права аренды земельного участка с вещным и правами на землю, в частности с правом постоянного (бессрочного) пользования, определяется тем, что содержание данных прав образуют только правомочия владения и пользования. Распоряжения землей как такового ни пользователь, ни арендатор осуществлять не могут.
В свою очередь, наделение арендатора правомочием титульного владельца позволяет оптимально решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц.
Подобная возможность следует из содержания ст. 305 ГК РФ, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, собственником не валяющемуся, но обладающему имуществом на предусмотренном законом или договором основании.
Наделение арендатора правомочием титульного впадения позволило законодателю дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования, реализованного путем включения в ГК РФ специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованный земельный участок. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договори аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Более того, ГК РФ предусматривает исключительное правило: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 617 ГК РФ).
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основание отнесения этого права к числу вещных прав. В частности, Д.С. Левенсоном обосновывалось мнение о вещном характере договора аренды земли3См.: Левенсон Д.С. Договор аренды транспортных средств: Дис.... канд. юрид. наук. М. 1968. С. 9-10.. Аналогичная позиция обосновывалась С.С. Шерстневым, который также относил арендное землевладение и землепользование к вещным правам.
Полагаем, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды земельных участков, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер. Основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.
Оценивая природу отношений, порождаемых договором аренды земельного участка, полагаем, что названные отношения можно отнести к категории смешанных — вещно-обязательственных правоотношений, поскольку, с одной стороны, им характерны черты обязательственных отношений, с другой стороны — вещных. Подобный вывод позволяет говорить о наличии в регулировании аренды земельного участка как обязательственных, так и вещно-правовых элементов, что, в свою очередь, позволяет определить место названного договора в системе существующих договоров.
Данное утверждение вновь подтверждает вывод, что введенная Законом № 122 норма об обязательной регистрации в ЕГРП не только вещно-правовых ограничений, но и обязательственно-правовых, в частности аренды (ст. 4), противоречит п. 1 ст. 131 ГК РФ.
Определенное несоответствие заложено уже в ст. 131 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку в п. 3 этой статьи в наименовании органа, осуществляющего государственную регистрацию, говорится о регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Указание на регистрацию сделок со ссылкой на случаи, предусмотренные в ст. 131 ГК РФ, имеется и в ст. 164 ГК РФ, что требует толкования, поскольку буквального указания таких случаев в ст. 131 ГК РФ нет.
Кроме того, отсутствует последовательность в определении того, какие вещные права (их обременения и ограничения) подлежат государственной регистрации. В законодательстве нет логического обоснования выбора оснований для регистрации сделок, существует противоречивость норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (земельные участки) и регистрации сделок с ним.
В свете вышесказанного думается, что государственной регистрации может быть подвергнуто только право на земельный участок, с исключением из предмета регистрации сделок с землей. При этом предметом государственной регистрации должны выступать субъективные гражданские вещные права в отношении недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, а также иные (не имеющие вещной природы) субъективные гражданские права, осуществление которых связано с недвижимостью (земельными участками), и только в прямо определенных гражданским законодательством случаях.
Подобное исключение из общего принципа необходимости регистрации только субъективных гражданских вещных прав означает замкнутый перечень таких случаев. Предлагается внести соответствующие изменения в Закон № 122, закрепив необходимость обязательной регистрации в ЕГРП только вещно-правовых ограничений, что полностью соответствовало бы п. 1 ст. 131 ГК РФ.