Государственная регистрация договора аренды земельных участков в государствах - членах ЕС и в России
Договор аренды недвижимого имущества в России подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (далее — Закон № 122) закрепляет, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка может обратиться одна из сторон этого договора.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 26 ЗК РФ). При этом, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Допустимо, если арендатор с согласия арендодателя уступает свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, третьему лицу. В связи этим возникают споры относительно того, подлежит ли дополнительное соглашение о переводе прав и обязанностей по договору государственной регистрации.
Дополнительные соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды, требующему регистрации, подлежат государственной регистрации.
«Дополнительным соглашением от 15 апреля 2005 г. между арендодателем, арендатором и ООО «Руситал» (правопреемник арендатора) установлено, что арендатор передал правопреемнику в полном объеме права и обязанности по договору. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке.
В силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды от 1 ноября 1999 г. № 03-А080326 прошел государственную регистрацию, поэтому соглашение о перенайме также должно было быть зарегистрировано»1Постановление ФАС Северо-Западного округа от 4 декабря 2006 г. по делу № А56-13599/2006..
Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора и новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения.
На практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации. По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов.
1. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации (при условии, что он продлен на срок менее года).
«14 июня 2006 г. между КУМИ Арсеньевского городского округа (арендодатель) и ООО "МедиЗдрава" (арендатор) заключен договор аренды № 79 земельного участка площадью 284,99 кв. м с кадастровым номером 25:26:010319:0041 для размещения торгового павильона под аптеку. Срок действия договора определен сторонами с 1 июня 2006 г. по 29 мая 2007 г. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 1 июня г. Дополнительными соглашениями к указанному договору аренды срок аренды установлен с 30 мая 2007 г. по 28 мая 2008 г., с 29 мая 2008 г. по 27 мая 2009 г. и с 28 мая 2009 г. до 1 июля 2009 г., т.е. в каждом случае — менее одного года. Поскольку сроки аренды земельного участка, определенные сторонами в договоре и дополнительными соглашениями, составляли менее одного года, они не подлежали государственной регистрации.
При исполнении договорных обязательств у сторон не возникало разногласий относительно предмета договора и дополнительных соглашений. При изложенных обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка и дополнительные соглашения к нему являются заключенными, и, руководствуясь положениями статей 452, 609 ГК РФ и статьи 26 ЗК РФ, отказали в признании указанных дополнительных соглашений недействительными.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей ВАС РФ пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 АПК РФ, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ»2Определение ВАС РФ от 3 августа 2010 г. № ВАС-10125/10 по делу № A51-13330..
2. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, в соответствии с которым его срок становится более года, то данный договор подлежит государственной регистрации.
«Согласно договору аренды от 20 июня 2006 г. № 6/ц-38юр земельный участок передан администрацией (арендодатель) в аренду хозяйству "Заречное" (арендатор). Срок аренды — до 1 февраля 2007 г. Дополнительным соглашением от 31 января 2006 г. к договору внесены изменения в пункт 1.4 договора, регулирующий срок действия договора. Срок аренды увеличен до 31 декабря 2007 г.
В соответствии со статьей 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Дополнительным соглашением к договору стороны изменили условия договора, в том числе и в части срока действия договора, в результате чего срок действия договора аренды составил больше одного года. Поскольку доказательств государственной регистрации спорного договора в материалах дела не имеется, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор не заключен»3Постановление ФАС Уральского округа от 11 ноября 2009 г. № Ф09-8709/09-СЗ по делу № А47-8Э1/2009-12ГК // Справочная правовая система «Консультант- Плюс»..
Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключениым, если оно не прошло регистрации. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.
«Ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительных соглашений о продлении срока действия договора аренды от 4 ноября 2000 года до 2014 года по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор следует считать продленным на неопределенный срок. Поскольку Мэрия в письме от 23 июня 2006 г. уведомила ООО "Люнет" о прекращении арендных отношений, суды сделали правильный вывод о прекращении названною договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ»4Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 января 2008 г. № A21-7550/2006..
