Институт аренды земельных участков

Договор аренды земельных участков в системе договоров в государствах - членах ЕС и в России

Договору аренды земельного участка присущи индивидуальные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

В.В. Витрянский выделяет следующие характерные черты договора аренды земельного участка. Во-первых, передача земельного участка, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на него к арендатору, получающему участок во владение (пользование). Во-вторых, в параграфе 1 гл. 34 ГК РФ объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде, поскольку законодатель стремился обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды. В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 615 ГК РФ¹В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества — аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651 — об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности договора аренды недвижимого имущества..

Договор аренды земельных участков в России принято относить к числу консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров.

Консенсуальным договор аренды земли является независимо от его предмета, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного земельного участка арендатору. На практике механизм передачи земельного участка арендатору может реализовываться путем подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, представляющего собой доказательство существования характеристик, свойственных объекту договора при его передаче в аренду (состояние земельного участка и иные данные). Обязательство арендодателя по передаче земельного участка считается исполненным после предоставления его арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 655 ГК РФ).

Возмездность договора аренды определяется тем, что «арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы». Помимо уплаты денег, возмездность может проявляться и во встречном предоставлении товаров, выполнении работ, оказании услуг.

В свете названного признака договора аренды земельного участка нельзя согласиться с мнением, что размер арендной платы может быть нулевым²В связи с тем что органы исполнительной власти, согласно законодательству, устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, в их компетенции находится установление любого размера арендной платы за указанные земли, в том числе и нулевой размер арендной платы или платы в размере 1 руб.. что практически означает нулевой размер арендной платы., поскольку теряется правовая нагрузка, присущая договору. На основании одного из базовых принципов ЗК РФ использование земли носит платный характер. Наличие в договоре аренды земельного участка нулевого размера арендной платы противоречит положениям ГК РФ и ЗК РФ, не позволяет применять подобные модели договорных отношений³См.: Скребкова О.П., Хохлов В.А. Правовое регулирование аренды земельных участков. Самара. 2003. С. 107..

В данном случае договор аренды земельного участка при условии освобождения арендатора от обязанности платить арендную плату может прикрывать договор ссуды. Например, в г. Иваново нулевая ставка распространялась на лиц, полностью освобожденных от уплаты земельного налога. Ленинский районный суд в 2009 г. признал нулевые ставки арендной платы противоречащими законодательству, и мэрия города была вынуждена установить ставки аренды земли.

В качестве еще одного примера можно привести постановление администрации г. Соликамска от 31 декабря 1999 г. № 2408, которым была утверждена нулевая ставка арендной платы за землю для муниципальных унитарных предприятий только под объектами, деятельность которых полностью дотируется из местного бюджета, а также индивидуально по каждому объекту постановлением главы местного самоуправления. При этом минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается нулевая доходность города за пользование нежилыми помещениями. Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.

Договор имущественного найма земли в законодательстве государств — членов ЕС, так же как и договор аренды земельных участков в законодательстве Российской Федерации, является двухсторонним, возмездным, консенсуальным.

Несмотря на существенные различия в источниках найма земли в странах континентальной и англосаксонской систем права, наряду с кодексами и прецедентными нормами во всех государствах — членах ЕС изданы многочисленные специальные акты по найму земельных участков. Указанные акты смягчают отрицательные социальные и экономические последствия произвола собственников земли в определении условий сдачи ее внаем. При отсутствии специальных предписаний применяются общие правила.

Договор аренды в России является двухсторонней сделкой, поскольку «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества».

При передаче земли в аренду происходит расчленение правомочий: право собственности остается за арендодателем, а функции владения и пользования земельным участком переходят арендатору, получающему возможность не только извлекать из участка полезные свойства, но и быть его титульным владельцем. При этом владение можно определить как фактическое обладание вещью, соединенное с намерением относиться к вещи как к своей. Данное обстоятельство может служить признаком, отличающим договор аренды земли от таких договоров, как договор купли-продажи, мены, займа.

По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Следовательно, арендатору переходит право владения и пользования (или только пользования), т.е. арендатор извлекает полезные свойства, приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

При наличии спора о праве сдачи в аренду земельного участка возникает вопрос о том, на ком лежит бремя доказывания существования такого права. Исходя из мнения судебной практики лицо, передавшее имущество в аренду, не обязано доказывать свое право собственности и считается надлежащим арендодателем, если не доказана принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу.

От имени юридического лица в отношения по поводу аренды вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо — председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица.

Ввиду того что земля может находиться также в государственной или в муниципальной собственности, арендодателями нередко являются государственные и муниципальные органы, не включенные в разряд собственников земли, но управомоченные законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Вопрос о ничтожности договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, возникает в связи с неразграниченностью федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Гражданское законодательство не содержит положений, которые бы однозначно определяли, каким образом собственник должен выразить свое согласие на передачу в аренду имущества, находящегося у лица на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что указание в уставе государственного учреждения права сдавать в аренду переданное ему имущество является согласием собственника имущества. Кроме того, надлежащим доказательством согласия собственника на заключение договора аренды является письмо органа исполнительной власти.