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). На практике иногда возникают споры о том, подлежит ли такое возобновление договора аренды государственной регистрации.
«Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 разъяснено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Поскольку договор аренды земельного участка заключался на срок менее года и возобновлялся на неопределенный срок, он не подлежал государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»5Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июня 2010 г. по делу № А06- 3532/2009..
Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.
«Пунктом 6.5 договора определено, что, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. В период действия договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды, в связи с чем договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. По указанной причине суд апелляционной инстанции правильно отметил, что повторная государственная регистрация договора не требовалась, поскольку она уже была осуществлена при его заключении 29 декабря 2005 г. в УФРС.
В рассматриваемом случае между сторонами не возникло новой арендной сделки, подлежащей самостоятельной государственной регистрации, а были продлены на новый срок и на тех же условиях арендные правоотношения, вытекающие из ранее заключенного и зарегистрированного в установленном законом порядке договора»6Постановление ФАС Центрального округа от 20 мая 2010 г. по делу № A54- 3839/2009С17..
ГК РФ не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо его зарегистрировать. При этом, поскольку такой договор считается заключенным с момента регистрации, логично было бы сделать вывод, что срок после подписания, в который необходимо зарегистрировать договор, может быть любым. Однако это не всегда справедливо.
Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, указаны срок его действия и дата, с которой он начинает отсчитываться, то такой договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока.
«Суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что в силу положений пункта 1 статьи 131, статьи 421, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 1, 2 статьи 610 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ООО " Лукойл-Пермнефтепродукт" имело право обратиться в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21 июня 2003 г. № 3-489, заключенного на срок более года и подлежащего государственной регистрации, до истечения срока действия указанного договора»7Постановление ФАС Уральского округа от 30 августа 2006 г. № Ф09-7660/06-СЗ .
Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, определен срок его действия, но не указана дата, с которой он отсчитывается, то такой договор может быть зарегистрирован в любое время.
«В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды УЗ № 00375-К-99 земельного участка договор заключен сроком на два года, дата договора отсутствует. Согласно пункт 1 статьи 131, пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
При таких обстоятельствах решение управления от 21 ноября 2005 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка в связи с тем, что к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок договора аренды истек, нарушает права и законные интересы общества, не соответствует положениям пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»8Постановление ФАС Уральского округа от 27 ноября 2006 г. № Ф09-9665/06-СЗ .
Если договор аренды недвижимого имущества на момент подписания подлежал государственной регистрации и срок его действия был установлен с момента государственной регистрации до конкретной даты, то договор может быть зарегистрирован менее чем за год до указанной даты и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в такой регистрации.
«В соответствии с решением Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию и распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19 июня 2008 г. № 765-РП между департаментом и обществом 30 июля 2008 г. заключен договор аренды № М-06-509534 спорного земельного участка на срок до 31 декабря 2009 г. Срок действия договора аренды установлен с момента государственной регистрации до 31 декабря 2009 г.
В ответ на обращение заявителя 6 сентября 2008 г. о государственной регистрации договора от 30 июля 2008 г. управление 6 октября 2008 г. на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ приостановило государственную регистрацию до 6 ноября 2008 г. (с продлением по просьбе общества срока приостановления до 31 января 2009 г.) в связи с отсутствием документов, подтверждающих законный порядок предоставления в аренду земельного участка для строительства жилого дома, в соответствии с положениями ЗК РФ. Срок договора аренды земельного участка, подписанного сторонами 30 июля 2008 г., установлен с момента регистрации по 31 декабря 2009 г., то есть, принимая во внимание дату подписания договора, дату обращения за его государственной регистрацией и установленное Законом № 122 время на государственную регистрацию, составляет более года, следовательно договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.
Суды пришли к выводу о том, что решение управления об отказе в государственной регистрации нарушает права и законные интересы общества и не соответствует положениям пункта 1 статьи 20 Закона № 122 о регистрации. Коллегия судей ВАС РФ, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований»9Определение ВАС РФ от 26 мая 2010 г. № ВАС-6356/10 по делу № А40-64545/09-92-348..
Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» закреплено, что регистрация договоров аренды земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом № 122, а также в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Правила ведения ЕГРП), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, и иными нормативными правовыми актами, принятыми в соответствии с Законом № 122. Названной Инструкцией регулируются вопросы, в том числе касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды земельных участков, изменений, прекращения и расторжения таких договоров.
К отношениям, возникающим при государственной регистрации договоров аренды земельных участков, применяются также иные нормативные правовые акты Минюста России, изданные в порядке реализации полномочий в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона № 122).
Государственная регистрация права государственной собственности на землю до ее разграничения для осуществления распоряжения соответствующими землями не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора (п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 26 Закона № 122).
Представление кадастрового плана земельного участка на государственную регистрацию договора аренды земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помешен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17 Закона № 122). Если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (п. 2 ст. 26 Закона № 122).
Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ). Исключение составляет договор на краткосрочную (на срок до одного года) аренду земельного участка, сторонами которого являются граждане, который может быть заключен в устной форме.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка, предусматривающий переход в последующем права собственности на этот участок к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Государственная регистрация аренды земельного участка проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого участка (п. 1 ст. 26 Закона № 122). Записи в ЕГРП вносятся в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.
Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации (п. 2 ст. 13 Закона № 122).
Внесение в ЕГРП записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП. Арендодателю в срок не более пяти рабочих дней с момента внесения изменений в ЕГРП по заявлению арендатора об этом направляется уведомление.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной. Договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным.
«Администрация и Предприниматель подписали договор аренды земельного участка от 30 октября 2002 г. Договор не прошел государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным»10Определение ВАС РФ от 2 июня 2010 г. № ВАС-6458/10 по делу № АЗЗ-12610/2008..
Отсутствие государственной регистрации договора аренды муниципальной земли, требующего такой регистрации, влечет незаключенность такого договора и неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным муниципальным нормативным актом. Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственной регистрации, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, такой договор все равно считается незаключенным. При этом признание договора аренды незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации по вине арендодателя не является основанием для освобождения арендатором земельного участка, если срок аренды, указанный в договоре, не истек.
Если в договор аренды сроком менее года внесены изменения и установлен срок договора более года, но впоследствии договор не был зарегистрирован, то новый договор считается незаключенным, а предыдущий договор (редакция) возобновленным на неопределенный срок.
На практике зачастую после заключения сторонами договора аренды, требующего государственной регистрации, арендодатель сразу передает арендатору земельный участок по договору.
Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в соответствии со ст. 609 ГК РФ до такой регистрации считается незаключенным и не порождает арендных правоотношений между сторонами, возникает вопрос: вправе ли арендодатель получить от арендатора платежи за пользование имуществом в период до регистрации договора и на каком основании? Представляется, что пользование арендованным государственным или муниципальным земельным участком с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным нормативным актом.
«Поскольку в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, фактическое землепользование до даты регистрации договора аренды осуществлялось ответчиком при отсутствии правовых оснований. Исходя из закрепленного в статьях 1 и 65 ЗК РФ принципа платности использования земель в Российской Федерации, а также положений статьи 1102 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что предприниматель Кузнецова А.А. неосновательно сберегла денежные средства в размере арендных платежей за землю. Исковые требования о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены судом обоснованно»11Постановление ФАС Уральского округа от 14 июня 2006 г. № Ф09-4896/06-С6..
ГК РФ и Закон № 122 не содержат разъяснений о необходимости регистрации прекращения договора аренды, что приводит к возникновению большого числа судебных споров. При вынесении решений суды исходят из того, что, если прекращение зарегистрированного договора аренды зарегистрировано не было, новый договор аренды не может быть зарегистрирован. При этом отсутствие государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды не свидетельствует о продолжении арендных отношений, если они прекращены в порядке ст. 610 ГК РФ. Уведомление о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, является основанием для внесения записи в ЕГРП о его прекращении.