Собственник имущества может передать право на заключение договора аренды посредством мирового соглашения. О согласии собственника земельного участка заключить договор аренды свидетельствует и установленное судом отсутствие у него возражений на заключение такого договора.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или с иностранным участием) или физические лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), обладающее земельной правоспособностью в соответствии с положениями российского земельного и гражданского законодательства.

Пользование земельным участком⁶Этим качеством договор аренды отличается от договора оказания возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика. Интерес последнего сводится к получению услуги с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов. при аренде сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора: присвоением плодов, продукции и доходов, полученных в результате такого использования. При предоставлении земельного участка в аренду его целевое назначение не изменяется. При этом арендатор, равно как и собственник, должен соблюдать установленный законом режим использования земель.

В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация арендных отношений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон. В частности, стороны могут определить в договоре правила содержания арендатором земельного участка, установить обязанности арендодателя оказывать арендатору необходимую помощь в этом содержании. В отличие от аренды режим землепользования при постоянном (бессрочном) пользовании и пожизненном наследуемом владении устанавливается нормами закона в бездоговорном порядке. По полноте и определенности своих прав и обязанностей арендатор стоит выше обычного пользователя, получившего землю от государства на основании административно-правового акта (решения). Поэтому аренда земельных участков является более высокой ступенью правовой культуры по сравнению с бездоговорным землепользованием.

По общему правилу, с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, заключать договор ссуды и т.д. (п. 2 ст. 615 ГК РФ). ЗК РФ расширил распорядительные права арендаторов земельных участков, закрепив в ст. 22 ЗК РФ возможность арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также без согласия собственника земельного участка передавать его в субаренду, если иное не установлено договором⁷Это право может быть изменено или запрещено договором аренды земельного участка, но при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сроком более 5 лет данная норма носит императивный характер и не может быть изменена договором..

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено условие, согласно которому при передаче земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и арендован на срок более пяти лет, в субаренду достаточно уведомить об этом собственника участка, а получать его согласие не нужно. Судебная практика исходит из того, что положения ст. 22 ЗК РФ о возможности передачи прав аренды только при уведомлении собственника земельного участка являются специальными по отношению к п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Кроме того, суды считают, что при аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя на передачу их в субаренду обязательно.

Суды сходятся во мнении, что право аренды земельного участка может быть передано в залог без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды) в силу п. 5 ст. 22 ЗК РФ в связи с ипотекой здания (сооружения), расположенного на этом участке.

Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли).

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Необходимо определить, подлежат ли применению нормы ГК РФ о праве владельцев и земле пользователей сдавать земельные участки в аренду и вправе ли лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ) сдавать земельные участки в аренду, учитывая, что п. 4 ст. 20 ЗК РФ устанавливает запрет на распоряжение земельным участком.

Пленум ВАС РФ в постановлении «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24 марта 2005 г. № 11 (далее — постановление Пленума ВАС РФ № 11) разрешил данную коллизию следующим образом (п. 24). В силу ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. ЗК РФ (п. 4 ст. 20) установил, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 ст. 20 3К РФ, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Таким образом, договор аренды земельного участка в России — это гражданско-правовой договор, особенности которого устанавливаются нормами земельного законодательства, имеющими гражданско-правовую природу. Права арендатора на передачу без согласия арендодателя прав аренды земельного участка третьим лицам и земельного участка в субаренду свидетельствуют о наличии полномочий арендатора по распоряжению в определенном объеме.

В то же время аренда земельных участков в государствах — членах ЕС является самостоятельным видом имущественного найма и регулируется специальным, как правило земельным или аграрным, законодательством. В ряде стран муниципальным образованиям предоставлено право регулировать арендные отношения на местном уровне. Государство осуществляет активное вмешательство в отношения аренды сельскохозяйственных земель, соблюдая принцип неизменности целевого назначения арендуемого земельного участка. В некоторых странах аренда государственных земель выделена в самостоятельный правовой институт.

Арендаторами обычно выступают сельскохозяйственные организации или физические лица. При аренде земли физическим лицом устанавливается ряд требований, которым данное лицо должно соответствовать: например, наличие специального сельскохозяйственного образования арендатора. В ряде государств существует запрет на субаренду в рамках борьбы со спекуляцией землей: арендатором может быть только сельскохозяйственный товаропроизводитель.

Объектом аренды в государствах — членах ЕС является, как правило, имущественный комплекс, состоящий из земельного участка и строения (сооружения), правовой режим которых существенно различается при использовании арендованного имущества. Договор аренды земельного участка в ЕС заключается на длительный срок. Арендатор имеет преимущественное право на его повторное заключение. Основной формой арендной платы в государствах — членах ЕС является денежная форма

Некоторые страны устанавливают запрет на вмешательство арендодателя в деятельность арендатора для обеспечения самостоятельности хозяйственной деятельности арендатора. Контроль за рациональным землепользованием арендатора осуществляет не собственник земельного участка, а специализированный государственный орган. Особое внимание в ЕС уделяется гарантиям сторон договора аренды: предусмотрен исчерпывающий перечень условий досрочного прекращения договора аренды, регламентируется порядок компенсации сделанных арендатором улучшений и т.д.