Если договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ), то для государственной регистрации соглашения о его расторжении предоставления кадастрового плана данного земельного участка не требуется, если в соглашении сведения об участке указаны в том же объеме, что и в договоре.
По вопросу о том, с какого момента считается расторгнутым по соглашению сторон договор аренды, прошедший государственную регистрацию, существует две позиции судов.
- Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, является расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении
- Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, считается расторгнутым по соглашению сторон с момента государственной регистрации данного соглашения.
На практике возникают случаи, когда одна из сторон договора аренды своими действиями или бездействием препятствует государственной регистрации договора аренды. В соответствии с п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. В связи с этим возникает вопрос: какие действия признаются уклонением от государственной регистрации договора аренды?
Одним из таких действий, являющихся уклонением от государственной регистрации договора, признается непредставление стороной договора второго экземпляра подлинника договора аренды в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Как следует из содержания действующей редакции п. 5 ст. 18 Закона № 122, необходимые для государственной регистрации прав документы, которые выражают содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации прав возвращается правообладателю, второй — помешается в дело правоустанавливающих документов. До вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ (т.е. до 17 сентября 2003 г.) данная норма предусматривала, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, подаются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, т.е. допускалось представление надлежаще заверенной копии.
Судебная практика исходит из того, что нарушение данной обязанности является основанием для отказа в государственной регистрации. В то же время, если право возникло до вступления в силу Федерального закона от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ, для государственной регистрации необходимо представить не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых (подлинник) после регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Кроме того, отсутствие второго экземпляра подлинника договора не является основанием для отказа в государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Закона № 122.
Если арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, а арендатор не обращается в суд с иском о регистрации данного договора, то арендодатель вправе выселить арендатора из этого нежилого помещения.
Законодательством государств — членов ЕС оговаривается особая форма для оформления сделок с недвижимостью. В законодательстве некоторых стран объединенной Европы существуют и требования в отношении формы, применяемые к договорам, заключаемым на определенную сумму. Например, во Франции все договоры на сумму свыше 5 тыс. евро должны быть заключены в простой письменной форме.
Французским законодательством подробно регулируется только порядок заключения принудительных договоров аренды. Договоры о долгосрочной аренде заключаются арендодателями в принудительном порядке, например в рамках процедуры по использованию целинных земель; при создании земельных сельскохозяйственных объединений семейного типа между сонаследниками и др.
В Англии договор рассматривается как обещание (promise) или гарантия должника исполнить свое обязательство. Заключая договор, должник принимает на себя это обещание (встречного удовлетворения) и при любых обстоятельствах должен исполнить договор. При этом английское право до сих пор базируется на старом прецеденте XVII в. «Пэрэдай (Парадина) против Джейна»12Был заключен договор аренды, по которому арендатор обязался платить арендодателю рентные платежи от урожая, получаемого на земельном участке, после заключения договора на участок вторглось войско немецкого князя, который согнал арендатора с земли и занимал ее до тех пор, пока не был изгнан обратно на континент.. В Великобритании законодательно установлено, что все необходимые формальные процедуры, связанные с заключением арендного соглашения, стороны выполняют с участием своих адвокатов — специалистов в области арендного права. В качестве примера можно назвать Закон о поверенных 1974 г. (Solicitors Act 1974), который запрещает лицам, не обладающим специальными знаниями и соответствующим образованием, принимать участие в оформлении и регистрации арендных отношений.
В Германии единственным требованием к порядку заключения договора аренды является обязательная регистрация договоров.
Следует отметить, что в России до вступления в силу ЗК РФ ни ГК РФ, ни другие законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков: государственной регистрации подлежали все подобные договоры независимо от срока (ст. 164 ГК РФ). В настоящее время п. 2 ст. 26 3К РФ содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Договоры аренды земли, не подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента подписания сторонами договора.